上海錦和投資集團有限公司董事長郁敏珺

上海曾是中國輕工業(yè)基地，也因此成為城市更新的排頭兵,因為縱觀世界城市發(fā)展，隨著產(chǎn)業(yè)升級和外遷，城市更新的第一次機遇幾乎都在老工業(yè)廠房，而這些存量資產(chǎn)的提升和管理則成為了城市更新的核心訴求。

從上海金星電視機廠到南市發(fā)電廠再到靜江建材市場，這些上海的老廠房在錦和集團的手里迎來了華麗轉(zhuǎn)身，它們既保留了歷史文脈，也開發(fā)出了新的業(yè)態(tài)和功能，推動了產(chǎn)業(yè)更迭，成為這座城市精致而有溫度的生活新街區(qū)。

上海錦和投資集團有限公司董事長郁敏珺表示，存量資產(chǎn)的更新是個永續(xù)存在的市場，并且每個項目都需要量身訂做，無法復制，挖掘它的人文價值，賦予其獨特的空間價值，同時符合客戶的需求，并讓客戶之間相互需要彼此融合。這就是我們要做的事情。

存量價值提升，從輕工業(yè)開始

2007年，曾是上海輕工業(yè)產(chǎn)品代表的金星電視退出歷史舞臺，坐落于田林路的金星電視機廠被錦和改造為越界創(chuàng)意園，這是錦和集團旗下錦和商管板塊城市更新的首秀。而彼時的上海是一片大工地，到處是塔吊和工程車，400多個地鐵站在建，一幅欣欣向榮的景象。

越界創(chuàng)意園

越界創(chuàng)意園

回憶起當初，郁敏珺說：“當時城市更新還是個比較陌生的概念，在打造越界創(chuàng)意園時，不少同行表示難以理解，房地產(chǎn)正處于火熱階段，為什么要去做城市更新呢？”這源自2006年的一次美國之行，郁敏珺赴哈佛大學進修，順道去紐約曼哈頓參觀項目，和國內(nèi)截然不同的是，那里沒有大規(guī)模建設，基本在做存量更新，“有將立體車庫改成公寓的，有把總部辦公樓改成了高端服務公寓的，印象最深的是紐約證券交易所旁的一棟樓，請了阿瑪尼做設計，屋頂被改成酒吧。據(jù)介紹這棟樓二戰(zhàn)時甚至做過醫(yī)院，我突然意識到，城市化進程到后來就是存量發(fā)展的邏輯，功能需求是一直變化的?！?/p>

歐美發(fā)達國家的城市更新幾乎都是依循這樣的發(fā)展脈絡，產(chǎn)業(yè)的變遷使得沒落的工業(yè)區(qū)重新煥發(fā)新生，紐約高線公園、倫敦金絲雀碼頭等無不如此。在郁敏珺看來，這一切中國遲早會經(jīng)歷。

郁敏珺表示，城市化進程到一定階段必然伴隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，原有的產(chǎn)業(yè)沒落，騰出來的建筑載體有了被更新改造的機會，它可以有新的價值新的內(nèi)容，進而適合當下社會和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當時的上海正好處于這樣的歷史節(jié)點。

一面是洶涌澎湃的開發(fā)熱潮，一面是日益破敗的工業(yè)廠房，郁敏珺選擇了后者，金星電視機廠成為集休閑、商務、消費為一體的創(chuàng)意園區(qū)，吸引了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)，其中不乏國際500強。

郁敏珺說：“我覺得城市更新的本質(zhì)就是存量資產(chǎn)的價值提升，通過對原先資產(chǎn)價值的修復和創(chuàng)造，實現(xiàn)市場的認可。首先必須是存量市場，增量市場不存在更新，其次必須是城市，鄉(xiāng)村是另一種模式?！?/p>

郁敏珺認為，我們城市發(fā)展已經(jīng)進入新的階段，產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，不斷產(chǎn)生新的需求和定位，然后就有更新的機會和價值，所以其實存量市場會越來越大，城市更新會越來越快，而隔個幾十年再度產(chǎn)生存量，又有新的一輪更新機會，所以城市更新是永續(xù)存在的。

每一個都是非標產(chǎn)品

十余年的發(fā)展，錦和切中了上海輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)更迭期，大量衰敗的工業(yè)廠房被改造成各類特色鮮明的文創(chuàng)園區(qū)和街區(qū)商業(yè)，繼續(xù)發(fā)揮著作用。目前錦和商管已在多個城市運營管理70多個項目，包括糧倉、裙房商業(yè)、老舊園區(qū)和老舊樓宇的更新。

