近期以來，包括山東、河南、安徽、四川等多個省份在內，均提出提高預售門檻，開展“現房銷售”試點。在此之前，1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確，“有條件的可以進行現房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位”。

實際上，現房銷售在一些地方早就有零星試點。如2020年3月，海南率先要求新出讓土地建設的商品住房，全部實行現房銷售制度。在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議作出新部署之后，又有多地宣布跟進試點，現房銷售進入擴容、提速階段，是顯著趨勢。

這一變化與近年來房地產市場出現的新情況直接相關。眾所周知，預售制對應的房地產市場“高周轉、高杠桿、高負債”開發(fā)模式，在過去很多年都與中國城鎮(zhèn)化的快速推進和房地產市場的需求高度合拍。但是，隨著市場變化和城鎮(zhèn)化進入新階段，該模式的弊端也日益顯現。

尤其是去年以來，部分開發(fā)商陷入流動性困境，導致樓盤爛尾甚至出現停貸風波，這令預售制背后的風險被進一步放大，推進現房銷售自然就有了更多的共識。相比交付期動輒長達一兩年的預售制，“所見即所得”的現房銷售，能有效降低房屋爛尾和質量安全等風險。在此時加速推進預售制向現房銷售轉變，有助于控制房地產市場交付風險的新增量，為市場平穩(wěn)運行夯實基礎，同時也利于消費者信心的恢復。

當然，指望現房銷售在短時間內完全代替預售制，并不現實。一方面，現房銷售對開發(fā)商的資金實力、質量管控水平等提出了更高的要求。而目前房地產市場整體上處于轉型階段，相當一部分開發(fā)商仍面臨較大的運營壓力，現房銷售的推進速度必須要考慮到行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展實際。同時，也需要配套金融支持的完善。

另一方面，預售制實行了近三十年，其與土地出讓、城市開發(fā)等深度關聯(lián)，要徹底完成轉軌，可謂茲事體大，涉及諸多系統(tǒng)性的優(yōu)化、調整。有專家預測，未來5年，全國現房銷售規(guī)模占比將有望由目前的13.9%升至20%，這或許更符合現實。實際上，這次多地的試點部署，也都強調是“鼓勵”和“探索”，而并非硬性要求。

綜合來看，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議所提出的——有條件的可以進行現房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落實到位，這種“兩手都要抓”的安排，是最為穩(wěn)妥的方式。

著眼于房地產市場的發(fā)展趨勢，銷售模式的轉變是必然的。適時加速和擴大現房銷售試點，就是要為銷售模式的調整提供更多的經驗參考，以保障平穩(wěn)過渡。包括市場對現房銷售的反應如何，是否會出現讓消費者擔心的漲價現象，又會出現哪些新問題等，都需要從更多的試點中去找到答案，并據此制定更完善的應對方案。

但同時，銷售模式的調整不可能一蹴而就，對于仍將在較長時間內作為銷售主流模式的預售制，也必須繼續(xù)完善，最大限度實現趨利避害。其中，資金監(jiān)管就是關鍵環(huán)節(jié)之一。在這方面，近幾年針對房地產市場的新變化，從國家相關部門到地方政府，都出臺了一系列的應對之策，當前重點就是要落實好。