【編者的話】新的一年又一次在我們面前展開，房價仍然是很多普通人關(guān)心的話題。2017年那場被新華社稱為“史上最密集調(diào)控”是否已經(jīng)讓房價降溫？2017年底，澎湃新聞重新走訪了多個城市，其中最主要的就是2016年因?yàn)榉績r快速上漲而引發(fā)全國關(guān)注的安徽省合肥市、福建省廈門市、江蘇省南京市和蘇州市，并稱“房價四小龍”。澎湃新聞發(fā)現(xiàn)，幾乎所有城市市場都已經(jīng)開始趨于平穩(wěn)，甚至于一度因?yàn)樾卤P低價開盤而引發(fā)的搶房熱也開始變得越來越罕見。2017年12月27日，在南京的一場土地出讓中，所有住宅土地成交全部沒有達(dá)到最高限價，部分甚至出現(xiàn)了價格腰斬。土地市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降溫，這似乎是一個信號。

“撲朔迷離”正在成為安徽合肥樓市的標(biāo)簽。

一方面，搶房、售罄，托關(guān)系買房仍被當(dāng)?shù)孛襟w廣泛傳播，2017年11月30日，萬達(dá)集團(tuán)在合肥開發(fā)的悅湖臺項(xiàng)目出現(xiàn)千人搶房的壯觀場面；另一方面，澎湃新聞走訪的一些樓盤密集區(qū)域，大型房企正在加入虧本、降價賣房的行列，但卻并不奏效。

哪一個才是合肥樓市的真相？

帶看婦女搶客人：看一個項(xiàng)目賺20塊

初冬，從合肥市區(qū)沿著包公大道一路向東，大約5千米即達(dá)到烈山路，這里隸屬于新站高新區(qū)，是合肥房價波動最慘烈的區(qū)域，這里被認(rèn)為是合肥樓市最典型的縮影。

從包公大道轉(zhuǎn)入烈山路，從南向北1000米，綠地控股、碧桂園、藍(lán)光、華潤、招商蛇口等數(shù)十家房企的廣告牌高聳于馬路兩側(cè)，除此之外，鮮有其他的生活痕跡，整條烈山路寂靜無聲。

澎湃新聞記者的突然出現(xiàn)，吸引數(shù)個中年模樣的人前來問詢，無一例外均是推薦樓盤。這些中年人多以女性為主，騎著電動摩托車，一位熟悉情況的業(yè)內(nèi)人士介紹，她們?yōu)闃潜P的拓客人員，由于看著老實(shí)本分的女性更有安全感，樓盤一般會雇傭這類人群。

在問明記者有購房意圖之后，幾名婦女開始爭搶，記者表明有意多看幾個項(xiàng)目之后，她們決定輪流帶著記者去看房，不同的人負(fù)責(zé)帶去不同的項(xiàng)目。

一位拓客的女性介紹，給各個項(xiàng)目帶人的收入不一樣，一般是一個項(xiàng)目20元/人，有的項(xiàng)目則是按天，一天大概60塊。

上述中年女士介紹，只有在市場不好的事情，他們才有工作，市場好的時候，房子是搶的，不用帶看，現(xiàn)在即便降價，客人也很少，有時一天一個客人也拉不到。

澎湃新聞了解到，類似這種情況一般出現(xiàn)在樓市狀況不好的時期。有中介公司或代理商會為開發(fā)商組織客源，就是所謂的“看房團(tuán)”，而開發(fā)商則按照人頭付費(fèi)，而類似記者這種主動上門看房的則被認(rèn)為更有誠意的買房人，更是會得到樓盤的爭搶。而在樓市銷售火爆時期，所有樓盤都處于不愁賣階段，根本不會有開發(fā)商愿意額外付費(fèi)。