與增量市場最大的不同是，城市更新沒有規(guī)律可循，每個項目都有自己個性化的表達方式?！爸拔蚁蛴羞^相關經(jīng)驗的人取經(jīng)，問有沒有什么規(guī)律可總結，他告訴我沒有，只有摸著石頭過河。”郁敏珺說。

產(chǎn)品線是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)常被提到的概念，工業(yè)化產(chǎn)品的一大特點就是可復制，但在城市更新上卻不完全行得通。郁敏珺認為,沒有產(chǎn)品線可言，從城市角度來說，城市化道路不一樣，城市發(fā)展的階段不一樣，地域特色不一樣。具體到項目，就是每棟樓都不一樣，每一層也不一樣，包括層高不一樣、面積不一樣、結構不一樣，所謂的在地性非常強，需要因地制宜。

郁敏珺清楚記得改造錦和越界陜康里時的事必躬親，“當時設計完每棟樓我都要仔細地看，比如前面是居民樓那么我的窗戶要高一點，滿足采光的同時避免直視，另一面對著公共綠地，那么我希望窗戶大一點，盡可能保留景觀?！?/p>

越界陜康里

越界陜康里

郁敏珺指出，城市更新非?？简炄耍總€項目都要花心血，這是一個細活，沒有可取巧的辦法。你必須去看每一棟樓、每一層樓、每一扇窗戶乃至每一處細節(jié),思考未來可以改變成什么樣子,這個是非常重要的。就像老上海的裁縫一樣，對每一個項目量身定制。

越界田林坊聚焦設計創(chuàng)意，越界陜康里呈現(xiàn)海派里弄風格，越界世博園主打電廠工業(yè)風，越界永嘉庭復刻濃郁法式風情，錦和商管打磨過的每一個項目都各有韻味。

“但我們的所謂個性和設計師的主張不太一樣，他們可以做出很漂亮很獨特的外形和結構，但對于功能定位、商業(yè)價值不一定很了解，更新后給誰使用，產(chǎn)業(yè)和人口結構如何，怎么適應客戶的不同需求，這些都是我們要考慮的。”郁敏珺強調(diào)。

“國外在設計領域劃分得非常細，酒店歸酒店，博物館歸博物館，還有燈光設計、標牌設計、音響設計等等，未來設計院的理念與我們的實踐應該結合起來互相成就?！?/p>

文化作底，跨界融合

郁敏珺一直在聊資產(chǎn)、在算賬，但其實她更看重文化。“錦和商管就是資管鏈條‘投融管退’里面的管，實現(xiàn)價值提升最重要的一環(huán)。所以我們做城市更新一定要會算賬，不賺錢顯然是不可持續(xù)的，但光會算賬不行，還得要有人文情懷?！?/p>

郁敏珺告訴澎湃新聞記者，算賬決定了城市更新能不能做，文化決定了城市更新能不能做好，文化是城市更新的底色。

“如果不能挖掘項目的文化價值，你就看不到他未來的前景，所以城市更新從業(yè)人員對新商業(yè)新消費等東西，要有很敏銳的觸角，但又要能落地，會算賬，同時有點情懷，包括對人文對文化的認知，能把這些綜合能力整合起來才做得好，這是我的看法。”

但如何挖掘文化資源？這也是城市更新目前爭議較大的一塊內(nèi)容，即如何解決開發(fā)與保護之間的矛盾。

郁敏珺認為，保護老建筑傳承城市文化肯定沒錯，但不是教條的保護，不是一動不動，如果歷史建筑沒有很好地利用，就談不上真正的保護。保護要看最終目的是什么，然后看這棟樓到底適合用什么樣的手段來達到最后保護的目的。

郁敏珺的這種理念可以看作錦和創(chuàng)意園區(qū)品牌“越界”的最佳注腳，從歷史中走來的老廠房，保留了人文元素的同時，吸引了各種不同的人群不同的產(chǎn)業(yè)，充滿了先鋒、前衛(wèi)與時尚，不管是空間結構還是功能業(yè)態(tài)都是一種跨界融合。

“這么多年來因為技術的發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)的普及，很多行業(yè)都跨界了，這是未來的趨勢。老建筑在城市更新之后，空間屬性反而會受歡迎，會裝進不同的內(nèi)容，而這些新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)需要自由的空間去交流、創(chuàng)造，這就為跨界融合提供了條件?！?/p>

就像越界陜康里，里面有一個老教堂，這為項目帶來了新的空間屬性以及人群，由此形成一個客戶之間交匯融合的氛圍場景。

郁敏珺表示，最好的生意就是叫好又叫座，我總結為四個滿意。業(yè)主滿意，獲得品牌聲譽；政府滿意，獲得稅收和產(chǎn)業(yè)發(fā)展；客戶滿意，喜歡和認同這個地方；還有自己也要滿意，激勵自己可以做得更好，這就是我們的價值。