12月14日，北京、上海兩地同步調(diào)整樓市政策，主要內(nèi)容包括對首套房、二套房首付比例的下調(diào)，以及優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。新政對于購房者會有哪些方面的影響？未來樓市的走向?qū)绾?？現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)么？

12月15日，克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱做客澎湃新聞《首席連線》節(jié)目，就上述相關(guān)問題帶來分析展望。

丁祖昱認(rèn)為，對于很多自用型的購房者來講，如果能夠在首付方面給予他們一定程度的下行，把這個(gè)首付款的比例能夠低一點(diǎn)的話，有很多購房者的這個(gè)購買力就能夠被激發(fā)出來。對于目前還在觀望的剛需和改善型購房者來說，現(xiàn)在是一個(gè)入市好時(shí)機(jī)。

以下為采訪實(shí)錄：

澎湃新聞：12月14日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等多部門宣布12月15日起調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，滿足的條件包括：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

丁總，請問您怎么看待此次調(diào)整普通住宅認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)呢？

丁祖昱：我覺得這次普通住宅的這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整力度還是挺大的，就是比我們原先對于豪宅的這樣一個(gè)認(rèn)定應(yīng)該說是大大放開了這樣一個(gè)范圍。也就是說，這一版能夠認(rèn)定成為普通的這樣一個(gè)住宅的數(shù)量非常的多，而且也就是說占的比例非常高，而大多數(shù)今天的二手房的交易可能都可以納入到新出臺的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，也就是說能夠享受到這個(gè)政策優(yōu)惠的房源啊，就交易的房源的占比很高，而大多數(shù)的接下去的交易的市民都能夠享受到普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，在稅費(fèi)方面得到了實(shí)惠，也能夠?qū)φ麄€(gè)的二手房的交易量有一定的挺大的一個(gè)提振的效應(yīng)。

澎湃新聞：我們可以看到這次的政策還調(diào)整了住房貸款，首套房的貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于二套房的個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。其中，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢撸鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

丁總，您認(rèn)為首付比例和貸款利率的下調(diào)對于購房者來說影響會不會比較大？

丁祖昱：應(yīng)該講這個(gè)貸款利率的下行和整個(gè)的首付款的這個(gè)比例的下調(diào)也是大家期盼已久的。在上海，無論是剛需和改善，因?yàn)橄鄬碇v，上海的房價(jià)相對高一點(diǎn)，所以對于很多自用型的購房者來講，如果能夠在首付方面給予他們一定程度的下行，把這個(gè)首付款的比例能夠低一點(diǎn)的話，那么有很多購房者的這個(gè)購買力就能夠被激發(fā)出來，也就是他們能夠支付支付得起他們想住的這些住房。所以特別是對首套調(diào)到了30%的部分、二套的這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的是50%，然后在六個(gè)區(qū)當(dāng)中的可以下行到40%，我覺得應(yīng)該說是非常大的一個(gè)利好政策。那么特別對于自用型的剛需的購房群體來說，這個(gè)對他們的整個(gè)的購買支付力都有一個(gè)非常大的一個(gè)影響。應(yīng)該說對于上海，特別是上海的這些剛需，購房者和剛需樓盤來說，接下去可能會有比較好的一個(gè)銷售的狀況。

澎湃新聞：根據(jù)您近期了解的上海樓市的銷售情況，您認(rèn)為此次新政是否會對當(dāng)前的樓市帶來強(qiáng)刺激？

丁祖昱：應(yīng)該應(yīng)該說是會有非常積極的作用吧。我覺得我們今天不要把它當(dāng)成一種刺激，我覺得它是對需求方一個(gè)很好的一個(gè)支持。那么大家都知道，今天普通的購房者，特別是我們自用的購房者，大多數(shù)都是工薪階層吧，那么都是靠自己，特別是這個(gè)積攢下來的一些收入來支付首付，然后的每個(gè)月用自己的薪酬來反擊。對于很多年輕人來講，他也許工作了5年、10年并不一定有特別高的這樣的一個(gè)儲蓄積蓄，所以首付款做了一定程度上的一些調(diào)整，特別是首套房的首付比例調(diào)整到了30%，那么對于這些購房者來說是一個(gè)福音。

