一、“高質量發(fā)展”的特征

十九大提出，中國經濟已經從高速度增長階段轉向高質量發(fā)展階段。這一判斷的重要背景之一，就是高速城市化階段的結束。中國目前的“人口”城市化水平雖然只有58.52%，但“空間”城市化已接近尾聲——到2015年，中國建成區(qū)面積就已經足以容納78%的人口。除少數一線城市外，絕大多數城市“空間增量”迅速減少。主要依靠固投拉動的資本型增長必須開始轉型。

一般來講，城市化分為兩個階段。第一階段為資本型增長，增長主要通過固定投資來實現。其特征是高速度。第二階段為運營型發(fā)展，發(fā)展的質量主要體現為現金流的及其凈收益增長。發(fā)達的資本市場決定了第一階段能否啟動，啟動后能以多快的速度完成。而現金流收入能否覆蓋現金流支出，決定了第二階段能否維持高水平的運營。（參見圖1）

當城市化從第一階段轉向第二階段，一個顯著的財務特征是固定投資急速下降，而現金流支出則急劇上升。質量提升越快的城市，現金流收入增長必須越快。如果不能及時獲得足夠的現金流覆蓋一般性支出，城市轉型就難以完成。成功建立起來的城市很多，成功運營的城市卻很少。對城市而言，實現高質量的增長難度要遠大于高速度的發(fā)展。

二、勞動力成本是增長轉型的關鍵

上海作為中國城市化水平最高的城市，必定是最先面臨高速度增長轉向高質量發(fā)展的城市。“高質量”城市的最主要特征，就是越來越多樣的高水平公共服務。這必然意味著巨大的現金流支出。作為現金流支出的基礎，可持續(xù)的一般性收入（稅收和非稅收入），勢將代替固定投資，成為新的發(fā)展動力之源。

如果把城市看作一個企業(yè)，第一階段是買機器、建廠房（相當于“七通一平”，修建機場、港口、電廠等），這一階段主要是形成資本；第二階段則要把生產的產品賣出去（城市就是通過提供各類公共服務獲得稅收），這一階段主要是獲得現金流。顯然，無論對企業(yè)還是城市來講，發(fā)展階段要比增長階段的難度大得多。（“七通一平”，指道路通、自來水通、電通、排水通、排洪通、電訊通、煤氣管通及平整土地。——編注）

城市如同一個提供公共服務的平臺，城市的資產越重，企業(yè)的資產就越輕，進入的門檻就越低。相應地，愿意付費搭載的企業(yè)（包括家庭）就越多，城市現金流收入（稅收）就越高，公共服務的提供也就更可以持續(xù)。過去四十年，中國城市建立起大量世界級的基礎設施，多數城市都能完成這一階段的目標；下一個四十年，城市必須將這些基礎設轉化為真實的現金流。進入到這個階段，競爭才真正開始。城市化先行國家的歷史表明，只有少數城市能夠最后勝出。

城市通過公共服務性價比展開競爭——價格越低，性能越好，吸引的人口越多，城市的規(guī)模就越大。規(guī)模經濟越大，反過來又可以使公共服務更加便宜。城市競爭力不是體現在誰的投資能力最強，基礎設施最好，而是看誰能用最少的固定投資和最低的運營成本獲得最高的稅收。凈現金流才是高質量的標志。

與美國和其他直接稅為主的國家不同，中國是間接稅為主。企業(yè)在稅收貢獻中的比重遠大于個人和家庭。城市爭奪現金流，在很大程度上就是爭奪企業(yè)。為企業(yè)提供服務的好壞，直接決定了搭載在城市上的企業(yè)的市場競爭力，也決定了城市未來的現金流。

企業(yè)在第一階段時，投入最大的是固定成本（fixed cost）。便宜的土地對企業(yè)的創(chuàng)設至關重要。進入第二階段，現金流支出就成為企業(yè)主要的成本。如果一個城市能夠降低企業(yè)的經常性支出（variable cost），就可以吸引企業(yè)并通過稅收分享企業(yè)創(chuàng)造的現金流。

企業(yè)最大的現金流支出項主要來自勞動力成本。2016年，總部設在深圳的華為技術有限公司凈利潤370億元，同2015年相比幾乎是零增長。主要原因就是2016年該公司雇員費用高達1218億元，同比增長了21%，吃掉了華為的新增利潤。2016年，華為員工18萬人，人均貢獻凈利潤只有20萬元。華為的案例表明，如何降低企業(yè)的用工成本，乃是城市向高質量發(fā)展升級的關鍵。

