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據(jù)彭博社10月11日報道，在美國房地產(chǎn)繁榮戛然而止后，幾個月前還在大賺特賺的炒房者，現(xiàn)在正競相止虧。

塔米·梅雷爾在丹佛裝修的一套房。

自今年1月以來，抵押貸款利率翻了一番，打擊了購房者的需求，壓低了投資者最青睞的房地產(chǎn)市場的價值，這些市場從鳳凰城、拉斯維加斯到佛羅里達(dá)州的杰克遜維爾，遍布美國各地。對于塔米·梅雷爾（Tammi Merrell）這樣的炒房者來說，這是一個迅速的轉(zhuǎn)變，她一下子就被待出售的房屋和需要償還的貸款給困住了。

“這是一個高風(fēng)險、高回報的行業(yè)——現(xiàn)在我們正面臨的是高風(fēng)險，”丹佛地區(qū)的全職炒房者梅雷爾說?！拔抑皇瞧矶\收支平衡?！?/p>

美國房地產(chǎn)市場的放緩正在顛覆房地產(chǎn)行業(yè)，買家和賣家都在退縮，導(dǎo)致銷售降溫。但這對炒房者的打擊尤其大，從房地產(chǎn)新手到Opendoor Technologies Inc.這樣的房地產(chǎn)巨頭，都在快速交易中承擔(dān)損失，希望在問題惡化之前將其遏制住。

有貸款的人需要償還貸款，而不斷上升的利率使得持有成本更高。他們的問題可能會在整個市場產(chǎn)生反響：正如投資者在上漲過程中推高價格一樣，投資者在下跌過程中可能也會帶來加速度。

對于大多數(shù)炒房者來說，他們的重點(diǎn)是出售，而且越快越好。賓夕法尼亞拉斐特學(xué)院的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授史蒂文·斯維德勒（Steven Swidler）曾研究過2008年金融危機(jī)后的炒房者，他說，盡管“在一個下跌的市場中，誰也不知道哪里的房價真的被低估”，但仍有少數(shù)人會繼續(xù)買房。

斯維德勒說：“這是人性的弱點(diǎn)：我們討厭承擔(dān)損失，我們不一定會調(diào)整預(yù)期，不知道什么時候該放棄?！?/p>

總部位于加州爾灣市（Irvine）的數(shù)據(jù)提供商Attom的數(shù)據(jù)顯示，今年年初，炒房活動達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄水平，占交易量的十分之一，超過了上一次泡沫時期的水平。Attom追蹤過去12個月內(nèi)曾售出的房產(chǎn)的銷售情況。盡管這一比例仍處于高位，但第二季度已降至8.2%。

自那以后，情況進(jìn)一步惡化，抵押貸款利率接近15年來的最高水平。在鳳凰城、杰克遜維爾和亞特蘭大等陽光地帶市場，需求下降得特別快。這些地區(qū)是疫情高發(fā)地區(qū)，負(fù)擔(dān)能力受到壓力。據(jù)Attom提供的更近期的月度數(shù)據(jù)，第二季度，這些地區(qū)的炒房交易量占比約為14%，但在7月和8月，這部分交易量有所下降。

8月份的典型利潤率從上年同期的30.9%降至25.9%。在德克薩斯州的奧斯汀市，炒房者損失了近1%，而在房價下跌最快的加州圣荷西市，利潤率從3月份見頂?shù)?5%下跌至僅6.5%。

穆迪分析公司（Moody 's Analytics）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪（Mark Zandi）在談到最具投機(jī)性的市場時表示：“投機(jī)客正在推動價格的劇烈波動。”他們“在抵押貸款利率低的時候把房價推高，現(xiàn)在利率高了，又把房價推低。”

這并不完全是壞事。與傳統(tǒng)的房主相比，炒房者可以更積極地降價，從而幫助市場迅速觸底。通過這樣做，他們可以讓房價更快下跌，從而讓房地產(chǎn)市場再次活躍起來，從而讓購房者再一次能買得起房子。風(fēng)險在于，房價可能會大幅下跌，跌穿原本可能的自然底部。