這個(gè)比如說上海外環(huán)以外，或者對于剛需來講有了那么低的首付之后，對于很多原先因?yàn)槭歉恫黄?，首付款籌措不了的。這樣的一個(gè)購房群體來講，一下子就解決問題了。那么對這些樓盤可能總價(jià)范圍大概在300萬元到400萬元左右的房子，首付只需要甚至低于100萬元。那么一下子激發(fā)了這樣的一個(gè)群體購買力，所以我相信在相當(dāng)長一段時(shí)間當(dāng)中，我是比較看好這些樓盤的銷售。

澎湃新聞：對于目前還在觀望的剛需和改善型購房者來說，您認(rèn)為此次政策的調(diào)整是不是一個(gè)入市購房好時(shí)機(jī)？

丁祖昱：首先，我們還是先講那個(gè)剛需，對于首套房的購房者，我覺得這個(gè)政策應(yīng)該算是到位了。一方面，貸款利率調(diào)低10個(gè)基點(diǎn)，另外首付款也降到了30%，那么這些購房者都是自用，他們也特別著急了，有可能結(jié)婚有的可能生孩子，我認(rèn)為如果選到了合適的住房，加上政策又落地了，完全可以現(xiàn)在這個(gè)進(jìn)入市場。

對于改善的購房群體來講呢？這一次的政策的像首付款也達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了50%，然后有六個(gè)區(qū)呢？調(diào)到了四十。那么，對于這些群體來說呢？我個(gè)人覺得這個(gè)政策也基本到位。那么如果從改善的角度上來說，能夠滿足他的改善需求，我也覺得是可以入市的。

對于二手房的購買群體來講，這一次因?yàn)橛辛诉@個(gè)普宅的這樣一個(gè)大的調(diào)整，大多數(shù)的剛需的購房群體，如果是買二手房的話，那肯定是在144平米以下。那么應(yīng)該從這個(gè)角度上來說，入市也沒有什么太大的問題。對于144平米以上的客戶群體來說，我覺得也是塵埃落定了呀。不可能說我今天剛調(diào)整完這個(gè)普通住宅的這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。明天我說我們說又要把他的144平米的這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)再往上調(diào)，這個(gè)可能性也不大。所以，基于這些方面，我個(gè)人覺得如果是這個(gè)自用型的自住型的購房群體，其實(shí)現(xiàn)在在上海完全是可以入市的。

澎湃新聞：以您和開發(fā)商之間的溝通來看，目前開發(fā)商對樓市的反饋和看法是怎樣的？

丁祖昱：應(yīng)該說昨天的這個(gè)很多開發(fā)商都還是蠻高興的。然后整個(gè)的售樓處熱火朝天。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大概有30多個(gè)售樓處都是通宵營業(yè)。因?yàn)楹芏噘彿咳后w，其實(shí)之前很多想買的人在觀望，也在等待上海出臺相關(guān)的政策。那么一旦出臺之后呢？這個(gè)很多的售樓處就燈火通明，大家都進(jìn)入到售樓處，昨天晚上9點(diǎn)的時(shí)候，很多售樓處里面還在排隊(duì)呢。所以應(yīng)該說這兩天開發(fā)企業(yè)開發(fā)商都是蠻開心的吧。

澎湃新聞：目前一線城市都出臺了相對應(yīng)的樓市調(diào)控政策，您認(rèn)為這些政策將會怎樣影響整體的樓市？

丁祖昱：我覺得相關(guān)的政策的也不是只對樓市這一個(gè)市場產(chǎn)生影響，這次像上海的政策是考慮了多方面的因素，既考慮了這個(gè)樓市的相關(guān)因素，也考慮了經(jīng)濟(jì)相關(guān)的因素，也考慮了整個(gè)居住和工作的相關(guān)的匹配因素。你可以發(fā)現(xiàn)像上海這次選擇的有六個(gè)區(qū)做了一些差別化的政策。其實(shí)這些區(qū)域都是上海產(chǎn)業(yè)相對來說比較密集的，也是上海未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這樣的一些重點(diǎn)的一些區(qū)域。實(shí)際這一次的樓市政策，我覺得不僅對上海的房地產(chǎn)市場，而且對上海的經(jīng)濟(jì)，甚至包括上海未來、人口的導(dǎo)入、人才的聚集都有深遠(yuǎn)的影響。

