【編者按】

5100多戶家庭問卷、8600多份成人問卷（15歲以上）、近1900份少兒問卷：上海大學(xué)“數(shù)據(jù)科學(xué)與都市研究中心（Center for Data and Urban Science, CENDUS）”歷時(shí)一年于2017年7月完成了上海都市社區(qū)調(diào)查（Shanghai Urban Neighborhood Survey, SUNS）。

調(diào)查對上海540個(gè)社區(qū)進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集，問卷對象包括居（村）委員會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、社會(huì)組織活動(dòng)以及社會(huì)工作者等社區(qū)治理主體。調(diào)查人群包括戶籍人口、非戶籍人口的成年人和未成年人，關(guān)注的問題有就業(yè)、移民態(tài)度、教育、住房等公共話題。

澎湃研究所經(jīng)授權(quán)選摘刊發(fā)調(diào)查的部分內(nèi)容。本次調(diào)查向5000余戶家庭詢問了住房產(chǎn)權(quán)問題，其中包括擁有住房套數(shù)、住房按揭、住房財(cái)富升值等情況。

住房產(chǎn)權(quán)是指對其所擁有的住房所享有的各項(xiàng)權(quán)利，因此，住房產(chǎn)權(quán)的登記情況標(biāo)志著誰可以享有該住房的占有、處置和收益等權(quán)利。根據(jù)其他調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國城市居民最為主要的家庭財(cái)富即為住房財(cái)富。在住房價(jià)格快速上漲的背景下，擁有住房產(chǎn)權(quán)的家庭,其住房財(cái)富能實(shí)現(xiàn)快速增值?！吧虾６际猩鐓^(qū)調(diào)查”（SUNS）調(diào)查了5084個(gè)家庭，了解了戶主年齡、受教育程度與當(dāng)前住房財(cái)富的分布情況。

戶主年齡與住房財(cái)富成正比

數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，戶主年齡越高，家庭所擁有的當(dāng)前住房財(cái)富價(jià)值越高。進(jìn)一步區(qū)分戶主的受教育水平，可以發(fā)現(xiàn)戶主的受教育程度越高，住房財(cái)富也相對更高。具體而言，在30歲以下的戶主群體中，戶主受教育程度為初中及以下學(xué)歷的家庭沒有充足的分析樣本，戶主為高中教育程度的住房財(cái)富均值為180萬元左右，戶主為大學(xué)及以上受教育程度的家庭當(dāng)前住房財(cái)富均值為200萬左右。在30~50歲的戶主群體中，戶主受教育程度為初中及以下的家庭住房財(cái)富均值約為120萬左右，戶主為高中教育程度的家庭住房財(cái)富均值為250萬左右，而戶主為大學(xué)及以上教育程度的家庭當(dāng)前住房財(cái)富均值則超過300萬元。在戶主為50歲以上年齡組中，戶主受教育程度為初中及以下的家庭住房財(cái)富均值約為180萬元，戶主受教育程度為高中的家庭住房財(cái)富均值近300萬元，戶主受教育程度為大學(xué)及以上的家庭當(dāng)前住房財(cái)富均值約為400萬元。

總體而言，住房財(cái)富隨著戶主年齡增長、教育程度提高而逐漸增加。并且在群體內(nèi)部分布來看，戶主年齡越大，教育程度越高，其住房財(cái)富的組內(nèi)差異也更大。這可能有如下幾種原因：第一是住房是大件消費(fèi)品和投資品，需要具有一定的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備，戶主年齡且受教育程度越高，其購房的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備越充分，能夠購買到價(jià)格更高的住房；第二是中國的住房市場化改革是漸進(jìn)式的，戶主年齡越大意味著能夠更早購買到地段更好的住房，故而當(dāng)前市場價(jià)值也越高；第三是近年上海住房價(jià)格持續(xù)上漲，越早購房的家庭在財(cái)富積累上更具優(yōu)勢。