鳳凰城的房地產(chǎn)投資者本·阿雷東多（Ben Arredondo）在運(yùn)作27套房子的轉(zhuǎn)手中途碰到了房子掉價，不得不割肉止損。他成功地賣掉了其中的大部分，但他說，即使幸運(yùn)，他預(yù)計還是會損失約130萬美元。

“我知道很多投資者也都在遭受打擊，”阿雷東多說。

Opendoor等電子房產(chǎn)交易平臺也像傳統(tǒng)的炒房者一樣受到了打擊，只是規(guī)模更大。這些公司試圖通過買房后進(jìn)行小修小補(bǔ)后再轉(zhuǎn)手出售贏利。

YipitData的數(shù)據(jù)顯示，在美國，Opendoor公司8月份售出的房屋中，42%的成交價低于買入價。在鳳凰城，這一比例更是高達(dá)76%，不過這沒有包括Opendoor向賣家收取的服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)產(chǎn)品的收入。YipitData說，在計入服務(wù)費(fèi)（但不包括銷售費(fèi)用）后，Opendoor 8月份的總銷售額虧損了約20%。Opendoor拒絕對這些數(shù)據(jù)置評。

“持續(xù)不斷的舞蹈”

梅雷爾出售的一套房子內(nèi)部。

押注美國房價上漲至少在10年間是一種成功的做法，潛在的利潤吸引了像梅雷爾這樣的人。梅雷爾曾是一名招聘人員，現(xiàn)在和她的兄弟合伙做炒房生意。今年他們迎來了一個開門紅：僅在一套四居室的房子上就賺了10萬多美元。

但到了5月，梅雷爾知道麻煩要來了，因?yàn)樗坏貌话岩惶追孔咏祪r2萬美元出手。今年8月，隨著市場惡化，她在另一套房子上損失了8000美元。

現(xiàn)在，她有一套房子正在簽約過程中，另一套還放在市場上，得到的幾個報價都很低，另有兩套處在裝修階段，將在未來兩個月內(nèi)完工。她說，虧損會增加，但如果你是一個全職炒房的人，即使不虧本，就算賺得少，也會是一個大問題。她補(bǔ)充說，她的兄弟是家里唯一的經(jīng)濟(jì)支柱。

“我們有利率在10%到14%之間的硬通貨貸款，”梅雷爾說?！斑@是一場持續(xù)不斷的舞蹈——我是等待它結(jié)束，還是主動降價？不管怎么做都要往里面砸錢?！?/p>

Capital Fund I是一家硬通貨貸款機(jī)構(gòu)，在鳳凰城、科羅拉多州和德克薩斯州開展業(yè)務(wù)。該機(jī)構(gòu)的總裁諾亞·布羅西斯（Noah Brocious）說，到目前為止，大部分投資者都能履行償貸。他投資組合的違約率曾降至1.25%，但在過去兩個月攀升至2.5%。不過，這仍低于大流行前的水平。

布羅西斯說，炒房投資者如果能拿出裝修精美、配套到位的房源，仍然有望在這個市場中脫穎而出。但他說，對于那些花了太多錢、指望快速升值賺錢的人來說，前景將會很痛苦。

布羅西斯說：“事后看來，他們中的許多人都做了錯誤的收購。任何現(xiàn)在正在炒房的人都需要密切關(guān)注房地產(chǎn)的定價：出價一定要精準(zhǔn)。現(xiàn)在不是貪心的時候。”

鳳凰城的炒房投資者者阿雷東多正試圖將眼光看得更加長遠(yuǎn)。畢竟，過去兩年他贏的比虧的要多。

“我現(xiàn)在等于是把賺的錢還回去，”他說。

原標(biāo)題：《深度 | 房市突然下滑，炒房客慘了》

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