房租上漲超20%，深圳將“限租金，限租期”來穩(wěn)定價格

央視財經(jīng)

2018-08-22 19:08

近日，一線城市房租上漲，以及資本是否成為房租大漲的幕后推手，受到監(jiān)管層的關(guān)注。央視財經(jīng)記者對深圳租房市場情況進行了調(diào)查。

深圳房租持續(xù)上漲今年最高漲幅達30%

在深圳工作了三年的李女士，和兩個朋友合租在深圳南山的一個小區(qū)，三年前兩房的租金為4500元/月，加上物管水電，每月花費約5000元?，F(xiàn)在合同快到期了，房東一下將房租上漲了20%。她表示，她所在小區(qū)兩房的房租沒有低于6500元的了，隔壁的公寓一房一廳房租已經(jīng)達到了5500元/月。

本文圖均為央視財經(jīng)微信公眾號圖

何開杰從事租賃市場多年，他告訴記者，每年的暑期畢業(yè)季都是租房的旺季，平均每年會漲價約10％，月租漲幅在200-300元之間，區(qū)域地段不同可能略有不同，但今年的漲幅大大超過往年的幅度。

深圳某房地產(chǎn)中介何開杰：比較去年，今年至少漲了20%左右，這是一個租房交易量。以福田中心區(qū)為例，黃埔雅苑小區(qū)，在5、6月份之前，70多平米的兩房市場的租金最便宜的在8500元、9000元，好一點的10000元。但在7月份過后到現(xiàn)在，市場的租金大概要在10000-13000元。個別的話，三期的兩房可以租到14000元，租金漲了20%到30%。

深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年來，深圳各區(qū)房租均呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年深圳租賃市場成交量顯著走高，環(huán)比上漲12%，同比大漲33%。

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋?。哼@兩年來調(diào)控政策直接針對買賣市場，所以這一塊市場的交易者受到了收縮，很多原來打算買房居住的人，就跑到租房市場去，加大了租房市場的需求。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，隨著核心區(qū)域的城中村租金上浮壓力大，選擇逃離的人群較多，造成了福田、南山上半年的租賃占比下滑顯著。更多人選擇到租金較低的龍崗、鹽田租房，上半年龍崗租賃占比占到全市的三分之一。以一套65平兩房為例，福田、南山租金約為6700元，龍崗租金僅約3300元，不到福田南山的一半。

房租價格不透明房東中介齊漲價

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，深圳租房市場規(guī)模超千億，高達78.2%的年輕人租房，占深圳常住人口的三成。農(nóng)民房、長租公寓及普通租賃房到底哪種漲得最厲害？

“長租公寓”是近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新興行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租。

記者來到位于深圳南山科技園的某長租公寓，在一棟約10余層的大廈，公寓占據(jù)大廈4-5層。據(jù)了解，目前店里一居室40平的單間價格為4500元-5000元不等，據(jù)工作人員介紹，該公寓針對的是21-35歲租房人群，目前的入住率基本是100%。

業(yè)內(nèi)人士介紹，長租公寓一開始投入的成本較高，為破解投入大、盈利難的困境，長租公寓項目租金一般比周邊民房平均租金貴15%以上。但從記者走訪中獲悉，最近在上漲預(yù)期下，一些普通租賃房的價格也在上漲。不少中介反應(yīng)，近期房屋租賃市場價格走高，中介從業(yè)主手里租房價格也相應(yīng)提高。

深圳美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹：長租公寓帶動了住宅租金上漲，這個趨勢是非常明顯的。因為有很多房東會看到為什么我旁邊的這一個公寓可以租到6千，我只租3千，這是不平等的。他們會在租金方面上加租。對于一般租房的市民來講，其實沒什么議價權(quán)，只有選擇租或者不租。

資本涌入長租公寓“跑馬圈地”，過半房源被壟斷

在房租上漲中，鏈家自如、蛋殼公寓、我愛我家相寓等為代表的長租公寓到底是怎么運作？這背后是誰推高了房租？

記者檢索發(fā)現(xiàn)，自如把該房子裝修后，把客廳隔斷改成5個獨立房間出租，每個房間按照面積大小月租在1800元至2700元之間，加起來每月租金可達到11500元左右。在安居客上查詢得知，上述同等面積，如果帶裝修整套出租目前的市價為每月9500元左右。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同一個小區(qū)，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴20%左右。

深圳某房地產(chǎn)中介肖超：前兩年，它有可能僅僅是只能回本，或者是不會賺錢。除去所有的裝修成本和一些中間的空租期什么的，其實最賺錢的是后面的三到五年的時間。

據(jù)不完全統(tǒng)計，鏈家自如擁有房屋40萬間，8棟自如寓，遍布北京、上海、深圳、杭州、南京，超過100萬租客；

蛋殼公寓從2015年初創(chuàng)立至今，已進入北上廣深等8地，管理超過17萬間公寓；

2017年年末，我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間房屋。

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁：由于租賃市場的大發(fā)展，很多的資本力量，它希望在這個基礎(chǔ)上殺入到租賃市場上來，將來賺這桶金。那怎么賺？現(xiàn)在就搶市場，大家爭奪房源，結(jié)果是你也要進，這個資本也要進。進的結(jié)果是，把整個的租賃市場的原始價格炒高了。

事實上，除了長租公寓這類的租賃企業(yè)之外，近年來，有著不少機構(gòu)或者個人也看準租房市場做起了二房東。從事傳統(tǒng)租賃市場多年的肖超告訴記者，直接通過業(yè)主放盤給他們的房源越來越少，目前他手上有60%的房源，都是機構(gòu)集中收集房源進行裝修，再放到他們中介門店統(tǒng)一收租。

目前在租賃市場的業(yè)務(wù)很大部分都是通過各類大小不一的中介機構(gòu)低價囤房，裝修后高價出租，賺的是租金上漲的差價。業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)下租賃市場超過一半房源已經(jīng)被各種租賃代理機構(gòu)壟斷，最大的租賃機構(gòu)已經(jīng)控制幾十萬套房源。

房租上漲引監(jiān)管層關(guān)注，深圳租房“雙限”政策或?qū)⒊雠_

在國家政策倡導(dǎo)“租購并舉”之后，長租市場就成為一個被資本競相追逐的風(fēng)口。與此同時，蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；赓U企業(yè)的“跑馬圈地”，行業(yè)競爭進入白熱化狀態(tài)。

今年1月份，自如A輪融資40億，估值超過200億元。

目前市場上已有近20家房企成功發(fā)行了住房租賃資本化產(chǎn)品，規(guī)模千億元。

據(jù)悉，8月17日，北京市有關(guān)監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等住房租賃企業(yè)負責(zé)人。約談會明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人參加，共同承諾落實“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：深圳市在7月底出臺了整頓房地產(chǎn)市場亂象的一個通知，將租賃市場的亂象整治也列入房地產(chǎn)市場亂象整治的一個重要措施。在穩(wěn)定租金方面，主管部門現(xiàn)在正在先行先試，探索限價租賃房制度，特別對于新出讓的一些用地建設(shè)的租賃住房，包括的一些配建的一些房地產(chǎn)項目，配建的這些租賃住房。那么，今后采取限定租金，限定租期等等，雙限方式來穩(wěn)定租賃市場。

鏈家研究院預(yù)測2020年，住宅存量將達2.75億套，且將有8700萬套房流入租賃市場，如此龐大的資產(chǎn)管理需求將利好中介出租企業(yè)。目前我國的租賃市場并不健全，住房租賃市場仍以個體房東為主體，機構(gòu)參與者缺少，導(dǎo)致專業(yè)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展相對滯后。