5月7日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官方微信號“安居北京”發(fā)布《關于加強限房價項目銷售管理的通知》，并向社會公開征求意見。

此次發(fā)布的《通知》規(guī)定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權住房。

《通知》指出，收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權住房，具備北京市共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭均可申購，其中項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售；具備共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

《通知》明確了限房價項目收購的具體操作，規(guī)定：一是在限房價項目辦理施工許可后，即可對該項目可售住房的市場價格進行評估；二是市保障房中心收購限房價項目時應在限期內(nèi)向開發(fā)建設單位付清全部收購款；三是確定收購與否的銷售限價與評估價比值，在實施過程中可根據(jù)市場變化和銷售情況適當調(diào)整。

“為改善新建住房的可支付性，促進住房市場穩(wěn)定、防范住房價格泡沫化風險，北京市近年開始探索‘限房價控地價’的土地供應方式，形成了本《通知》所稱的‘限房價項目’。目前，這些項目陸續(xù)達到了預售條件。由于‘限房價項目’在土地出讓時確定的銷售限價，與達到預售條件時項目周邊住房市場價格存在差異，所以如何銷售‘限房價項目’，社會上非常關注。本《通知》的發(fā)布，應該說是給出了一個探索性的解決方案”，清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授表示。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對此解讀稱，《通知》 “雙防雙?！?，扼制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。樓建波指出，限房價項目是按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設項目，之所以說這個文件起到了“雙防雙?！钡淖饔茫w現(xiàn)在：“雙防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利；“雙?！眲t既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。

北京房協(xié)副會長、秘書長陳志則認為，《通知》合理制定了有關規(guī)則，較好地兼顧了各方利益。

陳志表示，《通知》根據(jù)當前市場形勢，兼顧各方利益，明確了限房價項目收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權住房的設定比例為85%。如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來的共有產(chǎn)權住房的價格相對直接推出的共有產(chǎn)權住房的價格還是較高。所以，總的看，85%的設定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大。而且，設定比例暫定為85%，在實施過程中，還有隨著房地產(chǎn)市場的實際情況變化等進行動態(tài)調(diào)整的機制，而不是機械地固定在某個比例，體現(xiàn)了管理方既兼顧當下又著眼長遠，既兼顧各方利益又突出剛需導向的考慮。

中央財經(jīng)大學法學院院長尹飛也表示，《通知》收購差價較大的限房價項目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權住房的做法，符合法律規(guī)定。共有產(chǎn)權住房是政策性的商品住房，限房價項目也具有政策性。收購部分限房價項目作為共有產(chǎn)權住房，打通了限房價項目和共有產(chǎn)權住房的通道，不但本質(zhì)上都是具有政策性質(zhì)的住房，而且是之前推出的共有產(chǎn)權住房的“政策性”的深化和精準化，能夠更好地滿足包括剛需和改善性家庭的居住需求。

另外，《通知》規(guī)定，市保障房中心收購限房價項目時，應在購房合同開始網(wǎng)簽之日起10個月內(nèi)向開發(fā)建設單位付清全部收購款。

陳志稱，10個月的結(jié)清收購款時間對于開發(fā)商來說是比較合理的。通常一個商品住房項目，開發(fā)商從開始銷售到全部回款，需要很長的時間。轉(zhuǎn)化項目要求10個月全部結(jié)清收購款，回款進度和開發(fā)商自行銷售基本相當。

劉洪玉指出，此次《通知》比較好的兼顧了各方主體的利益。因為是按照土地出讓協(xié)議中約定的房屋限價收購，且“應在購房合同開始網(wǎng)簽之日起十個月內(nèi)向開發(fā)建設單位付清全部收購款”，還可以在收購協(xié)議中通過平等協(xié)商做出進一步的約定，讓收購的公平性更有保障。

以下為征求意見稿全文：

關于加強限房價項目銷售管理的通知

（征求意見稿）

各有關單位：

為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設委等部門<關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施>的通知》（京政辦發(fā)〔2016〕46號）和《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）等文件規(guī)定，現(xiàn)就加強本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設項目中可售住房的銷售管理通知如下：

一、本通知所稱限房價項目，是指按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設項目。

二、在限房價項目辦理施工許可后，由北京市房地產(chǎn)市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心（以下簡稱“市保障房中心”）對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。

三、根據(jù)限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價（以下簡稱“銷售限價”）與評估價之比不同，分別按以下方式銷售：

（一）比值高于設定比例的，由開發(fā)建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易；

（二）比值不高于設定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權份額，剩余比例產(chǎn)權相應轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權份額；

（三）設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據(jù)市場變化和銷售情況適當調(diào)整。

四、市保障房中心收購限房價項目時，應與開發(fā)建設單位簽訂收購協(xié)議，明確各自權利、義務，并應在購房合同開始網(wǎng)簽之日起十個月內(nèi)向開發(fā)建設單位付清全部收購款。

五、市保障房中心收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權住房，具備本市共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

具備共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

六、市保障房中心收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權住房，其公告、網(wǎng)上申購、購房資格審核、購房確認等按《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）執(zhí)行。

七、本通知自發(fā)布之日起實施，所涉及的共有產(chǎn)權住房的有關規(guī)定與《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）不一致的，以本通知為準。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會