房屋買賣過程中，房屋中介與買方約定，由買方承擔(dān)買賣雙方所有傭金。

然而，中介卻隱瞞了其已向賣方收取傭金的事實。買方得知后，是否仍需按約支付傭金？中介的行為又該如何定性？

近期，上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡稱寶山區(qū)人民法院）審結(jié)了這樣一起案件，人民法院將作出怎樣的裁判？

案情回顧

2021年7月，經(jīng)由某房屋中介公司居間介紹，張女士與賣方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，并與該中介公司簽訂了《傭金確認(rèn)單》，約定就中介公司提供的居間服務(wù)，張女士承擔(dān)房屋買賣雙方所有中介費共計14萬元。

但張女士在向賣方支付了全部購房款，且已經(jīng)辦妥產(chǎn)權(quán)過戶及交房手續(xù)后，卻只向中介公司支付了一半的中介費，剩余7萬元中介費未按約支付。于是，中介公司將張女士訴至寶山區(qū)人民法院，請求人民法院判令被告張女士支付剩余7萬元中介費。

圖片源自網(wǎng)絡(luò)  本文圖片均為“上海高院”微信公眾號 圖

庭審中，被告張女士辯稱，其通過原告中介公司負(fù)責(zé)對接客戶的前業(yè)務(wù)員小李了解到，原告中介公司已向房屋賣方額外收取了13萬元中介費。這種雙向收費違背了《傭金確認(rèn)單》的約定，而原告中介公司隱瞞了這一事實。原告實際已足額收取房屋買賣居間傭金，因此被告不應(yīng)再承擔(dān)剩余傭金。

經(jīng)被告張女士申請，小李作為證人出庭陳述稱，當(dāng)時其作為原告中介公司員工和被告張女士對接，參與了房屋的帶看、談判等工作，并明確告訴張女士，房屋交易只收取被告14萬元總傭金，原告中介公司未向賣方收取中介費。但房屋交易過程中，原告中介公司實際已收取賣方中介費，這些情況的確沒有告訴被告張女士。

原告中介公司則認(rèn)為，小李不是店長，不具備調(diào)整傭金計價的權(quán)限，且沒有證據(jù)表明小李參與了房屋買賣的交易過程。目前，小李已因違反公司制度被公司開除，其收取傭金的行為無法代表原告中介公司。

人民法院審理

經(jīng)審理，寶山區(qū)人民法院認(rèn)為，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項如實向委托人報告。根據(jù)庭審中雙方提交的證據(jù)及證人證言，足以認(rèn)定在交易進(jìn)行時小李是原告中介公司的員工，其提供中介服務(wù)的行為是職務(wù)行為，對外代表原告中介公司，故其法律后果應(yīng)由原告中介公司承擔(dān)。

中介公司隱瞞其已收取賣方中介費的事實，告知張女士應(yīng)支付的中介費是房屋交易的總傭金，致使張女士對傭金金額形成錯誤認(rèn)知。原告行為違反了中介人的忠實義務(wù)，而張女士基于對事實的錯誤認(rèn)知，簽署了涉案《傭金確認(rèn)書》。

結(jié)合本案中原告中介公司已收取部分傭金的事實，人民法院最終判決駁回原告中介公司的全部訴訟請求。后原告不服提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

法官說法

一、中介人負(fù)有如實報告的義務(wù)

《民法典》第九百六十二條規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人對委托人依法負(fù)有如實報告的義務(wù)，這既是誠實信用原則在中介合同關(guān)系中的體現(xiàn)，也與誠實守信的社會主義核心價值觀相契合。

依照通說，中介人如實報告的義務(wù)范圍要求“提供的信息要盡可能地詳細(xì)全面”，即中介人應(yīng)當(dāng)將獲得的與訂立合同有關(guān)的重要事實，包括財產(chǎn)狀況、產(chǎn)權(quán)爭議、資信條件、傭金收取等，無論是否有利于委托方，均主動、如實、全面地告訴委托人。

二、員工職務(wù)代理的法律后果由公司承擔(dān)

《民法典》第一百七十條規(guī)定，執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發(fā)生效力。

該條是關(guān)于職務(wù)代理行為的規(guī)定，構(gòu)成職務(wù)代理的行為需要滿足三個條件：

其一，代理人是法人或非法人組織的工作人員；

其二，代理人實施的必須是其職權(quán)范圍內(nèi)的事項；

其三，必須以該法人或者該非法人組織的名義實施民事法律行為。

本案中，小李在交易進(jìn)程中作為原告中介公司的工作人員，以原告中介公司的名義與被告張女士進(jìn)行中介活動，符合職務(wù)代理的構(gòu)成要件，其行為對外代表原告中介公司，小李進(jìn)行職務(wù)活動產(chǎn)生的法律權(quán)利與義務(wù)應(yīng)由原告中介公司享有或承擔(dān)。

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三、中介機構(gòu)應(yīng)加強規(guī)范管理，助力“房住不炒”

中介機構(gòu)在房屋市場具有一定信息優(yōu)勢，在提供服務(wù)過程中，應(yīng)以更加積極的姿態(tài)承擔(dān)經(jīng)營主體的社會責(zé)任，注重對自身經(jīng)營活動的規(guī)范與管理，促進(jìn)房屋交易市場的有序發(fā)展，助力“房住不炒”。

一是要明確業(yè)務(wù)人員的工作權(quán)限。對于工作人員在提供服務(wù)過程中的定價權(quán)、議價權(quán)，中介公司若有特別約定的，需以合同條款、附件或權(quán)利告知書等形式向買賣雙方明示，避免后續(xù)爭議。

二是要確保交易過程的可追溯性。中介公司應(yīng)注意保留提供服務(wù)過程的錄音、錄像或者微信聊天記錄等證據(jù)，便于對服務(wù)過程進(jìn)行溯源管理，防范在對買賣雙方進(jìn)行“背靠背”交流的過程中出現(xiàn)違反中介忠實義務(wù)的情況。

三是要加強法律意識的培養(yǎng)樹立。中介公司可結(jié)合真實案例，不定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強工作人員切實依法履行忠實義務(wù)的法律意識，在提供中介服務(wù)過程中自覺依法盡職盡責(zé)，維護(hù)房屋交易市場秩序。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第一百七十條　執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發(fā)生效力。

第九百六十二條　中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（原標(biāo)題為《遇到這樣的中介，買方拒付中介費，有沒有道理？》）