一、“高質(zhì)量發(fā)展”的特征

十九大提出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從高速度增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。這一判斷的重要背景之一，就是高速城市化階段的結(jié)束。中國(guó)目前的“人口”城市化水平雖然只有58.52%，但“空間”城市化已接近尾聲——到2015年，中國(guó)建成區(qū)面積就已經(jīng)足以容納78%的人口。除少數(shù)一線城市外，絕大多數(shù)城市“空間增量”迅速減少。主要依靠固投拉動(dòng)的資本型增長(zhǎng)必須開始轉(zhuǎn)型。

一般來(lái)講，城市化分為兩個(gè)階段。第一階段為資本型增長(zhǎng)，增長(zhǎng)主要通過(guò)固定投資來(lái)實(shí)現(xiàn)。其特征是高速度。第二階段為運(yùn)營(yíng)型發(fā)展，發(fā)展的質(zhì)量主要體現(xiàn)為現(xiàn)金流的及其凈收益增長(zhǎng)。發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)決定了第一階段能否啟動(dòng)，啟動(dòng)后能以多快的速度完成。而現(xiàn)金流收入能否覆蓋現(xiàn)金流支出，決定了第二階段能否維持高水平的運(yùn)營(yíng)。（參見圖1）

當(dāng)城市化從第一階段轉(zhuǎn)向第二階段，一個(gè)顯著的財(cái)務(wù)特征是固定投資急速下降，而現(xiàn)金流支出則急劇上升。質(zhì)量提升越快的城市，現(xiàn)金流收入增長(zhǎng)必須越快。如果不能及時(shí)獲得足夠的現(xiàn)金流覆蓋一般性支出，城市轉(zhuǎn)型就難以完成。成功建立起來(lái)的城市很多，成功運(yùn)營(yíng)的城市卻很少。對(duì)城市而言，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的增長(zhǎng)難度要遠(yuǎn)大于高速度的發(fā)展。

二、勞動(dòng)力成本是增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵

上海作為中國(guó)城市化水平最高的城市，必定是最先面臨高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的城市?！案哔|(zhì)量”城市的最主要特征，就是越來(lái)越多樣的高水平公共服務(wù)。這必然意味著巨大的現(xiàn)金流支出。作為現(xiàn)金流支出的基礎(chǔ)，可持續(xù)的一般性收入（稅收和非稅收入），勢(shì)將代替固定投資，成為新的發(fā)展動(dòng)力之源。

如果把城市看作一個(gè)企業(yè)，第一階段是買機(jī)器、建廠房（相當(dāng)于“七通一平”，修建機(jī)場(chǎng)、港口、電廠等），這一階段主要是形成資本；第二階段則要把生產(chǎn)的產(chǎn)品賣出去（城市就是通過(guò)提供各類公共服務(wù)獲得稅收），這一階段主要是獲得現(xiàn)金流。顯然，無(wú)論對(duì)企業(yè)還是城市來(lái)講，發(fā)展階段要比增長(zhǎng)階段的難度大得多。（“七通一平”，指道路通、自來(lái)水通、電通、排水通、排洪通、電訊通、煤氣管通及平整土地?！幾ⅲ?/p>

城市如同一個(gè)提供公共服務(wù)的平臺(tái)，城市的資產(chǎn)越重，企業(yè)的資產(chǎn)就越輕，進(jìn)入的門檻就越低。相應(yīng)地，愿意付費(fèi)搭載的企業(yè)（包括家庭）就越多，城市現(xiàn)金流收入（稅收）就越高，公共服務(wù)的提供也就更可以持續(xù)。過(guò)去四十年，中國(guó)城市建立起大量世界級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施，多數(shù)城市都能完成這一階段的目標(biāo)；下一個(gè)四十年，城市必須將這些基礎(chǔ)設(shè)轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流。進(jìn)入到這個(gè)階段，競(jìng)爭(zhēng)才真正開始。城市化先行國(guó)家的歷史表明，只有少數(shù)城市能夠最后勝出。

