原創(chuàng) 團(tuán)隊(duì)作者 帥真商業(yè)視界

學(xué)李嘉誠(chéng)囤地，福建地產(chǎn)首富“暴雷”了

帥真商業(yè)視界（ID：ailishi777）出品

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上個(gè)月，專攻豪宅市場(chǎng)的泰禾集團(tuán)正式被深交所摘牌，理由是“連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)低于1元”。

泰禾以建精品住宅聞名地產(chǎn)界，旗下的“中國(guó)院子”系列是內(nèi)地豪宅市場(chǎng)的第一品牌。

北京的“中國(guó)院子”曾掛出過(guò)15萬(wàn)元/平米的天價(jià)，一棟別墅的總價(jià)高達(dá)5億元。

由此可見(jiàn)，市場(chǎng)高度認(rèn)可泰禾樓盤的品質(zhì)。

泰禾曾是中國(guó)地產(chǎn)界的一股清流。在各大房企把拿地速度、交付速度、杠桿周期、資金周轉(zhuǎn)玩到極致的時(shí)代，泰禾拒絕同流合污，選擇了靜下心來(lái)、慢慢打磨住房品質(zhì)的道路。

泰禾老板黃其森痛斥同行只顧速度，不要品質(zhì)的做法：“為什么歐洲的房子能保存幾百年？我們的房子二三十年就出問(wèn)題了？說(shuō)明我們的做法太粗糙?！?/p>

比如碧桂園建小區(qū)，從拿地到開(kāi)盤，只需156天，速度是同行的4倍，創(chuàng)下了同一筆資金一年內(nèi)能在兩個(gè)小區(qū)中滾動(dòng)的奇跡。

碧桂園的小區(qū)品質(zhì)怎么樣？如同“粘貼復(fù)制”一般，全是套模板。

創(chuàng)業(yè)初期，黃其森會(huì)親自參與“中國(guó)院子”的設(shè)計(jì)會(huì)議，討論的問(wèn)題細(xì)到“在庭院中栽什么樣的松樹(shù)更有中國(guó)風(fēng)”？

他不惜花費(fèi)天價(jià)，找了數(shù)位大師提供設(shè)計(jì)方案，能用最好的材料絕不用次一等的。

2014年，“中國(guó)院子”在北京一戰(zhàn)成名，成龍親至售房現(xiàn)場(chǎng)，挑了兩個(gè)小時(shí)的房。

很多同行給泰禾打電話，邀請(qǐng)他們參加行業(yè)會(huì)議，分享“中國(guó)院子”的成功經(jīng)驗(yàn)。黃其森很得意地說(shuō)：“其他房企對(duì)我們是頂禮膜拜，現(xiàn)在我們就是豪宅的標(biāo)桿。”

自此之后，眾多金融機(jī)構(gòu)搶著給黃其森送錢，他們尊稱黃為“豪宅教父”。眾星捧月下，黃其森輕松拿到了1300億的融資。

泰禾的員工說(shuō)：正是從那時(shí)起，老板變飄了，變得剛愎自用，聽(tīng)不進(jìn)不同意見(jiàn)了。

02

外界談起黃其森時(shí)，離不開(kāi)兩個(gè)關(guān)鍵詞：聰明過(guò)人、很懂金融。

黃其森除了具有福建人特有的精明外，他還非常聰明，15歲便考進(jìn)了福州大學(xué)，從小就是“別人家的孩子”。

畢業(yè)后，他又在銀行系統(tǒng)工作了8年，積累了豐富的人脈，為日后的創(chuàng)業(yè)鋪平了道路。有人形容他是“地產(chǎn)界中最懂銀行的人”。

拿了投資人1300億，黃其森明白他們要的是2600億的回報(bào)。這些錢的利息比銀行高得多，必須快速花掉，建成更多的“中國(guó)院子”，否則會(huì)變成燙手山芋。

黃其森的對(duì)策是在全國(guó)瘋狂買地，即使沒(méi)有足夠的資金開(kāi)發(fā)，他也要買。以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)看，土地囤在手里就會(huì)升值。李嘉誠(chéng)在重慶不就是光囤地不開(kāi)發(fā)，賺了幾百億嗎？

