近日，一度引起廣泛關(guān)注的張杰謝娜購買豪宅“跳單”事件有了最新進(jìn)展：法院認(rèn)定其購房不存在“跳單”行為。消息一經(jīng)公布，迅速占領(lǐng)微博頭條，引發(fā)了網(wǎng)友們的廣泛關(guān)注。

那么，你了解“跳單”行為嗎？“跳單”行為該如何認(rèn)定？又需要承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任呢？今天為大家一一解答。

基本案情

近日，上海雅鑾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與上海思和資產(chǎn)經(jīng)營管理中心（有限合伙）中介合同糾紛一審文書公開。文書顯示：原告雅鑾公司訴稱，思和中心持有包括系爭房屋在內(nèi)的多套房產(chǎn)，思和中心與雅鑾公司之間達(dá)成非獨(dú)家委托代理銷售合意，同時(shí)期，思和中心與其他房產(chǎn)銷售或經(jīng)紀(jì)公司也達(dá)成類似的合作。2019年6月，雅鑾公司客戶經(jīng)理霍某安排并陪同張某、謝某及謝某母親等人兩次看房，意向買家表達(dá)了購買意愿并表示不具備在滬購房資格，擬考慮以公司名義購房，霍某告知其可以注冊(cè)公司后購買，但之后意向客戶表示不再購買。嗣后，雅鑾公司獲知意向買家通過太平戴維斯公司以“重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司”的名義簽訂網(wǎng)簽合同。雅鑾公司認(rèn)為太平戴維斯公司與眉開眼笑公司簽訂居間協(xié)議時(shí)間在6個(gè)月的客戶信息有效保護(hù)期，思和中心未注意到保護(hù)期即向太平戴維斯公司支付酬金，構(gòu)成“跳單”。

法院判決

法院審理認(rèn)為，在沒有相應(yīng)協(xié)議等證據(jù)證明的情況下，無法確認(rèn)雅鑾公司與謝某之間僅憑帶看房即成立了中介合同關(guān)系，更無法確認(rèn)謝某事先或事后知曉會(huì)承擔(dān)帶看房后另行委托其他中介的法律后果，謝某與思和中心之間沒有“跳單”共謀的行為。最終，法院裁定駁回上海雅鑾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。

什么是“跳單”行為

“跳單”行為亦稱之為“跳中介”，是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介(公司)簽署了預(yù)售確認(rèn)書、委托求購協(xié)議或出賣協(xié)議，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨(dú)家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費(fèi)的義務(wù)，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。

如何認(rèn)定“跳單”行為

首先，要看委托人和中介是否訂立了有效的中介合同，以及中介是否按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)。

其次，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)而訂立合同，這是判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的關(guān)鍵。

最后，要看委托人是否繞開該中介人與合同相對(duì)方訂立了合同。

具體有三種表現(xiàn)形式：

1.委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，直接與合同相對(duì)方訂立合同；

2.委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，通過其他（如報(bào)酬更低的）中介人與合同相對(duì)方訂立合同；

3.委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對(duì)方訂立合同，以達(dá)到繞開中介人的目的。

 “跳單”行為需要承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任

《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

法條鏈接

《民法典》第九百六十一條規(guī)定：中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

第九百六十二條規(guī)定：中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九百六十三條規(guī)定：中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。

中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。

第九百六十四條規(guī)定：中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

第九百六十五條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

第九百六十六條規(guī)定：本章沒有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定。

律師提醒

買房安家是人生大事，不可馬虎。為了挑選到心儀的房屋，很多時(shí)候要通過中介來完成。但房屋買賣階段，購房者繞過中介，直接與賣方簽訂協(xié)議的情況并不少見?！疤鴨巍毙袨椴粌H不尊重中介公司的勞動(dòng)成果，更有悖于《民法典》中誠實(shí)守信的原則。

在此提醒房屋買、賣雙方，在中介公司盡責(zé)服務(wù)的前提下，買賣雙方應(yīng)當(dāng)遵守“契約精神”，履行中介服務(wù)合同義務(wù)，支付中介費(fèi)用，避免陷入矛盾糾紛，得不償失。