韓國(guó)樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，過去的5年里，韓國(guó)房?jī)r(jià)整體漲幅一度達(dá)到80%，如今卻面臨著量?jī)r(jià)齊跌的窘境。韓國(guó)央行的加息引起了一連串反應(yīng)，全租房暴雷以致房東集中低價(jià)拋售的行為都加速了韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行。

房?jī)r(jià)過山車：買房一年漲50%又跌回

韓國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的根源，還是利率波動(dòng)。

2020年3月，因全球疫情擴(kuò)散速度與范圍超預(yù)期，韓國(guó)央行降息至歷史新低。2020年3月16日，韓國(guó)央行召開金融貨幣委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議，將目前的基準(zhǔn)利率1.25%下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)至0.75%，在2020年5月再度將基準(zhǔn)利率降至0.5%，創(chuàng)歷史新低，這一低基準(zhǔn)利率維持了15個(gè)月。

韓國(guó)政府試圖通過降息放水來刺激市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而最先受到?jīng)_擊的就是樓市。在利率降低的同時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量貨幣，購(gòu)房者可用接近零利率的貸款去購(gòu)買房子，從而刺激房?jī)r(jià)的不斷上漲。

在韓國(guó)從事花卉出口工作的徐小洋告訴澎湃新聞（www.nxos.com.cn），自己就是韓國(guó)這一波低利率購(gòu)房的受益者。

“我們是在2020年11月置換購(gòu)房，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲的苗頭已經(jīng)開始了，當(dāng)時(shí)貸款利率是2.65%，看了七八家最后才買到房子。賣家看到房?jī)r(jià)開始上漲，有3個(gè)人當(dāng)場(chǎng)就說不賣了，后來看的那一套賣家住在首爾，并不清楚仁川的行情，我們決定趕緊簽下來，購(gòu)房款交了一半，買完之后房?jī)r(jià)就開始一路上漲，雖然我們?cè)谌蚀ú粫?huì)像首爾那么貴，但眼看著房?jī)r(jià)也是一直在漲。”

據(jù)徐小洋稱，她購(gòu)買的這套房子當(dāng)時(shí)的價(jià)格為5.5億韓元（約合人民幣313萬元），在不到一年的時(shí)間里最高漲了約3億元（約合人民幣170.9萬元），漲幅超過50%，但目前基本已回落至當(dāng)時(shí)買的價(jià)格。

韓國(guó)KB國(guó)民銀行發(fā)布的樓市統(tǒng)計(jì)資料顯示，2020年9月，首爾公寓的平均交易價(jià)格突破10億韓元，到2021年4月突破11億韓元，2021年10月的平均交易價(jià)格為12.1639億韓元(約合人民幣661萬元)。首爾公寓的平均交易價(jià)格在13個(gè)月時(shí)間上漲超2億韓元，漲幅達(dá)21%。

加息：利率從0.5%漲到3.5%

2021年1月，時(shí)任韓國(guó)央行行長(zhǎng)的李柱烈表示，近期大量資金涌入資產(chǎn)市場(chǎng)、家庭負(fù)債規(guī)模也大幅增加，2021年有必要適時(shí)有序地將寬松政策轉(zhuǎn)為正常。 

2021年8月，美聯(lián)儲(chǔ)祭出加息政策，韓國(guó)央行也緊隨其后將基準(zhǔn)利率從0.5%上調(diào)至0.75%。此后，韓國(guó)央行加息步伐迅速，至2023年1月將基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.5%，累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)，并維持至今。

這樣的加息政策一方面使得流向房地產(chǎn)的資金成本升高了，原來可以低息貸款買房的環(huán)境發(fā)生了改變，很多資金不流向樓市，轉(zhuǎn)向了其他領(lǐng)域。另一方面，不少在2021年房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)的購(gòu)房者選擇了浮動(dòng)利率貸款買房，利息飆升導(dǎo)致還貸金額翻倍，償還困難。

徐小洋表示，除了一套仁川的住宅之外，也是在這期間花費(fèi)1.5億韓元（約合人民幣85.34萬元）她還買了兩套o(hù)p房（商住兩用房）用于出租。op房辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照可以申請(qǐng)退稅，退稅金額是房子總價(jià)的10%，但是在十年內(nèi)不能賣，賣了就需要退還返稅錢，還要追繳附加價(jià)值稅。購(gòu)入時(shí)每個(gè)月還款利息為25萬韓元（約合人民幣1422元），但自從加息之后，一個(gè)月要還43萬韓元（約合人民幣2446元）。

據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》此前報(bào)道，進(jìn)入2023年以來，韓國(guó)的公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價(jià)格較2022年平均下降18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。另外，首爾部分區(qū)域的房?jī)r(jià)同期跌幅已達(dá)40%，成交量暴跌70%。

在韓國(guó)樓市下跌之時(shí)，韓國(guó)政府也出臺(tái)了政策穩(wěn)定樓市。

韓國(guó)副總理兼企劃財(cái)政部長(zhǎng)官秋慶鎬在今年3月表示，韓國(guó)今年公寓、聯(lián)體住宅等共同住宅的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)同比下降18.6%，為2005年實(shí)施相關(guān)制度以來最大減幅。他表示，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)下降歸因于政府爭(zhēng)取穩(wěn)控樓市的政策和央行加息。征收綜合房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)基準(zhǔn)從6億韓元上調(diào)至9億韓元(約合474萬元人民幣)，同時(shí)下調(diào)稅率也將發(fā)揮穩(wěn)定樓市的作用。