上門直接給9折，周末還有新優(yōu)惠

第一個帶看項(xiàng)目為綠地控股(600606.SH)在合肥開發(fā)的柏仕公館，售樓處略顯冷清，零星幾個客人在看沙盤，幾個工作人員站在旁邊無所事事。

因記者首次來訪，又表明購房了意圖，為換得再次回訪，項(xiàng)目工作人員直接給出了相當(dāng)于9折的優(yōu)惠。

以一戶89平方米的兩室一廳一衛(wèi)的房源為例，該房源非頂層和底層，而是位于整棟樓的高區(qū)，備案單價為14710元/平方米，總價為130.61萬元。在記者表明有購買意向后，項(xiàng)目的工作人員即表示有優(yōu)惠，房源優(yōu)惠后總價為117.55萬元，單價為13239元/平方米，相當(dāng)于備案價的9折。

另一套97平方米的房源，位于10樓，備案單價為14440元/平方米，總價137.84萬元，優(yōu)惠后的單價為12996元/平方米，總價為124.06萬元，同樣相當(dāng)于備案價的9折。

此后，在記者稱，買房需謹(jǐn)慎，希望多考察幾個項(xiàng)目時，售樓處工作人員一再提醒“周末還還會再有優(yōu)惠活動……”

試圖以價格優(yōu)惠吸引購房者的樓盤并不止一家。

距離綠地項(xiàng)目數(shù)百米外的華地紫悅府同樣給出優(yōu)惠。該項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，一套面積90.67平方米的三室兩廳一衛(wèi)的房源備案價格約在14000元/平方米，折扣后的價格在12900元/平方米左右，相當(dāng)于92折。在記者離開項(xiàng)目時，工作人員同樣表示，仍有其他優(yōu)惠。

這樣開門見山的降價，似乎并不奏效。來自合肥房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站的信息，綠地柏仕公館于今年8月和9月分四次獲取380套房源，僅一套房源不可售。華地紫悅府于6月和8月份兩次獲取200套房源的預(yù)售證，至今仍有172套可售。

記者查詢項(xiàng)目所在的信息發(fā)現(xiàn)，不僅僅是降價，上述兩個項(xiàng)目為去化，甚至是在虧本賣房。

公開信息顯示，綠地鉑仕公館所在的的地塊為2016年9月以307.89%的溢價、14.35億元的總代價競得，成交樓面價約9300元/平方米，該地塊創(chuàng)下新站區(qū)當(dāng)時土地單價的最高紀(jì)錄。

據(jù)悉，華地紫悅府所在的新站區(qū)XZQTD208號地塊為2016年9月23日競得，樓面價為10364元/平方米，該土地單價刷新新站區(qū)的記錄。

一位熟悉合肥房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士稱，這樣的樓面價和售價相差3000元-4000元/平方米，且均為精裝修的房源，開發(fā)企業(yè)是難以有利潤的，甚至的虧本的，這樣的情況在許多的高價地項(xiàng)目中均存在。

當(dāng)天下午，記者走訪的6個在售樓盤，其中5個都在現(xiàn)場給出了接近9折的優(yōu)惠。

然而進(jìn)入2017年，新站區(qū)商品住宅的成交在同比急劇減縮。來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年前10月，該區(qū)域商品住宅成交54.16萬平方米，而該數(shù)據(jù)2016年全年則為156.27萬平方米。

千人買房再現(xiàn)合肥？

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，2017年11月30日位于合肥市南部的濱湖新區(qū)的一個名為“萬達(dá)城悅湖臺”的樓盤開盤當(dāng)天被瘋搶。

購房者張魯（化名）向澎湃新聞描述了當(dāng)天的情景。當(dāng)天樓盤開盤在當(dāng)?shù)匾粋€酒店內(nèi)進(jìn)行，樓盤總歸推出約600套房源，均價19188元/平方米?！拔覕?shù)了下，1000個人應(yīng)該有的……，本來不擔(dān)心，但看到現(xiàn)場的那么那么多人，還是緊張的”。