城市通過(guò)公共服務(wù)性價(jià)比展開競(jìng)爭(zhēng)——價(jià)格越低，性能越好，吸引的人口越多，城市的規(guī)模就越大。規(guī)模經(jīng)濟(jì)越大，反過(guò)來(lái)又可以使公共服務(wù)更加便宜。城市競(jìng)爭(zhēng)力不是體現(xiàn)在誰(shuí)的投資能力最強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施最好，而是看誰(shuí)能用最少的固定投資和最低的運(yùn)營(yíng)成本獲得最高的稅收。凈現(xiàn)金流才是高質(zhì)量的標(biāo)志。

與美國(guó)和其他直接稅為主的國(guó)家不同，中國(guó)是間接稅為主。企業(yè)在稅收貢獻(xiàn)中的比重遠(yuǎn)大于個(gè)人和家庭。城市爭(zhēng)奪現(xiàn)金流，在很大程度上就是爭(zhēng)奪企業(yè)。為企業(yè)提供服務(wù)的好壞，直接決定了搭載在城市上的企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也決定了城市未來(lái)的現(xiàn)金流。

企業(yè)在第一階段時(shí)，投入最大的是固定成本（fixed cost）。便宜的土地對(duì)企業(yè)的創(chuàng)設(shè)至關(guān)重要。進(jìn)入第二階段，現(xiàn)金流支出就成為企業(yè)主要的成本。如果一個(gè)城市能夠降低企業(yè)的經(jīng)常性支出（variable cost），就可以吸引企業(yè)并通過(guò)稅收分享企業(yè)創(chuàng)造的現(xiàn)金流。

企業(yè)最大的現(xiàn)金流支出項(xiàng)主要來(lái)自勞動(dòng)力成本。2016年，總部設(shè)在深圳的華為技術(shù)有限公司凈利潤(rùn)370億元，同2015年相比幾乎是零增長(zhǎng)。主要原因就是2016年該公司雇員費(fèi)用高達(dá)1218億元，同比增長(zhǎng)了21%，吃掉了華為的新增利潤(rùn)。2016年，華為員工18萬(wàn)人，人均貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)只有20萬(wàn)元。華為的案例表明，如何降低企業(yè)的用工成本，乃是城市向高質(zhì)量發(fā)展升級(jí)的關(guān)鍵。

三、住房成本決定勞動(dòng)力成本

在中國(guó)稅收制度里，基于個(gè)人的直接稅占比很?。ù蠹s6%），公共服務(wù)的收費(fèi)主要體現(xiàn)在土地出讓階段，購(gòu)買住宅是購(gòu)買公共服務(wù)的主要途徑，住房成本成為中國(guó)勞動(dòng)力最主要的經(jīng)常性支出項(xiàng)。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2007至—2016年間，如果把購(gòu)房開銷也計(jì)入“居住”消費(fèi)中，重新測(cè)算各項(xiàng)消費(fèi)占比，則食品支出占比由27%降至21%，居住支出占比由38%急升至49%。這意味著，居民經(jīng)常性支出中的近一半用在了住房開銷上。（參見圖2）

因此，能否把勞動(dòng)力成本降下來(lái)很大程度上取決于能否把住房支出降下來(lái)。而能率先把居住成本降下來(lái)的城市，就可以吸引更多的企業(yè)，從而帶來(lái)現(xiàn)金流（企業(yè)工商稅收和個(gè)人消費(fèi)稅）。也就是說(shuō)，哪里房租便宜，哪里勞動(dòng)力成本就低，哪個(gè)城市的企業(yè)也就越容易生存。

深圳就是一個(gè)例子。根據(jù)上海易居房產(chǎn)研究院的報(bào)告，深圳商品住房房租收入比（月租金/月可支配收入）高達(dá)54%。2017年1至8月的套均租金高達(dá)5005元，高于居民4000元的月可支配收入，比2010年上漲67.5%。這和其他一線城市非常類似。深圳之所以能在其他一線城市中的制造業(yè)已難以生存的今天，還可以承載大量的制造業(yè)，一個(gè)關(guān)鍵原因是，在深圳住房體系中，“城中村”和各類“小產(chǎn)權(quán)”住房占比極高。由于不能交易，這些住房只能進(jìn)入租賃市場(chǎng)獲取收益。結(jié)果就是在深圳這樣一個(gè)房?jī)r(jià)畸高的城市，形成了一個(gè)規(guī)模巨大的低租金住房市場(chǎng)。

