《為鄰里提供住房：住房及無(wú)家可歸問(wèn)題應(yīng)對(duì)藍(lán)圖》封面

紐約市的住房危機(jī)長(zhǎng)期存在。許多人受困于無(wú)家可歸、住房品質(zhì)低劣或住房成本超出負(fù)擔(dān)等狀況；又有許多居民為保有高品質(zhì)住房而多年持續(xù)承受巨大壓力。

紐約每一任市長(zhǎng)都會(huì)出臺(tái)應(yīng)對(duì)住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的計(jì)劃，現(xiàn)任市長(zhǎng)埃里克·亞當(dāng)斯最近發(fā)布了嶄新的住房計(jì)劃，標(biāo)題為《為鄰里提供住房：住房及無(wú)家可歸問(wèn)題應(yīng)對(duì)藍(lán)圖》（Housing Our Neighbors: A Blueprint for Housing and Homelessness），其中列明五項(xiàng)重要舉措：① 轉(zhuǎn)變紐約市住房管理局（NYCHA）工作流程和方式；② 解決無(wú)家可歸和住房不穩(wěn)定問(wèn)題；③ 新建和保有可負(fù)擔(dān)住房；④ 改善紐約市民的健康和安全；⑤ 精簡(jiǎn)流程，減輕冗長(zhǎng)行政程序的負(fù)擔(dān)。

雖然《紐約時(shí)報(bào)》發(fā)文指出，這五項(xiàng)舉措都欠缺必要細(xì)節(jié)：“有些舉措無(wú)法得到保證，例如重新制訂城市區(qū)劃，從而許可建造更多經(jīng)濟(jì)適用房，并擴(kuò)大為獨(dú)居成年人提供的一居室住房數(shù)量。”此外，該計(jì)劃也未列明具體目標(biāo)，即并不知曉將有多少人通過(guò)該計(jì)劃獲得新的住房。

即便如此，紐約市長(zhǎng)已經(jīng)支持為住房提供更多資金。這反映了紐約市政府的確把住房和無(wú)家可歸問(wèn)題列為優(yōu)先事項(xiàng)：將在10年內(nèi)，為該市的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃增加50億美元，使得在此期間對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的總投資達(dá)到220億美元。這是一個(gè)歷史最高數(shù)字。

當(dāng)然，亞當(dāng)斯市長(zhǎng)的新住房藍(lán)圖緊緊追隨歷任紐約市長(zhǎng)的步伐。亞當(dāng)斯的前任，白思豪市長(zhǎng)曾提出“為紐約提供住房”計(jì)劃，列明建造并保有20萬(wàn)套可負(fù)擔(dān)住房的雄心。

對(duì)任何繁榮的大都市而言，住房可負(fù)擔(dān)性不足向來(lái)都是不容忽視的問(wèn)題。而大量經(jīng)濟(jì)適用房（或稱可負(fù)擔(dān)住房）的建造和供應(yīng)是最有力的解決方案。有鑒于此，本文就紐約新住房藍(lán)圖中的重要舉措之三——“新建和保有可負(fù)擔(dān)住房”加以引介，以期拋磚引玉，為面臨類似問(wèn)題的中國(guó)城市提供參考。

背景

持續(xù)的住房短缺，是紐約市住房可負(fù)擔(dān)能力和無(wú)家可歸嚴(yán)重危機(jī)的根本原因。如今，超過(guò)一半的租房家庭每月需要花費(fèi)30%以上的收入支付房租，收入最低的家庭受影響最嚴(yán)重。住房短缺加劇了交通、便利設(shè)施和經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)等方面的差距，許多家庭不得不在住房的位置、品質(zhì)和可負(fù)擔(dān)性之間權(quán)衡。高房?jī)r(jià)也讓絕大多數(shù)紐約人，尤其是有色人種，無(wú)法擁有房屋產(chǎn)權(quán)，更無(wú)法享受房產(chǎn)增值的獲益。

紐約市政府把有無(wú)家可歸經(jīng)歷的市民邀請(qǐng)到市政廳，聽(tīng)取他們的意見(jiàn)。

來(lái)源于Housing Our Neighbors: A Blueprint for Housing and Homelessness

為了獲知鄰里的需求和優(yōu)先事項(xiàng)的全面情況，紐約首席住房官員參與了2022年3月至5月期間的一系列論壇、會(huì)見(jiàn)和在線會(huì)議，收集了來(lái)自公共部門(mén)、非營(yíng)利組織、個(gè)人特別有親身體驗(yàn)者的多方發(fā)聲?；趯?duì)重要優(yōu)先事項(xiàng)的分析，確定了適合于所有紐約人需求的住房和無(wú)家可歸問(wèn)題的綜合愿景。值得一提的是，這是有史以來(lái)紐約首次邀請(qǐng)當(dāng)前和曾經(jīng)的無(wú)家可歸者到市政廳與市長(zhǎng)會(huì)面，并讓這些直接受影響者就應(yīng)對(duì)政策和計(jì)劃發(fā)表意見(jiàn)。在接下來(lái)各項(xiàng)對(duì)策的實(shí)施過(guò)程中，紐約市政府也將繼續(xù)與有過(guò)無(wú)家可歸經(jīng)歷的市民合作。

