“半價(jià)房”銷(xiāo)售模式又?jǐn)U展。近日，云南大理發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)的通知》，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式銷(xiāo)售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買(mǎi)不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)房不是新概念。早在2014年，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石六城市就開(kāi)啟了建設(shè)試點(diǎn)。就在大理推出共有產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，四川也發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

不過(guò)，雖然都可以籠統(tǒng)地稱為“合伙買(mǎi)房”，但二者有本質(zhì)區(qū)別。四川等地的共有產(chǎn)權(quán)房有著保障住房的性質(zhì)，是購(gòu)房者和政府共有產(chǎn)權(quán)，主要面向青年人才或購(gòu)房困難群體。而云南大理的共有產(chǎn)權(quán)房，是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)，對(duì)房企而言，更多還是一種促銷(xiāo)手段。

將傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)住房模式，移植到房企身上，在住房供應(yīng)和保障方面，同樣有著積極意義。

一方面，購(gòu)房者不用一次性購(gòu)買(mǎi)完整產(chǎn)權(quán)，降低了資金門(mén)檻，為那些有一定經(jīng)濟(jì)承受能力但買(mǎi)不起商品住房的群體，提供了改善居住的機(jī)會(huì)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)住有所居。同時(shí)，也有利于商品房去化和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

另一方面，產(chǎn)權(quán)分割以后，首付比例降低，產(chǎn)權(quán)共有，風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任共擔(dān)的機(jī)制下，購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)也降低了。尤其在當(dāng)下，房企暴雷、樓盤(pán)爛尾時(shí)有發(fā)生，多地發(fā)生停貸風(fēng)波，購(gòu)買(mǎi)期房的擔(dān)憂情緒加重。開(kāi)發(fā)商持有部分產(chǎn)權(quán)，等于為購(gòu)房者分散了部分風(fēng)險(xiǎn)，增加了開(kāi)發(fā)商保交樓的動(dòng)力，這有助于減輕購(gòu)房者的顧慮。

當(dāng)然，房企和購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)，畢竟不同于政府和購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)，政府部門(mén)有公共信用背書(shū)，而房企說(shuō)到底還是利益驅(qū)動(dòng)。那么，在推出共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，一些操作層面的風(fēng)險(xiǎn)隱患，就不得不未雨綢繆。

之前，各地方推出的共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)中，剩余產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)，就面臨著如何定價(jià)的問(wèn)題。價(jià)格太高，超過(guò)市場(chǎng)行情，對(duì)購(gòu)房者而言不公平；價(jià)格太低，購(gòu)房者享受的土地、住房增值收益太大，又增加了共有產(chǎn)權(quán)住房的投機(jī)獲利空間。

政府和購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)，能做到定價(jià)相對(duì)公允，但對(duì)房企來(lái)說(shuō)，會(huì)有把剩余產(chǎn)權(quán)以更高價(jià)格出售的沖動(dòng)，那么最后購(gòu)房者是否有選擇余地呢？如果后期出現(xiàn)爭(zhēng)議糾紛，購(gòu)房者無(wú)法擁有完整的產(chǎn)權(quán)，同樣會(huì)處在相對(duì)被動(dòng)的局面。

所以，剩余產(chǎn)權(quán)如何轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買(mǎi)、定價(jià)，應(yīng)得到進(jìn)一步明確。甚至住宅專項(xiàng)維修基金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等，也應(yīng)該有詳細(xì)的約定。如果因?yàn)橐?guī)則設(shè)計(jì)不夠完善，衍生出新的漏洞，也偏離了政策的本義。

“購(gòu)房者與房企共有產(chǎn)權(quán)”的模式可以有，但一定要揚(yáng)長(zhǎng)避短，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、堵上漏洞，讓其真正發(fā)揮出超越房企促銷(xiāo)層面的意義。