最終因?yàn)檫x房的順序太靠后，輪到張魯選房時，他們心儀的房子已經(jīng)被選走了，在猶豫要不要勉強(qiáng)挑一套時，妻子以一句“聽說最近還有很多項(xiàng)目開盤”結(jié)束了這次糾結(jié)的買房過程。這是他們在合肥的第一套房，也將會是婚房，他們還是不愿意將就了事。

而另一個購房者劉栗則是受到了搶房消息的影響，決心出手買自己的第二套房，”既是自住也是投資。”

為了提高買房的概率，劉栗交了兩個項(xiàng)目的定金，重慶房企龍湖在合肥開發(fā)的紫云賦及閩系房企旭輝的江山印，兩個樓盤的開盤價格幾乎都比周邊次新房的房價降低20%，價格尤其尤其吸引人。因項(xiàng)目的開盤時間太近了，一家人不得不分開，各自前往開盤現(xiàn)場。

“買還是不是買”、“會不會春節(jié)后房價還繼續(xù)降”、“應(yīng)該不會漲吧”……據(jù)劉栗介紹在向意向售樓處交定金前，自己幾乎每天都會和妻子討論一番房價問題。

在聽聞自己意向的樓盤即將開盤，劉栗在家里反復(fù)討論的同時，也在向從事房地產(chǎn)行業(yè)的同學(xué)咨詢，“現(xiàn)在開盤的項(xiàng)目房價不如周邊高價地的底價高，劃算，聽說市場不好，更多項(xiàng)目不得不入市時，選擇更多……”

在被告知年底房企有“沖業(yè)績”的需求之后，劉栗仍不放心，為了弄清樓市發(fā)展的動向，這位在金融機(jī)構(gòu)上班但本職工作和房地產(chǎn)不相關(guān)的購房者甚至研究起相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)層有關(guān)房地產(chǎn)的言論和房地產(chǎn)政策。

最終趕在項(xiàng)目開盤前，劉栗在家里經(jīng)過這樣一番自我思考后，以試探的態(tài)度真正加入購房大軍。不過，由于決定的太晚，在沒有優(yōu)質(zhì)房源的情況下，他們也沒有出手，劉栗相信，從目前來看近期房價至少都沒有上漲，機(jī)會一直都在。

有合肥房企人士稱，“搶房”在合肥市一直都存在，但個別區(qū)域的個別樓盤的熱銷很難代表整體，合肥樓市在降溫，房價已經(jīng)進(jìn)入“冰凍期”。

事實(shí)上，類似出現(xiàn)搶房的地區(qū)，開發(fā)商基本都是只賺吆喝不賺錢。以出現(xiàn)搶房的濱湖新區(qū)為例，被搶的房源價格基本低于周邊新房項(xiàng)目，比如劉栗決定出手的旭輝空的江山印，該項(xiàng)目均價約13400元/平方米；龍湖開發(fā)的紫云賦均價為15000元/平方米。而同區(qū)域內(nèi)在售和待售項(xiàng)目均價鮮有低于15000元/平方米，在售的都會1907均價16500元/平方米、文一豪門金地21999元/平方米、華治新天地均價為17500元/平方米。

房企“困難的日子還在后面”

澎湃新聞記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述出現(xiàn)搶房的濱湖區(qū)同樣出現(xiàn)降價、虧本賣房的現(xiàn)象。

某一線房企合肥分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向澎湃新聞表示，自去年以來的限購等措施是有史以來最嚴(yán)格的，限購沒有任何突破的空間，導(dǎo)致安徽省內(nèi)其他市縣的客戶流失，約占之前成交的三分之一。

隨之而來的是，客群的減少，合肥樓市出現(xiàn)分化。

首先是區(qū)域性分化，如規(guī)劃較為完善的濱湖新區(qū)，已經(jīng)成熟的主城區(qū)，客戶的認(rèn)知度高，銷售風(fēng)險可控。相對于2016年一房可求的局面，這些區(qū)域的熱度出現(xiàn)下降，此前客源和房源的比例3:1甚至4:1的，如今降至1:1,甚至更低，售罄基本看不到，但去化依然可控，去化在70%-80%之間，屬于比較好的狀態(tài)。