“城中村”巨大的租賃市場(chǎng)，幫助52%的深圳租客把月租金支付壓到2000元以下。其中，18.2%的租客月租金支付甚至低于1000元；80%的租客能把租金控制在其可支配收入的30%以內(nèi)；還有近20%的租客，租金支出甚至低于家庭可支配收入的10%

目前，深圳實(shí)際管理人口超過(guò)2000萬(wàn)，80%的人租房居住。全市1040萬(wàn)套住房中，70%的房子在出租。在全市總面積大約5.20億平方米（截至2015年）的各類住房中，商品住房和保障性住房合計(jì)占比僅為27.9%，城中村住房（占存量住房總面積的50.3%）加上上世紀(jì)八、九十年代留下的6549萬(wàn)平方米的工業(yè)區(qū)配套宿舍（占存量住房總面積的12.7%）共同構(gòu)成了深圳超低租賃成本的主要部分。在過(guò)去15年中，深圳的高速崛起與其他城市的痛苦轉(zhuǎn)型形成鮮明對(duì)比，大規(guī)模低成本住房成為深圳獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵因素（這與同樣依賴大規(guī)模組屋成功轉(zhuǎn)型的新加坡非常相似）。深圳經(jīng)驗(yàn)顯示，只有大規(guī)模提供低成本租賃住房（用來(lái)住的房子），減少商品住房（用來(lái)炒的房子），城市才有可能完成城市化從資本型增長(zhǎng)（賣地）向現(xiàn)金流型增長(zhǎng)（稅收）的轉(zhuǎn)變。

據(jù)鏈家地產(chǎn)2017年發(fā)布的《深圳租賃》白皮書，深圳有740萬(wàn)套租賃住房，其中城中村租賃住房達(dá)450萬(wàn)套，占比為60.8%。73.8%的城中村住房租金在2000元以內(nèi)，26.1%的租金水平在1000元以內(nèi)。眼下深圳有1600萬(wàn)人在租房，1100萬(wàn)人住在城中村，這其中超過(guò)70%的租客住在租金低于1500元的城中村住房中，單間或一房一廳的租金甚至在600元左右。調(diào)查顯示，90%的深圳租客為年輕人群（20至35歲）。20~25歲的租客中，月租金支付在1000至2000元的占比49.6%；26至30歲的租客中，月租金在1000至3000元的占比61%；26至35歲的租客中，月租金支付在3000元以內(nèi)的占比70%。

深圳的城中村租賃，不僅租金很低，生活成本也很低。不管是餐飲、零售，還是生活服務(wù)，其價(jià)格都比商品房小區(qū)要低30%左右。

四、住房與增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型

可以說(shuō)正是因?yàn)槌偷淖》砍杀?，幫助深圳率先完成了從高速度增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型。我們可以用預(yù)算收入（現(xiàn)金流）和固定投資之比來(lái)描述一個(gè)城市的增長(zhǎng)到底是現(xiàn)金流帶來(lái)的還是固定投資拉動(dòng)的。如果這個(gè)比值高，就可以認(rèn)為增長(zhǎng)的質(zhì)量比較好；反之，就還處于高速度發(fā)展階段，沒有完成轉(zhuǎn)型。

把上個(gè)世紀(jì)八十年、九十年代和新世紀(jì)的三個(gè)經(jīng)典城市——深圳、上海的浦東新區(qū)和天津的濱海新區(qū)——做一個(gè)對(duì)比，就可以發(fā)現(xiàn)，深圳和浦東新區(qū)的轉(zhuǎn)型程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于天津的濱海新區(qū)。特別是深圳，以較小的固定投資實(shí)現(xiàn)了最多的現(xiàn)金流收入，固定投資在增長(zhǎng)中所占比重迅速減少。這也解釋了中央為什么在設(shè)立雄安新區(qū)時(shí)對(duì)標(biāo)深圳和浦東新區(qū)。（參見圖3）