三、住房成本決定勞動力成本

在中國稅收制度里，基于個人的直接稅占比很?。ù蠹s6%），公共服務的收費主要體現在土地出讓階段，購買住宅是購買公共服務的主要途徑，住房成本成為中國勞動力最主要的經常性支出項。據官方統計，2007至—2016年間，如果把購房開銷也計入“居住”消費中，重新測算各項消費占比，則食品支出占比由27%降至21%，居住支出占比由38%急升至49%。這意味著，居民經常性支出中的近一半用在了住房開銷上。（參見圖2）

因此，能否把勞動力成本降下來很大程度上取決于能否把住房支出降下來。而能率先把居住成本降下來的城市，就可以吸引更多的企業(yè)，從而帶來現金流（企業(yè)工商稅收和個人消費稅）。也就是說，哪里房租便宜，哪里勞動力成本就低，哪個城市的企業(yè)也就越容易生存。

深圳就是一個例子。根據上海易居房產研究院的報告，深圳商品住房房租收入比（月租金/月可支配收入）高達54%。2017年1至8月的套均租金高達5005元，高于居民4000元的月可支配收入，比2010年上漲67.5%。這和其他一線城市非常類似。深圳之所以能在其他一線城市中的制造業(yè)已難以生存的今天，還可以承載大量的制造業(yè)，一個關鍵原因是，在深圳住房體系中，“城中村”和各類“小產權”住房占比極高。由于不能交易，這些住房只能進入租賃市場獲取收益。結果就是在深圳這樣一個房價畸高的城市，形成了一個規(guī)模巨大的低租金住房市場。

“城中村”巨大的租賃市場，幫助52%的深圳租客把月租金支付壓到2000元以下。其中，18.2%的租客月租金支付甚至低于1000元；80%的租客能把租金控制在其可支配收入的30%以內；還有近20%的租客，租金支出甚至低于家庭可支配收入的10%

目前，深圳實際管理人口超過2000萬，80%的人租房居住。全市1040萬套住房中，70%的房子在出租。在全市總面積大約5.20億平方米（截至2015年）的各類住房中，商品住房和保障性住房合計占比僅為27.9%，城中村住房（占存量住房總面積的50.3%）加上上世紀八、九十年代留下的6549萬平方米的工業(yè)區(qū)配套宿舍（占存量住房總面積的12.7%）共同構成了深圳超低租賃成本的主要部分。在過去15年中，深圳的高速崛起與其他城市的痛苦轉型形成鮮明對比，大規(guī)模低成本住房成為深圳獲取競爭優(yōu)勢的關鍵因素（這與同樣依賴大規(guī)模組屋成功轉型的新加坡非常相似）。深圳經驗顯示，只有大規(guī)模提供低成本租賃住房（用來住的房子），減少商品住房（用來炒的房子），城市才有可能完成城市化從資本型增長（賣地）向現金流型增長（稅收）的轉變。

據鏈家地產2017年發(fā)布的《深圳租賃》白皮書，深圳有740萬套租賃住房，其中城中村租賃住房達450萬套，占比為60.8%。73.8%的城中村住房租金在2000元以內，26.1%的租金水平在1000元以內。眼下深圳有1600萬人在租房，1100萬人住在城中村，這其中超過70%的租客住在租金低于1500元的城中村住房中，單間或一房一廳的租金甚至在600元左右。調查顯示，90%的深圳租客為年輕人群（20至35歲）。20~25歲的租客中，月租金支付在1000至2000元的占比49.6%；26至30歲的租客中，月租金在1000至3000元的占比61%；26至35歲的租客中，月租金支付在3000元以內的占比70%。

深圳的城中村租賃，不僅租金很低，生活成本也很低。不管是餐飲、零售，還是生活服務，其價格都比商品房小區(qū)要低30%左右。

四、住房與增長轉型

可以說正是因為超低的住房成本，幫助深圳率先完成了從高速度增長向高質量發(fā)展的轉型。我們可以用預算收入（現金流）和固定投資之比來描述一個城市的增長到底是現金流帶來的還是固定投資拉動的。如果這個比值高，就可以認為增長的質量比較好；反之，就還處于高速度發(fā)展階段，沒有完成轉型。

