掛上法文的“Campanile”招牌之后，距離上海外灘不到1000米的福建南路33號(hào)看上去又重新變得洋氣了。這條南北走向的路上曾經(jīng)誕生了上海第一盞煤油路燈，33號(hào)的舊稱是大方飯店，它是上世紀(jì)30年代中國(guó)人最早經(jīng)營(yíng)的著名飯店之一。

在2016年10月?lián)Q上新的牌子之前，福建南路33號(hào)的身份是一家錦江之星，也就是人們印象中“將就睡一晚”的那種經(jīng)濟(jì)型酒店。

“Campanile”的中文名字叫康鉑，它是一個(gè)法國(guó)盧浮酒店集團(tuán)旗下的中檔酒店品牌。錦江集團(tuán)2015年收購(gòu)盧浮酒店集團(tuán)后，把康鉑引入了外灘?，F(xiàn)在康鉑酒店的餐吧擺滿了法式奶酪，最重要的是酒店房?jī)r(jià)從升級(jí)之前的200多元一晚，變成了500多元一晚。

這就是經(jīng)濟(jì)連鎖酒店集團(tuán)都在做的新一輪升級(jí)。

經(jīng)過十多年來的狂飆發(fā)展，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店開得比便利店還密集的盛況已經(jīng)無以為繼了。過快的擴(kuò)張速度導(dǎo)致惡性的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)濟(jì)型酒店利潤(rùn)逐漸低到無法覆蓋上漲的人工和租金成本。

2015 年，如家集團(tuán)第三季凈利潤(rùn)同比下滑 40%，在當(dāng)年12月被首旅酒店集團(tuán)收購(gòu)。7天酒店的母公司鉑濤也在2016年被收進(jìn)了錦江集團(tuán)。

但同樣在2015年，好轉(zhuǎn)的跡象也開始出現(xiàn)。這一年，漢庭母公司華住集團(tuán)五年前推出的全季酒店開始發(fā)力。國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)超過 18 個(gè)月的成熟全季酒店平均房?jī)r(jià)達(dá)到了290元，同比上漲 5.5%，北京朝陽門全季的單月最高 RevPAR超過了500元——RevPAR是指每間房每晚實(shí)際可獲得租金收入，它是酒店業(yè)衡量營(yíng)收的重要標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)許多公司人的差旅報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)升到了一晚四五百元，大家想要住得好一些的訴求就旺盛了起來。比經(jīng)濟(jì)型酒店更高一個(gè)檔次的中檔酒店，開始成為拯救這些酒店集團(tuán)的白武士。

2016年第四季度，華住凈利潤(rùn)人民幣達(dá)到1.259億元，同比增長(zhǎng)77.9%。在公開場(chǎng)合華住的管理層多次把這歸功于旗下中高端酒店的功勞。

和許多快速增長(zhǎng)的新事物一樣，中檔酒店目前還沒有太明確的定義。從三四百元的全季與和頤，到七八百甚至上千元一晚的桔子水晶、福朋喜來登……這些比經(jīng)濟(jì)型酒店裝修和服務(wù)好一些，同時(shí)又比四五星酒店便宜、比三四星酒店設(shè)計(jì)個(gè)性化一些的酒店，都被統(tǒng)稱為中檔酒店。

華住創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)季琦表示，制約中檔酒店擴(kuò)張速度的主要因素是能否找到合適的物業(yè)，以及在合適的城市布局適合的數(shù)量，確定合適的價(jià)格區(qū)間。經(jīng)過十多年的經(jīng)濟(jì)酒店貼身肉搏之后，即使是華住，要在好地段找到合適的物業(yè)開中檔酒店并不容易。

如家、錦江、華住等主流經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店集團(tuán)都明確表示，正在尋找合適的存量物業(yè)，將把一部分經(jīng)濟(jì)型酒店升級(jí)為中檔品牌。全季最開始掛著“漢庭·全季”的門店就是這么來的，如家正在大批變成如家精選或和頤酒店，錦江之星也正被陸續(xù)升級(jí)為錦江都城和康鉑。

街頭巷尾每天路過的漢庭如家7天錦江們，哪些才“夠資格”升檔？ 

在22個(gè)酒店較為集中的中國(guó)城市里，新一醬分析了11個(gè)酒店集團(tuán)旗下5869家經(jīng)濟(jì)型酒店及813家中檔酒店的門店布局，試著把最有潛力升級(jí)為中檔酒店的經(jīng)濟(jì)型酒店找出來。

新一醬首先盤算了一遍每個(gè)中檔酒店所在地理位置的周邊商業(yè)資源配置，通過對(duì)周邊商業(yè)品牌的進(jìn)駐情況進(jìn)行分析，得出了每一家酒店的“商業(yè)地段指數(shù)”。這個(gè)數(shù)字越高，代表這家酒店周邊的商業(yè)資源越充足，它所在的商圈地段就越好。畢竟中檔酒店的定位更高，只有落在較好的商業(yè)地段，才能獲取足夠中高端客流，保證它的目標(biāo)客群有足夠的價(jià)格承受能力。