深圳的住房制度并非有目的的設(shè)計(jì)，而是在“國(guó)有-集體”土地二元結(jié)構(gòu)下形成的特殊的住房市場(chǎng)組合。正是這個(gè)制度無(wú)意間在被“炒”的住房市場(chǎng)之外區(qū)隔出來(lái)一個(gè)供人“住”的市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)雖然很多城市都有，但沒有一個(gè)有深圳這么大的規(guī)模。在相對(duì)比例上，更是很少城市達(dá)到深圳的水平。

用相同的指標(biāo)作為“轉(zhuǎn)型度”把部分主要城市排序后就可以發(fā)現(xiàn)（參見圖4），雖然上海依托無(wú)人能敵的服務(wù)業(yè)依然維持了這一指標(biāo)領(lǐng)先全國(guó)，但深圳卻依靠其強(qiáng)大的制造業(yè)超越北京，與上海僅僅一肩之隔。2002年末還在擔(dān)心中興、華為、平安銀行、招商銀行遷離的深圳，如今已經(jīng)可以睥睨香港，甚至不再把上海放在眼里。

很多研究（包括筆者）都把中國(guó)的“城中村”與外國(guó)的“貧民窟”相提并論，但實(shí)際上，中國(guó)城中村“盜取”公共服務(wù)（免費(fèi)搭車）的程度要比貧民窟低得多。在現(xiàn)金流收入主要來(lái)自企業(yè)稅收中國(guó)城市，公共服務(wù)不是由財(cái)產(chǎn)稅等直接稅支付的，非正規(guī)住宅雖然也沒有給公共服務(wù)付費(fèi)（免費(fèi)搭車），但卻以一種間接的方式將部分“盜用”的公共服務(wù)轉(zhuǎn)移給了企業(yè)。這種間接“補(bǔ)貼”部分解釋了為什么其他城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)舉步維艱時(shí)，深圳產(chǎn)業(yè)卻能夠一枝獨(dú)秀，從一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主的城市升級(jí)為全球制造業(yè)的主要玩家。

面對(duì)上漲的房?jī)r(jià)，很多城市紛紛提出各類以“租”代“售”的政策，這實(shí)際是在解決一個(gè)不存在的“假問(wèn)題”。市場(chǎng)真正的問(wèn)題是租金太高，而這是增加正規(guī)住宅無(wú)法解決的。以正規(guī)住宅為主體的租金很難做到非正規(guī)住宅那樣超低的租金水平。

現(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)不滿的城市居民，并沒有真的流落街頭，實(shí)際上都是在“租房”。他們之所以不滿，是因?yàn)闊o(wú)法向有房居民那樣通過(guò)資產(chǎn)升值分享社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。現(xiàn)在真正需要的，是像1998年房改那樣，通過(guò)住房升值帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)創(chuàng)造數(shù)量龐大的中產(chǎn)階層。這些都是“只租不售”做不到的。

1998年的住房改革是中國(guó)改革史上最偉大的實(shí)踐，其效果遠(yuǎn)超改革之初的設(shè)計(jì)。但由于“房改”是一次性的，且隨著城市化的推進(jìn)，不斷有新市民進(jìn)入城市，于是城市居民中出現(xiàn)了“有房者”和“無(wú)房者”的區(qū)別。有房者可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)升值分享社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)，從而購(gòu)買更多不動(dòng)產(chǎn)；無(wú)房者則只能以工資性收入?yún)⑴c財(cái)富分配。由于房?jī)r(jià)迅速飆升而工資收入增長(zhǎng)緩慢，兩個(gè)群體之間的財(cái)富差距迅速拉大。顯然，深圳“城中村”乃至新加坡“組屋”模式，都無(wú)法解決這一房地產(chǎn)市場(chǎng)更根本的問(wèn)題。

五、“先租后售”：東莞住房模式

最新的探索，來(lái)自東莞的“先租后售”模式。2015年12月31日，東莞市政府以樓面地價(jià)1820元/平米的超低價(jià)格，在東莞的松山湖向華為提供了可以建設(shè)41.43萬(wàn)平方米住房的土地。目前，首批2900套住房已交房，余下7100套住房2019年建成。該住房針對(duì)華為公司15-19級(jí)、入職滿三年且在華為位于松山湖的終端基地工作的員工。選房積分按照個(gè)人最近4年平均績(jī)效得分。每套面積約60-115平方米。租金32元/平方米。租住滿5年可以按照8500元/平方米優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買。購(gòu)買5年后可以交易。表面上看“先租后售”頭5年的租金可能高于“城中村”的租金，但由于這部分租金在購(gòu)房時(shí)可以抵扣房?jī)r(jià)，其本質(zhì)上乃是一種儲(chǔ)蓄（或者說(shuō)按揭）。