把上個世紀八十年、九十年代和新世紀的三個經典城市——深圳、上海的浦東新區(qū)和天津的濱海新區(qū)——做一個對比，就可以發(fā)現，深圳和浦東新區(qū)的轉型程度遠遠高于天津的濱海新區(qū)。特別是深圳，以較小的固定投資實現了最多的現金流收入，固定投資在增長中所占比重迅速減少。這也解釋了中央為什么在設立雄安新區(qū)時對標深圳和浦東新區(qū)。（參見圖3）

深圳的住房制度并非有目的的設計，而是在“國有-集體”土地二元結構下形成的特殊的住房市場組合。正是這個制度無意間在被“炒”的住房市場之外區(qū)隔出來一個供人“住”的市場。這個市場雖然很多城市都有，但沒有一個有深圳這么大的規(guī)模。在相對比例上，更是很少城市達到深圳的水平。

用相同的指標作為“轉型度”把部分主要城市排序后就可以發(fā)現（參見圖4），雖然上海依托無人能敵的服務業(yè)依然維持了這一指標領先全國，但深圳卻依靠其強大的制造業(yè)超越北京，與上海僅僅一肩之隔。2002年末還在擔心中興、華為、平安銀行、招商銀行遷離的深圳，如今已經可以睥睨香港，甚至不再把上海放在眼里。

很多研究（包括筆者）都把中國的“城中村”與外國的“貧民窟”相提并論，但實際上，中國城中村“盜取”公共服務（免費搭車）的程度要比貧民窟低得多。在現金流收入主要來自企業(yè)稅收中國城市，公共服務不是由財產稅等直接稅支付的，非正規(guī)住宅雖然也沒有給公共服務付費（免費搭車），但卻以一種間接的方式將部分“盜用”的公共服務轉移給了企業(yè)。這種間接“補貼”部分解釋了為什么其他城市實體經濟舉步維艱時，深圳產業(yè)卻能夠一枝獨秀，從一個勞動密集型產業(yè)為主的城市升級為全球制造業(yè)的主要玩家。

面對上漲的房價，很多城市紛紛提出各類以“租”代“售”的政策，這實際是在解決一個不存在的“假問題”。市場真正的問題是租金太高，而這是增加正規(guī)住宅無法解決的。以正規(guī)住宅為主體的租金很難做到非正規(guī)住宅那樣超低的租金水平。

現在對房價不滿的城市居民，并沒有真的流落街頭，實際上都是在“租房”。他們之所以不滿，是因為無法向有房居民那樣通過資產升值分享社會財富的增長。現在真正需要的，是像1998年房改那樣，通過住房升值帶來的財富效應創(chuàng)造數量龐大的中產階層。這些都是“只租不售”做不到的。

1998年的住房改革是中國改革史上最偉大的實踐，其效果遠超改革之初的設計。但由于“房改”是一次性的，且隨著城市化的推進，不斷有新市民進入城市，于是城市居民中出現了“有房者”和“無房者”的區(qū)別。有房者可以通過不動產升值分享社會財富的增長，從而購買更多不動產；無房者則只能以工資性收入參與財富分配。由于房價迅速飆升而工資收入增長緩慢，兩個群體之間的財富差距迅速拉大。顯然，深圳“城中村”乃至新加坡“組屋”模式，都無法解決這一房地產市場更根本的問題。

五、“先租后售”：東莞住房模式

最新的探索，來自東莞的“先租后售”模式。2015年12月31日，東莞市政府以樓面地價1820元/平米的超低價格，在東莞的松山湖向華為提供了可以建設41.43萬平方米住房的土地。目前，首批2900套住房已交房，余下7100套住房2019年建成。該住房針對華為公司15-19級、入職滿三年且在華為位于松山湖的終端基地工作的員工。選房積分按照個人最近4年平均績效得分。每套面積約60-115平方米。租金32元/平方米。租住滿5年可以按照8500元/平方米優(yōu)惠價購買。購買5年后可以交易。表面上看“先租后售”頭5年的租金可能高于“城中村”的租金，但由于這部分租金在購房時可以抵扣房價，其本質上乃是一種儲蓄（或者說按揭）。

深圳的“城中村”模式雖可以降低勞動力成本，但不能幫助勞動力獲得財產性收入。勞動力依然無法參與二次分配，無緣分享社會財富的增長。東莞“先租后售”的住房制度則巧妙解決了這個問題：通過類似“股票期權”的設計，既能有效與商品房（資本）市場區(qū)隔，解決投機者套利問題，又能解決城中村“只租不售”無法分享社會財富增長的問題。同缺少正規(guī)法律保護的“城中村”相比，“先租后售”形成的資產產權更完整。打工者不僅能像深圳“城中村”的租戶那樣在城市低成本居留，而且能夠在10年后獲得城市“原始股”。