結(jié)合中國房地產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)一步分析可知，自1980年以來住房購買價(jià)格持續(xù)上漲，至2015年住房購買價(jià)格均價(jià)超過250萬元。住房價(jià)格快速上漲，使得早期購買的住房市場價(jià)值同時(shí)增加，擁有自有住房的居民的住房增值收益均值在100萬元左右，表現(xiàn)為1990年之前購買住房的家庭住房市場價(jià)值增加約100~200萬元，之后各年的住房增值額度逐年增加，直至2003年左右達(dá)到最高值。從住房增值額度來看，在1995年至2010年之間購買住房的家庭，其住房財(cái)富的增值幅度最大。在2010年之后購房的家庭，由于住房價(jià)格已經(jīng)較高，故而增值幅度相對有限，住房財(cái)富增值約為100~200萬之間。2015年之后購房家庭由于臨近調(diào)查時(shí)點(diǎn)，且樣本量有限，呈現(xiàn)出住房財(cái)富增值偏小的特征。

進(jìn)一步分析三種不同類型的自有住房自購房以來的增值情況。數(shù)據(jù)顯示在1990年之前獲得的老公房、拆遷房和自建房至受訪時(shí)點(diǎn)的平均增值額要高于同期獲得的商品房，自1995年之后，商品房的增值幅度遠(yuǎn)高于其他兩類類型的住房，約2013年之后，拆遷房和自建房的增值幅度才相對更高。總體而言，在1995至2010年之間購買住房的家庭，當(dāng)前住房的財(cái)富增值額度最高。

除了當(dāng)前住房市場價(jià)值能夠代表家庭所擁有的住房財(cái)富外，還有一個(gè)住房財(cái)富的表征是該戶家庭是否擁有其他房產(chǎn)。上海都市社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，有21.55%的家庭(N=1094)在上海擁有其他房產(chǎn)或者宅基地。其中，外地戶口家庭(N=1759)在上海有其他房產(chǎn)的比例僅有5.97%，而在上海戶口家庭(N=3164)中，在上海有其他房產(chǎn)的家庭比例為30.20%。在擁有多套房產(chǎn)的樣本家庭中，有34.44%的家庭在上海的這些其他房產(chǎn)用于出租。

當(dāng)前擁有多套房產(chǎn)的家庭(N=1094)中，有45.33%的家庭當(dāng)前住宅地址在中心城區(qū)，呈現(xiàn)出中心城區(qū)至遠(yuǎn)郊遞減趨勢。從住房類型來看，擁有多套住房的居民中，當(dāng)前一半居住在商品房中，居住在老公房中的比例大概為22.33%，當(dāng)前住房類型為拆遷安置房的比例為7%，當(dāng)前居住在自建房的家庭占15%左右。

此外，從戶主的受教育程度上來看，擁有多套房產(chǎn)的家庭中戶主的受教育程度在大專及以上的占比為43.47%?？紤]到年齡因素，數(shù)據(jù)顯示擁有多套房產(chǎn)的家庭，戶主年齡在50歲以上的比例達(dá)到了56.11%，戶主年齡在30~50歲的比例達(dá)到了36.30%。從戶主教育程度與年齡的交互中，可以發(fā)現(xiàn)在擁有多套房產(chǎn)的家庭中，戶主受教育程度在初中以下時(shí)，50歲以上的比例高達(dá)82.35%，戶主的受教育程度為大專及以上時(shí)，戶主年齡30~50歲之間的比例為55.02%，30歲以下的比例為13.32%。從家庭規(guī)模來看，擁有多套房產(chǎn)的家庭，戶主的婚姻狀態(tài)多為已婚，家庭規(guī)模以兩口之家和三口之家為多，其比例分別為31%和32%。