深圳的“城中村”模式雖可以降低勞動(dòng)力成本，但不能幫助勞動(dòng)力獲得財(cái)產(chǎn)性收入。勞動(dòng)力依然無(wú)法參與二次分配，無(wú)緣分享社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。東莞“先租后售”的住房制度則巧妙解決了這個(gè)問(wèn)題：通過(guò)類似“股票期權(quán)”的設(shè)計(jì)，既能有效與商品房（資本）市場(chǎng)區(qū)隔，解決投機(jī)者套利問(wèn)題，又能解決城中村“只租不售”無(wú)法分享社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)的問(wèn)題。同缺少正規(guī)法律保護(hù)的“城中村”相比，“先租后售”形成的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)更完整。打工者不僅能像深圳“城中村”的租戶那樣在城市低成本居留，而且能夠在10年后獲得城市“原始股”。

同深圳“只租不售”的城中村解決方案相比，“先租后售”顯然具有更大的吸引力。一個(gè)主要原因是，“先租后售”不僅能夠像“城中村”那樣提供廉價(jià)的住房，降低企業(yè)的成本，同時(shí)還能降低初次就業(yè)者置業(yè)的門檻，這為新進(jìn)入市場(chǎng)的勞動(dòng)力參與城市財(cái)富的再分配提供了可能。

2015年“先租后售”模式剛一推出，立刻顯示出非凡的競(jìng)爭(zhēng)力，高技術(shù)企業(yè)紛紛從中國(guó)最強(qiáng)大的技術(shù)高地深圳，遷往原本只能靠深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)外溢效應(yīng)生存的松山湖。冷清多年的松山湖一躍而成為全國(guó)高新企業(yè)矚目的明星?？瓷先|莞損失了一次性土地出讓收入，但卻獲得企業(yè)帶來(lái)的持續(xù)不斷的現(xiàn)金流（稅收）。僅2015年華為在東莞上繳的稅收就已經(jīng)超過(guò)10億元，成為東莞第一納稅大戶，2016年更是成為東莞第一個(gè)產(chǎn)值破千億元的企業(yè)。短短幾年，華為就超過(guò)“步步高系”（廣東步步高電子工業(yè)有限公司，旗下產(chǎn)品包括知名手機(jī)品牌vivo）成為東莞納稅第一大戶，2017年更是拿下東莞出口、營(yíng)收和納稅三項(xiàng)冠軍。

東莞的“先租后售”可以說(shuō)是深圳“小產(chǎn)權(quán)租賃”模式的升級(jí)版。這一模式成功復(fù)制了1998年“房改”，在低成本解決“住”的問(wèn)題的同時(shí)，解決了“富”的問(wèn)題。通過(guò)土地出讓為主的一次性收益模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)稅收的現(xiàn)金流收益模式，實(shí)現(xiàn)了從“固定投資型增長(zhǎng)”，向“現(xiàn)金流型增長(zhǎng)”的轉(zhuǎn)變。

六、上海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型建議

華為外遷松山湖的案例，凸顯出高速度增長(zhǎng)階段與高質(zhì)量發(fā)展階段最大的要素流向差異：前者是資本引導(dǎo)勞動(dòng)力，哪里有資本，哪里就有企業(yè)，勞動(dòng)力就像那里匯聚；后者則是勞動(dòng)力引導(dǎo)資本，勞動(dòng)力在哪里，資本就流向哪里，哪里就會(huì)有現(xiàn)金流。原來(lái)決定要素流向的是資本——廉價(jià)的土地；現(xiàn)在決定要素流向的是勞動(dòng)力——廉價(jià)的住房。

抓住轉(zhuǎn)型階段的這一特征，上海向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的切入點(diǎn)就已經(jīng)呼之欲出了。這個(gè)切入點(diǎn)就是住房。