同深圳“只租不售”的城中村解決方案相比，“先租后售”顯然具有更大的吸引力。一個主要原因是，“先租后售”不僅能夠像“城中村”那樣提供廉價的住房，降低企業(yè)的成本，同時還能降低初次就業(yè)者置業(yè)的門檻，這為新進入市場的勞動力參與城市財富的再分配提供了可能。

2015年“先租后售”模式剛一推出，立刻顯示出非凡的競爭力，高技術企業(yè)紛紛從中國最強大的技術高地深圳，遷往原本只能靠深圳房地產市場外溢效應生存的松山湖。冷清多年的松山湖一躍而成為全國高新企業(yè)矚目的明星?？瓷先|莞損失了一次性土地出讓收入，但卻獲得企業(yè)帶來的持續(xù)不斷的現金流（稅收）。僅2015年華為在東莞上繳的稅收就已經超過10億元，成為東莞第一納稅大戶，2016年更是成為東莞第一個產值破千億元的企業(yè)。短短幾年，華為就超過“步步高系”（廣東步步高電子工業(yè)有限公司，旗下產品包括知名手機品牌vivo）成為東莞納稅第一大戶，2017年更是拿下東莞出口、營收和納稅三項冠軍。

東莞的“先租后售”可以說是深圳“小產權租賃”模式的升級版。這一模式成功復制了1998年“房改”，在低成本解決“住”的問題的同時，解決了“富”的問題。通過土地出讓為主的一次性收益模式，轉變?yōu)槠髽I(yè)稅收的現金流收益模式，實現了從“固定投資型增長”，向“現金流型增長”的轉變。

六、上海經濟轉型建議

華為外遷松山湖的案例，凸顯出高速度增長階段與高質量發(fā)展階段最大的要素流向差異：前者是資本引導勞動力，哪里有資本，哪里就有企業(yè)，勞動力就像那里匯聚；后者則是勞動力引導資本，勞動力在哪里，資本就流向哪里，哪里就會有現金流。原來決定要素流向的是資本——廉價的土地；現在決定要素流向的是勞動力——廉價的住房。

抓住轉型階段的這一特征，上海向高質量發(fā)展轉型的切入點就已經呼之欲出了。這個切入點就是住房。

建議之一：“先租后售”保障房全覆蓋。

所謂“全覆蓋”，就是將保障對象同“戶籍”脫鉤，而與“就業(yè)”掛鉤，即讓所有在上海繳交個人所得稅和“五險一金”的居民都可以獲得租住保障房的資格，5年后可以購買，10年后可以交易。只要與“戶籍”脫鉤，保障住房就從個人“福利”轉變?yōu)槠髽I(yè)“補貼”。政府則從企業(yè)稅收增加中獲得回報。

“廣覆蓋”還意味著保障對象不應僅僅針對少數華為這樣的大企業(yè)。無論東莞還是深圳都有大量的非正規(guī)住房可以滿足華為以外的就業(yè)者的居住需求，而上海則缺少這樣的非正規(guī)住房。企業(yè)環(huán)境是一個生態(tài)鏈，只有大企業(yè)而沒有供應鏈分工，大企業(yè)的成本依然難以控制。上海模式不能僅滿足于像東莞那樣為大企業(yè)的勞動力提供住房，而應當是比東莞定向“先租后售”更進一步的升級版——為整個產業(yè)鏈的勞動力提供住房。

建議之二：減少商品房供給，放開商品房價格。

現在許多城市想通過對商品房限價使更多的人買得起房子，但結果卻是刺激更多小業(yè)主入市，實際上只是換一伙人炒房，真正買不起房的還是買不起房。把商品房開盤價壓倒二手房價格以下，如同證監(jiān)會壓低新股發(fā)行價格一樣，只會誘使更多人參與“炒房”。過去房地產政策的失敗已經證明，在一個市場上試圖達成相反的政策目標，一開始就注定不可能成功。

當前房地產政策的亂象，從一個側面暴露出我們并沒有理解，房地產業(yè)的根本問題是出在沒有區(qū)隔“炒”和“住”兩種市場。當經濟從高增長向高質量轉型時，“住”的市場必須重新構建，而不能僅僅在“炒”的市場上修補。

