“陰陽(yáng)合同”是當(dāng)事人就同一事項(xiàng)簽訂的兩份內(nèi)容不同的合同,一份對(duì)內(nèi),一份對(duì)外。為規(guī)避二手房交易中所產(chǎn)生的稅費(fèi)及逃避監(jiān)管，“陰陽(yáng)合同”應(yīng)運(yùn)而生，二手房交易的買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，又在不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)戶時(shí)簽訂價(jià)格較低的合同。那么，“陰陽(yáng)合同”有效么？

案情簡(jiǎn)介

2022年8月16日，原告楊某（買(mǎi)方）同被告王某（賣(mài)方）在銀行簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》一份：王某同意將其坐落于某小區(qū)花園洋房一處出售給楊某，房屋的成交價(jià)為人民幣180萬(wàn)元，王某同意楊某以首付款和銀行貸款共兩種方式一次性支付房款，于合同簽訂后提交房屋首付款36萬(wàn)元，貸款144萬(wàn)元，雙方同意自行交付房款。該合同簽訂后，楊某向銀行申請(qǐng)了二手房房屋貸款，并簽訂了《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》。

2022年8月25日，原告楊某同被告王某在不動(dòng)產(chǎn)交易中心簽訂制式《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》一份：楊某同意購(gòu)買(mǎi)王某的房產(chǎn)，上述房產(chǎn)價(jià)格為75萬(wàn)元。當(dāng)天，雙方完成房屋過(guò)戶手續(xù)，楊某將36萬(wàn)元首付款匯至王某賬戶，銀行依據(jù)楊某申請(qǐng)將144萬(wàn)元貸款發(fā)放至王某賬戶。

現(xiàn)楊某以王某不當(dāng)?shù)美⒁笸跄撤颠€多收取的105萬(wàn)元購(gòu)房款為由，訴至法院。

法院審理

原、被告為交易涉案房屋，簽訂了該二份標(biāo)的相同但價(jià)款不同的合同，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為兩份合同的效力。法院認(rèn)為，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》中約定房屋總價(jià)180萬(wàn)元，該合同系原、被告為在銀行辦理房屋貸款而簽訂，且原告在銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》中明確載明房屋價(jià)款為180萬(wàn)元，銀行按照借款合同發(fā)放貸款并將貸款支付至被告賬戶，原告按照《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》約定的價(jià)款實(shí)際履行了付款義務(wù)，該房屋亦已過(guò)戶至原告名下，故該《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》應(yīng)為合法有效。對(duì)于原、被告在不動(dòng)產(chǎn)交易中心簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，是為了交易過(guò)戶繳納稅費(fèi)而簽訂，在實(shí)際的履行過(guò)程中雙方并非按照按該買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格成交，且經(jīng)調(diào)查，案涉房屋面積為157平米，系洋房，根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)整體市場(chǎng)單價(jià)計(jì)算，總款75萬(wàn)元遠(yuǎn)低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格，對(duì)于該合同的真實(shí)性法院不予認(rèn)可，該合同為雙方為省過(guò)戶稅費(fèi)而簽訂，該行為損害了國(guó)家利益，故該合同應(yīng)為無(wú)效。原告訴求不成立，法院依法駁回。

一審判決作出后，楊某上訴，二審維持原判。

法官說(shuō)法

在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，我們發(fā)現(xiàn)簽訂類(lèi)似的“陰陽(yáng)合同”表面上看似可以避稅，實(shí)際上潛藏巨大法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）從賣(mài)方角度看，用于辦理權(quán)屬過(guò)戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有對(duì)外效力，這就給了不誠(chéng)信者可乘之機(jī)，像本案而言，賣(mài)家將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)家后，買(mǎi)家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的高房?jī)r(jià)支付房款或是支付后再要求歸還?，F(xiàn)實(shí)中，法院因某些原因無(wú)法認(rèn)定合同效力的情況下，采用在產(chǎn)權(quán)交易部門(mén)過(guò)戶登記備案的低價(jià)合同而判決賣(mài)方敗訴的案例時(shí)有出現(xiàn)。（2）從買(mǎi)方的角度講，雖然少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋再次進(jìn)行交易，由于登記備案的購(gòu)入價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅時(shí)，作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大很多，“陰陽(yáng)合同”“省錢(qián)”變“費(fèi)錢(qián)”。（3）因?yàn)榉课莨芾聿块T(mén)是基于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂其指定的制式合同，才辦理了過(guò)戶手續(xù)，由于陰陽(yáng)合同的行為被認(rèn)定指定合同無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)行為很可能會(huì)因此而失效，最終導(dǎo)致過(guò)戶行為被撤銷(xiāo)。（4）根據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳，并處不繳或少繳稅款50％以上、5倍以下罰款。另外，根據(jù)我國(guó)《刑法》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10％以上并且偷稅數(shù)額在1萬(wàn)元以上的就構(gòu)成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽(yáng)合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照法律有關(guān)規(guī)定處理。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條，納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條，【逃稅罪】納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。