建議之一：“先租后售”保障房全覆蓋。

所謂“全覆蓋”，就是將保障對(duì)象同“戶籍”脫鉤，而與“就業(yè)”掛鉤，即讓所有在上海繳交個(gè)人所得稅和“五險(xiǎn)一金”的居民都可以獲得租住保障房的資格，5年后可以購(gòu)買，10年后可以交易。只要與“戶籍”脫鉤，保障住房就從個(gè)人“福利”轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)“補(bǔ)貼”。政府則從企業(yè)稅收增加中獲得回報(bào)。

“廣覆蓋”還意味著保障對(duì)象不應(yīng)僅僅針對(duì)少數(shù)華為這樣的大企業(yè)。無(wú)論東莞還是深圳都有大量的非正規(guī)住房可以滿足華為以外的就業(yè)者的居住需求，而上海則缺少這樣的非正規(guī)住房。企業(yè)環(huán)境是一個(gè)生態(tài)鏈，只有大企業(yè)而沒有供應(yīng)鏈分工，大企業(yè)的成本依然難以控制。上海模式不能僅滿足于像東莞那樣為大企業(yè)的勞動(dòng)力提供住房，而應(yīng)當(dāng)是比東莞定向“先租后售”更進(jìn)一步的升級(jí)版——為整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的勞動(dòng)力提供住房。

建議之二：減少商品房供給，放開商品房?jī)r(jià)格。

現(xiàn)在許多城市想通過(guò)對(duì)商品房限價(jià)使更多的人買得起房子，但結(jié)果卻是刺激更多小業(yè)主入市，實(shí)際上只是換一伙人炒房，真正買不起房的還是買不起房。把商品房開盤價(jià)壓倒二手房?jī)r(jià)格以下，如同證監(jiān)會(huì)壓低新股發(fā)行價(jià)格一樣，只會(huì)誘使更多人參與“炒房”。過(guò)去房地產(chǎn)政策的失敗已經(jīng)證明，在一個(gè)市場(chǎng)上試圖達(dá)成相反的政策目標(biāo)，一開始就注定不可能成功。

當(dāng)前房地產(chǎn)政策的亂象，從一個(gè)側(cè)面暴露出我們并沒有理解，房地產(chǎn)業(yè)的根本問(wèn)題是出在沒有區(qū)隔“炒”和“住”兩種市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)從高增長(zhǎng)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型時(shí)，“住”的市場(chǎng)必須重新構(gòu)建，而不能僅僅在“炒”的市場(chǎng)上修補(bǔ)。

沒有分類就沒有政策。有了“先租后售”，就可以構(gòu)筑一個(gè)像深圳那樣的二元住房市場(chǎng)，分別針對(duì)“炒”和“住”兩種不同的需求，也才能制定更精確的政策?，F(xiàn)在的商品房市場(chǎng)本質(zhì)上就是資本市場(chǎng)，是為融資設(shè)計(jì)的。打壓商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)，就如同用壓低汽車公司股票來(lái)讓購(gòu)車者買得起車，結(jié)果注定效率奇差。住房市場(chǎng)也是如此。

現(xiàn)在大家都對(duì)高房?jī)r(jià)深惡痛絕，其實(shí)高房?jī)r(jià)也有其有用的一面——提供資本。凡是資本存量不足的城市，創(chuàng)業(yè)和研發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力就會(huì)低。這就是為什么企業(yè)創(chuàng)新大量出現(xiàn)在高資本泡沫的地區(qū)。資本市場(chǎng)的發(fā)達(dá)與否對(duì)創(chuàng)新和研發(fā)這類高風(fēng)險(xiǎn)投資極為重要。中國(guó)最重要的資本市場(chǎng)不是股票、債券，而是不動(dòng)產(chǎn)。這就是為什么中國(guó)房?jī)r(jià)低的城市，很少是高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)源地的原因。