沒有分類就沒有政策。有了“先租后售”，就可以構筑一個像深圳那樣的二元住房市場，分別針對“炒”和“住”兩種不同的需求，也才能制定更精確的政策?，F在的商品房市場本質上就是資本市場，是為融資設計的。打壓商品房市場房價，就如同用壓低汽車公司股票來讓購車者買得起車，結果注定效率奇差。住房市場也是如此。

現在大家都對高房價深惡痛絕，其實高房價也有其有用的一面——提供資本。凡是資本存量不足的城市，創(chuàng)業(yè)和研發(fā)的風險承受能力就會低。這就是為什么企業(yè)創(chuàng)新大量出現在高資本泡沫的地區(qū)。資本市場的發(fā)達與否對創(chuàng)新和研發(fā)這類高風險投資極為重要。中國最重要的資本市場不是股票、債券，而是不動產。這就是為什么中國房價低的城市，很少是高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)源地的原因。

面對高房價的泡沫風險，上海不必急于出臺直接限制房價的舉措，相反應當采取“限量保價”的策略，即減少新增商品房供地，縮小一次性土地收益。要防止房地產市場價格暴跌，延緩出臺那些對房地產市場具有殺傷力的激進政策。在全球去杠桿的大環(huán)境下，一定會有很多資產由于債務問題被清算。上海只需等待其他經濟體去杠桿，然后用自己高杠桿的資產兌換對方低杠桿的資產，就可以達到以無痛方式稀釋掉債務泡沫的目的。

新增住房供地，大部分都要投入“先租后售”為主的政策性住房，用來換取企業(yè)持續(xù)的現金流。交易的資產實際是在給所有存量資產定價，只要所有人都有機會低價獲得原始住房，存量住房房價越高，有房的居民財富增加就快，通過“先租后售”轉移給勞動力的資本就越值錢，對勞動力的吸引力就越大，企業(yè)招工就越容易，成本也就越低。企業(yè)能生存，政府的現金流就不會枯竭。

建議之三：盤活存量資產。

深圳經濟具有強大活力的另一個原因，是規(guī)劃控制之外的“城中村”，隨時可以根據市場需求，在居住、辦公、商業(yè)、工業(yè)、倉儲之間快速切換。這類彈性極大的空間，為深圳孵化大批小而專的企業(yè)提供了低成本的環(huán)境。上海沒有此類用地，新的城市功能一旦超出規(guī)劃用途就很容易被判定“違章”。

解決這一問題的出路，在于存量巨大的工業(yè)用地。據上海市規(guī)劃和國土資源管理局統計，上海工業(yè)用地占比較高，截至2012年底，工業(yè)用地總量已累計供應856平方公里，占建設用地比重約28%。而紐約在1988年時工業(yè)用地占建設用地比重為7.5%，芝加哥1990年為6.9%，大阪1985年時為14.5%，橫濱1980年時是7.3%，東京1982年時為2.5%。與高工業(yè)用地占比相關的，是很多用地處于低效甚至違章狀態(tài)。

上?？梢圆捎谩柏撁媲鍐巍钡淖龇ǎ撼贁祹追N功能（比如商品住宅、危險、污染等用途）外，放開所有土地用途間的自由轉換；公布不同的功能變更的地租，由市場根據需求自動選擇土地的最優(yōu)用途。政府可以通過每年公布不同用途地租的價格，引導市場根據需求調整各種用途的比例。這樣，上海就可以復制出類似深圳的產業(yè)環(huán)境。

七、結論

好的產業(yè)政策不是“移植”某個產業(yè)，而是創(chuàng)造適于企業(yè)成長的地方“氣候”。只要氣候合適，產業(yè)就會在市場的土壤里自動生長出來。住房制度就是城市“氣候”的重要組成部分。

當經濟從資本型的高速增長轉向現金流型的高質量增長，企業(yè)最大成本就從資金轉向勞動力。降低勞動力生存的成本，也就成為城市競爭新的焦點。哪個城市能把勞動力成本降得更低，哪個城市的企業(yè)在競爭中就能獲得額外的優(yōu)勢。

正是在這個邏輯里，住房轉型成為增長轉型戰(zhàn)略的核心。產業(yè)升級在某種程度上就是住房供給模式的升級。如果我們把深圳的“城中村”視作住房供給轉型的1.0版本，東莞的針對大企業(yè)的“先租后售”就是2.0版本，上海的“全覆蓋型先租后售”就是3.0版本。上海這一版本住房政策的特點在于，它針對的不是單個企業(yè)，而是整個產業(yè)鏈。