11月23日起，深圳執(zhí)行兩條樓市新政：一是下調(diào)二套住房首付比例，從11月23日起，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%，統(tǒng)一調(diào)整為40%。二是享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。

那么，深圳在“認房不認貸”之后，再打出的樓市調(diào)控組合拳對市場影響幾何？業(yè)內(nèi)普遍表示，此次新政有助于降低購房門檻、成本，將刺激剛需、改善型購房者入市，為提振后市信心發(fā)揮重要作用。

一線走訪

業(yè)主想漲價又擔心賣不掉

11月22日晚間8—9時，在新政出臺后，南方日報走訪深圳市南山區(qū)桃源村周邊的中原、鏈家、樂有家、糯家等11家中介門店，現(xiàn)場看到其中1家門店有2名買家咨詢房源情況，2家門店開會，2家有多人守店，其他均只有1人在店。綜合來看，走訪的門店反應清淡，中介人員神情淡定。有少數(shù)中介與買家/賣家電話溝通政策影響。

同時，深圳一名資深房地產(chǎn)中介表示，政策出來之后，手里持有現(xiàn)金的買家咨詢的更多一些，他們主要關心價格大漲，是否需要趕緊買一套，但收入在調(diào)整，擔心買了之后供樓有壓力等。沒賣掉的業(yè)主就咨詢房子是不是好賣一點了，要不要上調(diào)價格。整體來看，業(yè)主的心態(tài)稍微好一點了。

業(yè)主羅女士則沒有上調(diào)價格的計劃，“我的房掛了半年還沒賣出去，看都沒人看。”

實際上，深圳樓市在剛剛過去的“金九銀十”中表現(xiàn)成色不足。數(shù)據(jù)顯示，深圳9月份、10月份一、二手住宅成交量合計不足1萬套。通過對比近來年“金九銀十”成交總量，即當年9月份、10月份一、二手住宅成交量總和，可見今年成交量為五年最低；從趨勢來看，成交總量已連續(xù)三年下行。

具體來看，2023年“金九銀十”成交總量不足1萬套，為9904套；實際上，2019年、2020年成交總量均在2萬+套，于2021年驟減至1萬余套，隨后成交總量就在1萬套上下徘徊。

業(yè)內(nèi)解讀

為提振后市信心發(fā)揮重要作用

對于政策的影響，業(yè)內(nèi)普遍認為，此次新政有助于降低購房門檻、成本，將刺激部分剛需、改善型購房者入市，為提振后市信心發(fā)揮重要作用。

對于政策出臺的背景，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，目前，深圳新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。因此，在國家明確了商品房回歸商品屬性，打造房地產(chǎn)新模式的政策新框架下，房地產(chǎn)政策新一輪的松動窗口已經(jīng)打開，深圳樓市政策松動在情理之中。

李宇嘉指出，此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的。他強調(diào)，此次深圳調(diào)整樓市政策，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源。政策小步快跑，但沒有一次性到位，先觀察此次調(diào)整的效果，為下一步政策調(diào)整預留了空間。

對此，中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫觀點趨同，其表示，當前政府分批出臺政策，表明政府對樓市放松態(tài)度慎重，強調(diào)循序漸進，以穩(wěn)住市場為主。此輪政策的核心目標是提升市場信心。盡管如此，政策對于市場的影響也是積極的，提升了市場對于后續(xù)政策的期待值，這將刺激部分對于市場預期轉(zhuǎn)變的剛需、改善客戶入市，預計短期成交量會有提升。

深圳貝殼研究院院長肖小平則表示，兩個政策綜合來看，一是實際受益的購房群體不小，預計這部分購房者會加速入市，最終推動成交量上升；二是對整體市場信心也會有提振作用，各個類型的購房者入市意愿都會有所提升。

肖小平指出，從深圳二手房掛牌房源的總價來看，目前約26%的房源掛牌價在750萬元以上，這部分房源有64%是建筑面積144平方米以下的，這些房子是這次“豪宅線調(diào)整”的直接受益者，相信后市成交會放量。同時，深圳貝殼研究院的問卷調(diào)查表明，近期計劃在深圳購房的市民，第二次、第三次在深圳購房的受訪者占比合計約34%，這部分購房者或?qū)⑹嵌资赘端某烧叩闹苯邮芤嬲摺?/p>

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，本次出臺的兩個政策，能有效地降低二套購房者的首付成本，也對于部分原本價格在750萬元以上非普通住宅轉(zhuǎn)變成普通住宅，享受增值稅及其附加稅、個稅的減免，為購房群體帶來切切實實的優(yōu)惠。

與此同時，業(yè)內(nèi)認為當前市場疲軟。李宇嘉指出，需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求，但很難對當前疲弱的需求形成帶動作用。因為目前樓市的需求主要是高房價供給與大多數(shù)中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。對深圳來講，除了這個矛盾以外，更重要的是普遍樓市前景預期的不樂觀。

李宇嘉分析認為，支撐深圳過去樓市繁榮的很大程度上是房價的預期，以及大量的資金的涌入。當這個外部的環(huán)境不具備了以后，樓市面臨著一定的下行壓力。從深圳的收入結(jié)構(gòu)來看，中等收入人群數(shù)量相對較少，真正的人口結(jié)構(gòu)就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結(jié)構(gòu)。

何倩茹同樣認為，由于目前整體的經(jīng)濟環(huán)境仍然欠佳，經(jīng)濟仍處于穩(wěn)步回升的過程中，因此政策雖能帶動一部分的客戶加緊入市，但數(shù)量上不會出現(xiàn)2019年調(diào)整非普通住宅標準的成交量翻倍增加的情況。預計今年接下來的時間，深圳樓市的價格走勢穩(wěn)定，成交量則穩(wěn)中向好。

何倩茹強調(diào)，總體而言，近期房企的融資渠道逐步恢復，部分出險企業(yè)的危機也得到解除，樓市的預期正朝著良性循環(huán)的方向發(fā)展。另外，保障房與商品房建立起平衡發(fā)展的格局，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式正在構(gòu)建，凌駕于深圳商品房市場上方的管制性措施有望一步一步被卸下，商品房回歸商品屬性也只是時間的問題了。

鄭叔倫則相對樂觀，他表示，政策從低往高走，一開始政策針對首置剛需客，現(xiàn)在輪到換房改善客，盤活整個買房鏈條，樓市復常指日可待。

（原標題：深圳樓市新政，對市場影響幾何？　業(yè)內(nèi)：將刺激剛需、改善型購房者入市）