上文的新站區(qū)，以及瑤海區(qū)、高新區(qū)等非主流房展方向的區(qū)域，則相對慘烈，出現(xiàn)9折至更低的折扣是非常普遍。赤身肉搏戰(zhàn)之下，項(xiàng)目去化率非常低，基本在50%以下。加之，該類區(qū)域土地儲備大，前期成交的戴昂土地仍未上市，均對市場預(yù)期非常大沖擊。

以新站為例，在樓市最為狂熱的時候，新站區(qū)推出大量的土地，為日后的房價下跌翻下伏筆。2016年的6、7月新站區(qū)的房價和成交量均達(dá)到的歷史的峰值，單月成交面積突破25萬平方米，商品住宅每平方米的價格破萬。

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2015年至今，新站區(qū)合計(jì)推出住宅地塊或含住宅的地塊共計(jì)30宗，出讓面約259萬平方米，規(guī)劃建筑面積約466萬平方米。

其中，2016年6月之后推出的量為23宗，宗占地面積177萬平方米，規(guī)劃建筑面積347萬平方米。

項(xiàng)目分化愈發(fā)明顯，受影響較大的為存量項(xiàng)目中的高端和投資屬性的項(xiàng)目；新增的高地價項(xiàng)目。因政府從政策等層面控制投資性需求，同時對改善型需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致高端房源去化緩慢；先前有投資屬性的項(xiàng)目，投資標(biāo)簽正在去掉。

另一方面，去年樓市過熱時，大量的高價地成交，高地價的情況將會倒逼房企做高端項(xiàng)目，購房者的購買力受到一定程度的限制。

同樣以濱湖為例，2016年以來，濱湖新區(qū)成交的居住用地溢價率超過200%的地塊即有10宗，成交單價超過15000元/平方米的地塊超過7塊。

典型的如，央企葛洲壩地產(chǎn)已超20000/平方米單價競得的濱湖區(qū)紫云路以南、嵩山路以東地塊和濱湖區(qū)洞庭湖路以南、華山路以東地塊至今未能開盤。

以南二環(huán)為界，沿著徽州大道向南5千米，一路望去盡是林立的住宅樓，沿途可經(jīng)過合肥的金融商務(wù)中心、行政辦公中心、文體旅游中心、生活服務(wù)中心、研發(fā)創(chuàng)意中心——濱湖新區(qū)。

2016年年中合肥樓市幾近鼎沸的時候，想在這里買套房是件不容易甚至是困難的事情，即便經(jīng)歷了交付定金，參與認(rèn)籌，但許多樓盤在悄無聲息中內(nèi)部消化掉了。為了買房，購房者不得不接受捆綁式的裝修服務(wù)、動輒幾十萬的號頭費(fèi)，高價停車位。

現(xiàn)如今，搶房依然存在，托關(guān)系仍是買房的途徑，但僅限于那些明顯有價格優(yōu)勢的樓盤，更多的樓盤則是去化不利、甚至是虧本、降價。

在濱湖新區(qū)，安徽最大房企文一集團(tuán)開發(fā)的文一豪門金地和文一塘溪津門項(xiàng)目均出現(xiàn)為快速回款，折讓價格的現(xiàn)象。不僅如此，此前有文一集團(tuán)高管向記者表示，塘溪津門住宅部分的樓面價達(dá)到19000元/平方米，而如今該項(xiàng)目售價僅為21999元/平方米，換言之正在虧本銷售，但開盤數(shù)月，項(xiàng)目的銷售并不理想。

該負(fù)責(zé)人表示，眼下的情況并不樂觀，房企通過讓利獲取銷售量的效果并不樂觀，這樣的情況甚至比其所在公司二季度的預(yù)判還要嚴(yán)重，短期內(nèi)，合肥樓市的整體銷售情況難以緩解。

上述房企人士表示，在現(xiàn)有新房難以消化的情況下，隨著去年成交的高價地相繼入市，房企們“難受”的日子還有更多。