澎湃新聞：您預(yù)計(jì)樓市這一輪的調(diào)整期有多長，開發(fā)普遍準(zhǔn)備深寒多久？

丁祖昱：其實(shí)我覺得上海的樓市一直還是相對比較平穩(wěn)，如果我們把上海放在全國范圍去看的話，那上海樓市應(yīng)該說是全國當(dāng)中來一直這一輪一直是處于排在前三位的，最穩(wěn)定健康的樓市之一了。如果說全國樓市從2001年開始進(jìn)入到調(diào)整，那么上海房地產(chǎn)市場，我覺得只是在今年有一定程度上面在做一些相應(yīng)的一些修復(fù)或者相應(yīng)的一些微調(diào)。和全國的樓市調(diào)整相比，我覺得幾乎可以忽略不計(jì)。當(dāng)然在過去幾個(gè)月，可能大家也注意到部分二手房這個(gè)價(jià)格上面微有下行，然后一些遠(yuǎn)郊的一些項(xiàng)目的銷售，可能去化上面也有一些壓力。但這一次政策出臺之后，它特別是對這兩個(gè)方面，一個(gè)是二手房，因?yàn)槎愘M(fèi)做了相應(yīng)的一些調(diào)整，而且之前的這個(gè)價(jià)格修復(fù)之后，我認(rèn)為它本身的這個(gè)價(jià)格和價(jià)值之間更加匹配了。所以我覺得二手房市場的這樣一個(gè)調(diào)整，基本上也差不太多了。

那么一手房市場的調(diào)整呢？對于遠(yuǎn)郊的或者說郊區(qū)的一些剛需，我個(gè)人認(rèn)為也差不多了。至于中心城區(qū)包括一些中高端的一些項(xiàng)目來說，之前就還挺平穩(wěn)的，或者說是供求關(guān)系是相對來說是比較平衡的，所以我不認(rèn)為有特別需要做特別大的戰(zhàn)略的調(diào)整。當(dāng)然因?yàn)樗械氖虑?，所有的這些調(diào)整也好，變化也好，都和供求有關(guān)。如果個(gè)別板塊、個(gè)別區(qū)域供求關(guān)系略有失衡，那當(dāng)然需要對它的供應(yīng)和需求達(dá)到一定的平衡之后，才可能走好?？偟膩碇v，我覺得上海市場還是供求相對平衡的，所以在上海做開發(fā)的這些企業(yè)相對這個(gè)壓力會更小一些吧。

澎湃新聞：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，會不會出現(xiàn)更良性更健康的發(fā)展模式，比如現(xiàn)房銷售？

丁祖昱：我覺得這一輪行業(yè)在調(diào)整完之后肯定要進(jìn)入到新的一輪的發(fā)展過程當(dāng)中。對于過去二十多年的中國房地產(chǎn)的高速發(fā)展，肯定也發(fā)現(xiàn)了一些問題，那么也就這些問題導(dǎo)致了之前在部分區(qū)域出現(xiàn)了一些風(fēng)險(xiǎn)，這當(dāng)中也有這個(gè)部分城市有一些項(xiàng)目出險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)交付困難的一些下滑問題。那么，這當(dāng)中又有一些購房者就會對這個(gè)原來的我們說的預(yù)售的這種方式提出了一些建議和意見。

但我認(rèn)為這個(gè)完全從預(yù)售變成現(xiàn)房銷售本身也不是特別合理，二十多年的這樣的一個(gè)預(yù)售模式，它是有值得完善的地方。但是在全球大多數(shù)的國家都是采用預(yù)售的這樣方式，我認(rèn)為預(yù)售方式本身還是可以保持，只是其中的部分的一些這個(gè)規(guī)則，比如說按揭款，是不是可以這個(gè)推遲到交付的時(shí)候，再付后面的尾款等等。這些方面我覺得是可以做政策上的一些調(diào)整。但預(yù)售制度變成現(xiàn)房銷售制度，我個(gè)人是不建議將來進(jìn)行這么大的力度操作的，因?yàn)橐膊灰欢ㄓ泻锰帯Ｒ驗(yàn)檫@個(gè)就會造成一個(gè)階段當(dāng)中的供求矛盾一下變成現(xiàn)房，會有相當(dāng)長時(shí)間就無房可售的話，這個(gè)供求關(guān)系也會逆轉(zhuǎn)。在金融政策沒有完全得到相應(yīng)的一些配套的調(diào)整的情況，下面如果出現(xiàn)這種情況，那么部分企業(yè)還會出現(xiàn)現(xiàn)金流的問題，反而會出現(xiàn)新的一些風(fēng)險(xiǎn)。

澎湃新聞：您對于未來的樓市有何展望？

丁祖昱：我對未來樓市應(yīng)該說是還是非常有信心的，中國樓市肯定會持續(xù)的平穩(wěn)健康發(fā)展。