面對(duì)高房?jī)r(jià)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，上海不必急于出臺(tái)直接限制房?jī)r(jià)的舉措，相反應(yīng)當(dāng)采取“限量保價(jià)”的策略，即減少新增商品房供地，縮小一次性土地收益。要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格暴跌，延緩出臺(tái)那些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有殺傷力的激進(jìn)政策。在全球去杠桿的大環(huán)境下，一定會(huì)有很多資產(chǎn)由于債務(wù)問(wèn)題被清算。上海只需等待其他經(jīng)濟(jì)體去杠桿，然后用自己高杠桿的資產(chǎn)兌換對(duì)方低杠桿的資產(chǎn)，就可以達(dá)到以無(wú)痛方式稀釋掉債務(wù)泡沫的目的。

新增住房供地，大部分都要投入“先租后售”為主的政策性住房，用來(lái)?yè)Q取企業(yè)持續(xù)的現(xiàn)金流。交易的資產(chǎn)實(shí)際是在給所有存量資產(chǎn)定價(jià)，只要所有人都有機(jī)會(huì)低價(jià)獲得原始住房，存量住房房?jī)r(jià)越高，有房的居民財(cái)富增加就快，通過(guò)“先租后售”轉(zhuǎn)移給勞動(dòng)力的資本就越值錢，對(duì)勞動(dòng)力的吸引力就越大，企業(yè)招工就越容易，成本也就越低。企業(yè)能生存，政府的現(xiàn)金流就不會(huì)枯竭。

建議之三：盤活存量資產(chǎn)。

深圳經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大活力的另一個(gè)原因，是規(guī)劃控制之外的“城中村”，隨時(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)需求，在居住、辦公、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)之間快速切換。這類彈性極大的空間，為深圳孵化大批小而專的企業(yè)提供了低成本的環(huán)境。上海沒有此類用地，新的城市功能一旦超出規(guī)劃用途就很容易被判定“違章”。

解決這一問(wèn)題的出路，在于存量巨大的工業(yè)用地。據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局統(tǒng)計(jì)，上海工業(yè)用地占比較高，截至2012年底，工業(yè)用地總量已累計(jì)供應(yīng)856平方公里，占建設(shè)用地比重約28%。而紐約在1988年時(shí)工業(yè)用地占建設(shè)用地比重為7.5%，芝加哥1990年為6.9%，大阪1985年時(shí)為14.5%，橫濱1980年時(shí)是7.3%，東京1982年時(shí)為2.5%。與高工業(yè)用地占比相關(guān)的，是很多用地處于低效甚至違章狀態(tài)。

上?？梢圆捎谩柏?fù)面清單”的做法：除少數(shù)幾種功能（比如商品住宅、危險(xiǎn)、污染等用途）外，放開所有土地用途間的自由轉(zhuǎn)換；公布不同的功能變更的地租，由市場(chǎng)根據(jù)需求自動(dòng)選擇土地的最優(yōu)用途。政府可以通過(guò)每年公布不同用途地租的價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)根據(jù)需求調(diào)整各種用途的比例。這樣，上海就可以復(fù)制出類似深圳的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

七、結(jié)論

好的產(chǎn)業(yè)政策不是“移植”某個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是創(chuàng)造適于企業(yè)成長(zhǎng)的地方“氣候”。只要?dú)夂蚝线m，產(chǎn)業(yè)就會(huì)在市場(chǎng)的土壤里自動(dòng)生長(zhǎng)出來(lái)。住房制度就是城市“氣候”的重要組成部分。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)從資本型的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流型的高質(zhì)量增長(zhǎng)，企業(yè)最大成本就從資金轉(zhuǎn)向勞動(dòng)力。降低勞動(dòng)力生存的成本，也就成為城市競(jìng)爭(zhēng)新的焦點(diǎn)。哪個(gè)城市能把勞動(dòng)力成本降得更低，哪個(gè)城市的企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中就能獲得額外的優(yōu)勢(shì)。

正是在這個(gè)邏輯里，住房轉(zhuǎn)型成為增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的核心。產(chǎn)業(yè)升級(jí)在某種程度上就是住房供給模式的升級(jí)。如果我們把深圳的“城中村”視作住房供給轉(zhuǎn)型的1.0版本，東莞的針對(duì)大企業(yè)的“先租后售”就是2.0版本，上海的“全覆蓋型先租后售”就是3.0版本。上海這一版本住房政策的特點(diǎn)在于，它針對(duì)的不是單個(gè)企業(yè)，而是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。