在競(jìng)拍某塊地前，房企內(nèi)部會(huì)開(kāi)一個(gè)會(huì)議，大家坐在一起分析這個(gè)地塊的前景、計(jì)算成本，得出一個(gè)可以接受的底價(jià)。參與土拍時(shí)，價(jià)格超過(guò)了會(huì)議定下的底價(jià)，一般的房企會(huì)選擇放棄。

然而，急于花錢的“豪宅教父”經(jīng)常突破底價(jià)，發(fā)短信給員工，讓他們繼續(xù)加價(jià)，務(wù)必拿下。

泰禾的高管有些意見(jiàn)——明明大家會(huì)議上商量好的價(jià)格，老板為何要臨時(shí)修改？

北京院子二期、楓橋別墅、南京青龍湖的拿地價(jià)過(guò)高，計(jì)算下來(lái)肯定是虧損的，但在黃其森的堅(jiān)持下，還是買了下來(lái)。

對(duì)于高管的勸誡，黃其森批評(píng)說(shuō)：“你們的思維還停留在十年前，現(xiàn)在時(shí)代變了，你們要提高格局。”漸漸地也就沒(méi)人提意見(jiàn)了。

2019年，在不缺錢的情況下，泰禾與建行福建分行簽了一筆100億的融資協(xié)議，又給企業(yè)增加了一筆債務(wù)。黃其森的解釋是“你不理財(cái)，財(cái)不理你。買地這個(gè)事沒(méi)那么復(fù)雜，有錢就要出手”。

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去年，深陷債務(wù)危機(jī)的泰禾做出了一個(gè)很難看的決定——把9年前在南京用5.25億買的一塊地，以兩億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給債主“五礦信托”，抵扣部分債務(wù)。

這塊地爛在黃其森手里9年沒(méi)有開(kāi)發(fā)，每年要支付高額利息，成本已大大超過(guò)5.25億，卻只賣了兩個(gè)億。

想學(xué)李嘉誠(chéng)囤地發(fā)財(cái)?shù)狞S其森，打了自己一記響亮的耳光。

同樣是囤地，為什么李嘉誠(chéng)發(fā)財(cái)了，黃其森卻退市了？因?yàn)樗儒e(cuò)了周期。

2015年，黃其森大舉購(gòu)入土地時(shí)，正是李嘉誠(chéng)退出內(nèi)地樓市時(shí)。一年內(nèi)，李嘉誠(chéng)甩賣了3000多億內(nèi)地資產(chǎn)。

李嘉誠(chéng)已看出內(nèi)地樓市到了頂點(diǎn)，該落袋為安了。李嘉誠(chéng)的頂點(diǎn)，卻是黃其森的起點(diǎn)。

那段時(shí)間，內(nèi)地的地產(chǎn)界還有人嘲笑李嘉誠(chéng)膽子變小了，眼光變差了。結(jié)果，黃其森和嘲笑李嘉誠(chéng)的人一樣，都成了接盤俠。李嘉誠(chéng)能跑的那么快，他們做出了不少貢獻(xiàn)。

如今的泰禾，手里光有土地，沒(méi)有現(xiàn)金，支付債務(wù)的利息都?xì)獯跤酢?/p>

買房這事兒，人們正變得越來(lái)越保守。

今年上半年，以“低價(jià)傾銷”聞名的碧桂園銷售額從每月200多億，下降到了上個(gè)月的100多億。碧桂園尚且如此，何況只做豪宅、售價(jià)千萬(wàn)元起的泰禾呢？

外無(wú)救兵、內(nèi)有巨債。資本市場(chǎng)看空泰禾，導(dǎo)致股價(jià)長(zhǎng)期低于1元，終于觸發(fā)了退市紅線。

早在2014年，成龍現(xiàn)身“中國(guó)院子”售樓處代言泰禾時(shí)，有人提醒黃其森：成龍代言的品牌容易出問(wèn)題，你看格力都和他解約了。

泰禾不以為然，大肆宣傳自己是成龍第一個(gè)代言的地產(chǎn)品牌。成龍也稱自己和黃總特別有緣，兩人都非常熱愛(ài)中國(guó)式的建筑。

事實(shí)證明，玄學(xué)這東西，寧可信其有，不可信其無(wú)。各位老板，千萬(wàn)別頭鐵了！

END

原標(biāo)題：《為李嘉誠(chéng)接盤的“豪宅教父”退市了》

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