超四成擁有自有產(chǎn)權(quán)住房家庭有房貸

自有產(chǎn)權(quán)住房中包括自建私房、拆遷安置房、購買原公有住房、購買商品房、購買經(jīng)濟(jì)適用房、購買小產(chǎn)權(quán)房等六類購買住房家庭。上海的住房市場化改革從1980年開始逐漸推進(jìn)，并且相繼推出了銀行按揭貸款、住房公積金等住房金融工具。與之前僅僅依靠家庭儲(chǔ)蓄購房不同，使用銀行按揭貸款之后，家庭能夠在購房之后一段時(shí)間以按揭的方式支付住房貸款的本息。住房按揭貸款和住房公積金的推出，有利于增強(qiáng)市民的購房能力。不過，住房按揭同時(shí)也成為自有產(chǎn)權(quán)住房家庭的主要經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，在購房家庭中有44%的家庭有銀行住房貸款，其中上海戶口家庭銀行住房貸款的比例為40.45%，外地戶口家庭住房銀行貸款比例為70.22%。在購買住房時(shí)，上海市居民的銀行貸款均值約為55萬元，其中上海戶口購房家庭的銀行貸款均值為51萬元，外地戶口家庭的銀行貸款均值為73萬元。上海都市社區(qū)調(diào)查還繼續(xù)詢問了那些有銀行貸款的家庭公積金貸款的比例，在有銀行貸款的家庭中，公積金的貸款平均比例為40.78%，上海戶口家庭的公積金貸款平均比例比外地戶口家庭公積金貸款比例要高10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到42.74%。

不過，超過一半的上海市居民已經(jīng)償還完銀行的住房貸款（已經(jīng)還清的比例為54.70%），其中上海戶口家庭已經(jīng)還清銀行貸款的比例為61.18%，外地戶口家庭還清銀行貸款的比例為26.92%?？梢?strong>當(dāng)前上海市購房家庭中，外地戶口家庭欠銀行貸款的比例相對較高。在待還銀行貸款的金額中，外地戶口家庭待還款數(shù)額平均約為67萬元，上海市戶口家庭平均待還款金額約為60萬元。

在所有借助銀行貸款購買住房的家庭中，總貸款額約為全部家庭年總收入的3.64倍。上海戶口家庭有住房銀行貸款的家庭中，貸款額大概為家庭總收入的3.53倍，外地戶口家庭銀行住房貸款總額平均為家庭年總收入的4.15倍。

銀行貸款與家庭年收入比值的計(jì)算方式為該戶家庭購房時(shí)向銀行申請的總貸款額（包括商業(yè)銀行貸款額和公積金貸款額）除以受訪時(shí)點(diǎn)的家庭全年總收入?？傮w而言，購房家庭的銀行住房貸款金額相對保守，銀行貸款金額在家庭全年總收入10倍以上的家庭僅有5.92%，5至10倍的也僅有17.37%，大部分家庭的銀行貸款金額在5倍以下，2至5倍的占47.71%，僅為1倍的占29.01%。

預(yù)期還款年限的計(jì)算方法為訪問時(shí)點(diǎn)樣本家庭仍然待還的銀行住房貸款本息總和除以家庭年總收入的40%，即假設(shè)待還銀行住房貸款的家庭全年總收入的40%用于還款。在擁有銀行住房貸款的家庭中，有34.51%的家庭能夠在3年以內(nèi)還清住房貸款，16.86%的家庭能夠在3~5年之間還清住房貸款，24.31%的家庭能夠在5~10年之內(nèi)還清住房貸款，需要10年以上才能還清住房貸款的家庭占到24.31%。進(jìn)一步查詢這類家庭數(shù)量，發(fā)現(xiàn)總計(jì)有62戶家庭還清住房貸款需要10年以上，占自有住房家庭的2%。這意味著住房按揭還款是這些家庭全年的主要支出，根據(jù)通行標(biāo)準(zhǔn)，這些家庭往往需要承受較重的經(jīng)濟(jì)壓力。