7月13日，韓國(guó)央行行長(zhǎng)李昌鏞表示，將與政府共同努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，外匯匯率不僅受到與美國(guó)的利率差異的影響。李昌鏞預(yù)計(jì)通脹率將在8月之后繼續(xù)上升，到今年年底，通貨膨脹率將回升到3%左右，明年將下降到2%。

“全租房”市場(chǎng)的杠桿游戲

除了加息潮及市場(chǎng)上供過于求的現(xiàn)狀，韓國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)特有的“全租房”制度在當(dāng)前的樓市波動(dòng)中也成為了韓國(guó)樓市下行的重要因素。

高禾是一名在韓國(guó)工作的25歲的年輕人，他以自身經(jīng)歷向澎湃新聞講述了自己全租房的過程。

“我在高麗大學(xué)附近2公里左右的地方看過一套公寓，每月的價(jià)格大概在120萬韓元（約合人民幣6832元），押金100萬韓元（約合人民幣5694元），要繳納公寓管理費(fèi)，算下來的話其實(shí)挺貴的。我在韓國(guó)的一個(gè)朋友告訴我可以選擇全租房?！?/p>

在韓國(guó)，全租房是一個(gè)特殊的存在。

韓國(guó)的“全租房”是指租房者一次性向房東支付房屋全額價(jià)格的60%-70%作為押金，此后在租房期間不用再支付租金，在合約期終止后，業(yè)主才需要退還租客的全部押金。合約通常為2年，并可再續(xù)約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。租約期間，押金的利息收入與租戶無關(guān)，歸房東所有，房東可將其作為收入。

高禾表示，“以首爾一套6.5億韓元（約合人民幣370萬元）來計(jì)算，我需要付3.9億韓元（約合人民幣222萬元）的押金給房東，然后就可以住兩年。雖然看起來一次性要付得多，但是你可以向銀行貸款，在加息（作者備注：疫情期間，韓國(guó)央行多次大幅下調(diào)基準(zhǔn)利率，在2020年5月將基準(zhǔn)利率降至0.5%，創(chuàng)歷史新低，這一低基準(zhǔn)利率維持了15個(gè)月）前，以基準(zhǔn)利率0.5%來算的話，貸款幾乎不需要付利息，我可以用極低的成本租到一套不錯(cuò)的房子，這也是很多韓國(guó)人選擇全租房的原因。”

在低利率時(shí)，租客可以通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級(jí)別住宅，房東則可以用租客的押金去進(jìn)行投資或者選擇繼續(xù)購(gòu)房以全租房的形式繼續(xù)出租獲得押金。在這種方式下，租客節(jié)省了租房開支，房東增加了個(gè)人資產(chǎn)。

看起來是雙方都獲益的制度，其模式的本質(zhì)上還是杠桿游戲，無疑存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

若銀行上調(diào)貸款利率，租客支付的利息一旦高于租金，租客就會(huì)選擇退租，對(duì)于用押金來炒房的房東來說就無法短期內(nèi)退回押金。

在2022年8月1日韓國(guó)連續(xù)選擇加息之后，高禾的租房成本也開始提高。目前韓國(guó)央行的基準(zhǔn)利率為3.5%，和高禾當(dāng)時(shí)的貸款利率相比增加了300個(gè)基點(diǎn)。

“貸款利率提高，我租房的成本提高了，不劃算了，我就想退租就租品質(zhì)差一點(diǎn)的房子，或者合租?！睋?jù)高禾介紹，他的房東手里有二三十套出租房源，全部都是以全租房的模式出租的。

在租房成本提高后，高禾萌生了退租的想法。

“我其實(shí)算幸運(yùn)的，我的押金在拖了三個(gè)月之后（今年5月）房東退回來了，我看韓國(guó)的新聞，有很多人的押金是沒有退回來的，押金動(dòng)輒都是百萬的，就這么被房東卷款跑路了?！?/p>

據(jù)韓國(guó)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，到2021年全租房占韓國(guó)租房市場(chǎng)的70%，在年輕租戶中的占比達(dá)80%。以往來說，上述的模式并不會(huì)出現(xiàn)什么大問題。但隨著韓國(guó)房?jī)r(jià)和租賃價(jià)格的下降及加息后更高借貸成本，開始出現(xiàn)租約到期后房東無法按照約定全額返還租客押金的情況。有的房東需要通過租客的押金來償還名下其他房產(chǎn)的房貸，甚至有房東直接將有欠貸問題的房屋租給住戶，而房?jī)r(jià)下跌也導(dǎo)致按比例得到的新押金不足以償付原押金，這迫使部分房東以大幅折扣拋售房產(chǎn)，在一定程度上助推了韓國(guó)房地產(chǎn)下行周期。

據(jù)新民周刊的報(bào)道，截至2022年底，韓國(guó)各地區(qū)已經(jīng)有30余名炒房客拖欠保證金跑路，涉案金額高達(dá)7250億韓元。

韓國(guó)《東亞日?qǐng)?bào)》4月19日?qǐng)?bào)道稱，因遭受全租房詐騙的韓國(guó)青年們接連悲慘地自殺，僅今年就已發(fā)生3起。

為了避免全租房詐騙受害者自殺案件繼續(xù)發(fā)生，針對(duì)因?yàn)槿夥吭p騙而接連出現(xiàn)受害者輕生的情況，韓國(guó)總統(tǒng)尹錫悅4月18日在國(guó)務(wù)會(huì)議上表示，這是典型的對(duì)弱勢(shì)群體的犯罪行為，下令停止?fàn)可嫒夥吭p騙案件的房屋拍賣程序。

（本文受訪者徐小洋、高禾均為化名）