獨家包銷合同期間

買賣雙方數(shù)次磋商未達成交易

合同期滿后迅速自行完成交易過戶

網(wǎng)簽合同價款明顯低于磋商價款

買賣雙方是否構(gòu)成“跳單”

且看法院如何評判

基本案情 

王女士購入涉案別墅的價款為960萬元。后王女士欲出售該別墅，遂與某房產(chǎn)中介公司簽訂了《獨家包銷合同》，約定獨家包銷期限從2021年12月1日起至2021年12月31日止，委托交易價格（扣除中介費后實收）不得低于1550萬元；交易成功后，王女士將按成交價的1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費等。

獨家包銷合同簽訂后，房產(chǎn)中介公司向梁先生推介涉案別墅。梁先生在中介人員帶領(lǐng)下，先后兩次到現(xiàn)場看房，對房源表示滿意，且在房產(chǎn)中介公司引薦下，與王女士見面洽談交易事項。期間，梁先生還與房產(chǎn)中介公司簽訂了《居間服務(wù)協(xié)議書》，約定交易成功后，梁先生將按成交價的1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費。直至12月28日，梁先生對涉案別墅出價至1500萬元，但王女士不同意調(diào)低售價，故獨家包銷期限屆滿前，雙方未達成交易。

2022年1月，中介人員先后詢問王女士與梁先生是否有繼續(xù)交易的意向：梁先生于1月7日表示不再購買涉案別墅；王女士于1月25日表示將價款提至不低于1600萬元。1月26日，王女士與梁先生就涉案別墅簽訂了交易價格僅為930萬元的《存量房買賣合同》，并順利完成交易過戶手續(xù)。根據(jù)梁先生提交的證據(jù)，雙方是在另一家中介公司的工作人員協(xié)助下完成交易過戶手續(xù)，但買賣雙方并未與該中介公司簽訂房屋買賣三方協(xié)議，梁先生也僅支付了1萬元作為服務(wù)報酬。

房產(chǎn)中介公司知悉后上述情況后提起本案訴訟，主張王女士與梁先生上述行為構(gòu)成“跳單”，請求王女士、梁先生二人分別向其支付中介服務(wù)費23萬元。

裁判結(jié)果 

人民法院一審判決：王女士、梁先生分別向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費11萬元，駁回房產(chǎn)中介公司其他訴訟請求。

王女士、梁先生不服，分別提起上訴。

中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法 

“跳單”是一種行業(yè)俗語，指委托人與中介公司訂立委托協(xié)議并接受中介人服務(wù)后，為少交或不交中介費，利用中介人提供的資源信息或服務(wù)，繞開中介人直接與相對人訂立合同。為保障中介人的合法權(quán)益，約束違背契約精神的不誠信行為，民法典第九百六十五條對“跳單”行為進行了法律規(guī)制。

具體到本案中，按照獨家包銷合同約定，中介公司未能在獨家包銷期滿前促成房屋買賣交易，無權(quán)獲取中介報酬。但本案交易雙方在獨家包銷期滿后不到一個月即達成交易，交易價格不但比業(yè)主放盤價少了620萬，同時比獨家包銷期間買家最后提出的交易價少了570萬元，甚至比業(yè)主購入價少了30萬元，且買賣雙方經(jīng)一、二審法院多次釋明均拒絕提供交易流水。此外，另一家中介公司僅收取1萬元的報酬，該價格顯著低于廣州市中介服務(wù)費的計算標準，以上種種不合常理的交易行為，實難讓法院采納買賣雙方不存在“跳單”行為的主張，因此判令買賣雙方應(yīng)當向中介公司支付報酬。

法官提醒，在中介公司勤勉履責(zé)的前提下，買賣雙方應(yīng)當恪守中介服務(wù)合同的約定，支付中介報酬或者支付中介公司從事中介服務(wù)支出的必要費用，不應(yīng)當利用中介公司提供的交易機會和媒介服務(wù)，為逃避支付中介費，故意繞開中介公司私下交易。買賣雙方“跳單”的行為，是不尊重中介公司的勞動成果、有悖于誠實守信原則的違約行為。另外，“跳單”行為可能增加房產(chǎn)交易風(fēng)險，如買家“一房二賣”等，買賣雙方最終可能既要支付中介報酬，還要卷入房屋買賣合同糾紛中，最終可能在時間、精力、金錢等多方面得不償失。

法條鏈接 

《中華人民共和國民法典》

第九百六十一條  中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

第九百六十五條  委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。