上面的圖中，你可以看到不同品牌中檔酒店的地段分布并不一致，和頤的平均指數(shù)最高，說明它們占有了更多的好地段。

另外，圖中藍(lán)色三角形面積越大，代表這個(gè)品牌占據(jù)了更多的優(yōu)秀商圈資源，在全國(guó)所有城市中整體的周邊商業(yè)資源更好。門店數(shù)最多的全季，比和頤、桔子酒店拿到的商圈資源也更多。

截至今年3月，全季已經(jīng)有203家門店，盡管這在華住集團(tuán)2200多家門店總數(shù)中仍未超過1/10，該集團(tuán)年報(bào)已經(jīng)語氣篤定地把日均每間房平均收入2.7%的增長(zhǎng)，歸因?yàn)闉橹懈邫n酒店的比例上升。

占領(lǐng)好地段多重要？它重要到?jīng)Q定了酒店集團(tuán)能不能活下去。缺乏對(duì)優(yōu)質(zhì)地段的占領(lǐng)能力，被普遍認(rèn)為是桔子酒店集團(tuán)最終被華住收購(gòu)的主要原因。作為最先憑“設(shè)計(jì)感”打開市場(chǎng)的先行者，桔子旗下的桔子水晶等系列一直被認(rèn)為是中檔酒店的代表。但過去將近十年的時(shí)間里，創(chuàng)始人吳海一直糾結(jié)于用20萬元設(shè)計(jì)裝修一個(gè)房間，而不是盡快擴(kuò)張到更多的城市——那些在黃金商業(yè)地段的好物業(yè)都被快速擴(kuò)張的全季、和頤們占走了。

新一醬納入分析的22城813家中檔酒店的商業(yè)地段指數(shù)平均為1.6。具體到不同的城市，已有中檔酒店的商業(yè)地段指數(shù)也不一致。在重慶和南京，中檔酒店喜歡開在解放碑、新街口這樣的核心商圈，地段指數(shù)自然更高。而在版圖足夠大、商業(yè)資源更多元分布的北京，從海淀到石景山或通州，都可以找到人氣尚可的落腳點(diǎn)。

因此新一醬認(rèn)為，如果酒店集團(tuán)要在一個(gè)城市把原有的經(jīng)濟(jì)型酒店改造成中檔酒店，它們最好挑選那些商業(yè)地段指數(shù)在該城市現(xiàn)有中檔酒店的平均水平以上的物業(yè)。據(jù)此計(jì)算，22城的5869家經(jīng)濟(jì)型酒店中，共有1774家酒店符合地段要求。

但是，擠進(jìn)好的地段并不意味著必然容易生存。

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的酒店行業(yè)，與對(duì)手保持適當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)距離，是避免惡性競(jìng)爭(zhēng)的重要法則。在幾乎整個(gè)2016年，華住和如家都和自己的加盟商處于激烈的對(duì)抗?fàn)顟B(tài)，甚至鬧上了法庭。酒店集團(tuán)快速擴(kuò)張的計(jì)劃，導(dǎo)致門店距離過近互搶客流，曾引起華住旗下大批加盟商集體威脅退出。

中檔酒店目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到經(jīng)濟(jì)型酒店那樣的競(jìng)爭(zhēng)密度，新一醬把所有酒店的地理位置拿出來分析之后發(fā)現(xiàn)，中檔酒店的競(jìng)爭(zhēng)半徑明顯要比經(jīng)濟(jì)型酒店更大。

若以每家酒店自己為圓心，畫出一公里半徑的范圍，有84%的經(jīng)濟(jì)型酒店都會(huì)遭遇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——而只有55%的中檔酒店，周圍1公里內(nèi)會(huì)開出另一家中檔酒店。

以華住旗下的全季和漢庭作對(duì)比，也可以看出中檔酒店品牌內(nèi)部正有意保持更寬的間距。季琦說，“要把中端市場(chǎng)控制在比較好的范圍內(nèi)，才不會(huì)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)?！便K濤旗下的麗楓酒店也普遍在同品牌之間刻意保留1.5公里左右的店面距離。

因此，新一醬認(rèn)為當(dāng)一家經(jīng)濟(jì)型酒店升級(jí)后，它最好能和現(xiàn)存的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手保持1公里以上的間距，這樣它就不容易在周邊面臨過度的競(jìng)爭(zhēng)。這是考察一家經(jīng)濟(jì)型酒店是否值得升級(jí)的另一個(gè)重要條件。

在之前篩選出的1774家候選經(jīng)濟(jì)型酒店中，新一醬最終找到了404家適合升級(jí)的酒店，它們同時(shí)符合商業(yè)地段指數(shù)高于城市平均水平，且周邊1公里沒有中檔酒店的要求。這404家經(jīng)濟(jì)型酒店的城市分布如下：

再來看看它們都分布在城市的哪些地方：

題圖素材/椰弟@FORK

文/卓宇晶 視覺/王方宏