另外，紐約經(jīng)由公眾參與計(jì)劃（NYC Speaks），開(kāi)展了為期六個(gè)月的全市公眾調(diào)查，圍繞10個(gè)住房領(lǐng)域問(wèn)題與62000位紐約人進(jìn)行了交流。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“住房”被列為絕大多數(shù)紐約人的第一要?jiǎng)?wù)，而在住房方面，紐約市民認(rèn)為的行動(dòng)優(yōu)先排序是：① 保護(hù)經(jīng)濟(jì)適用房，② 對(duì)違反建筑法規(guī)的行為執(zhí)法，以及③ 支持經(jīng)濟(jì)適用房。這些均已納入新發(fā)布的住房計(jì)劃中。

正如本文引介的舉措之三：“新建和保有可負(fù)擔(dān)住房”，正是紐約市政府致力于與各層級(jí)政府合作，投資于優(yōu)質(zhì)、安全和可負(fù)擔(dān)的住房，讓紐約市居民和社區(qū)繁榮發(fā)展，同時(shí)消除阻礙公平增長(zhǎng)和導(dǎo)致住房成本增加的諸多障礙。

途徑之一：加快速度，提升新建住房供應(yīng)能力

如果不改變紐約市住房短缺狀況，就無(wú)法解決住房負(fù)擔(dān)能力和無(wú)家可歸危機(jī)。近幾十年來(lái)，紐約市人口快速增長(zhǎng)，目前達(dá)到880萬(wàn)居民的歷史新高，住房建造卻沒(méi)能跟上人口增長(zhǎng)的步伐。長(zhǎng)年累積的住房短缺，是住房成本大幅上漲的根本原因。為扭轉(zhuǎn)危機(jī)并滿足所有居民的住房需求，必須增加住房建設(shè)數(shù)量。紐約政府將推進(jìn)一系列包容性的方法鼓勵(lì)新增住房供應(yīng)。近年來(lái)，紐約市也在可負(fù)擔(dān)住房的建設(shè)和保有方面進(jìn)行了大額投資。亞當(dāng)斯市長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)的紐約市政府將繼續(xù)對(duì)現(xiàn)有保障性住房進(jìn)行重要投入，同時(shí)努力推進(jìn)政策改革、州立法、稅收優(yōu)惠和一系列其他工具，以促成更快建造新住房，提高新增住房整體供應(yīng)能力。

1921-2020年間紐約市人口變化與住房單元竣工情況對(duì)比（橘色為人口變化情況，藍(lán)色為住房單元竣工數(shù)量）。紐約住房負(fù)擔(dān)能力危機(jī)的一個(gè)主要原因，在于紐約市的存量住房遠(yuǎn)落后于近幾十年來(lái)快速人口和就業(yè)增長(zhǎng)。與美國(guó)其他主要城市相比，紐約市的人均新建住房單位數(shù)量要少得多。

來(lái)源于Housing Our Neighbors: A Blueprint for Housing and Homelessness

首先，紐約市將推進(jìn)法規(guī)改革，推動(dòng)建筑技術(shù)進(jìn)步，以降低住房成本并加快生產(chǎn)

紐約市住房建造和維護(hù)的成本是世界上最高的。建筑和維護(hù)成本受到多種因素影響，例如，通貨膨脹率、供應(yīng)鏈、保險(xiǎn)費(fèi)用上漲以及建筑材料和勞動(dòng)力成本。紐約市的區(qū)劃、建筑、施工和維護(hù)規(guī)范都久未更新，無(wú)法反映當(dāng)今世界各地最佳實(shí)踐，這也加重了住房開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本。繁冗過(guò)時(shí)的法規(guī)，導(dǎo)致額外費(fèi)用征收，從而推高租金、房?jī)r(jià)，并導(dǎo)致住房維修不力。當(dāng)然，建筑制造、數(shù)字化制造、建筑信息和相關(guān)技術(shù)方面的重大創(chuàng)新，都將有助于降低成本并加快住房生產(chǎn)，同時(shí)為紐約人創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)。

紐約市政府計(jì)劃與行業(yè)專家和從業(yè)者合作，收集信息并制定行動(dòng)方案來(lái)應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，可能涉及立法、監(jiān)管和流程改革。消除不必要的發(fā)展障礙，擁抱建筑技術(shù)的創(chuàng)新，并簡(jiǎn)化相關(guān)流程，充分借助技術(shù)進(jìn)步以提高速度、增進(jìn)效率。

其次，鼓勵(lì)更多樣規(guī)格和類型的住房單元供應(yīng)

自從紐約諸多區(qū)劃和住房法規(guī)制訂以來(lái)，紐約市人口已發(fā)生了巨大變化。但當(dāng)前許可的住房類型范圍卻越來(lái)越窄。從歷史上看，在各個(gè)時(shí)期都有多種多樣的住房選擇以滿足不同需求——戰(zhàn)前設(shè)置許多單間的公寓樓，單人住房（single-room occupancy units，SRO)，低密度社區(qū)的花園公寓以及雙拼聯(lián)排住宅等等。 但是，限制性的區(qū)劃條例和其他法規(guī)，導(dǎo)致住房類型減少，漸趨單一，現(xiàn)有存量住房與紐約人多樣化的生活和家庭構(gòu)成之間存在明顯的不匹配。

老年人、獨(dú)居成年人以及多代家庭，有不同的住房需求，可以通過(guò)更經(jīng)濟(jì)的小單元、附屬單元、共享住房模式來(lái)滿足。當(dāng)然，有鑒于區(qū)劃條例和住房法規(guī)植根于歧視、隔離和排斥的歷史，所以對(duì)區(qū)劃和住房法規(guī)進(jìn)行更新，不僅可以滿足紐約不同家庭需求，還可以應(yīng)對(duì)紅線和隔離的遺留問(wèn)題。

紐約市將推行一攬子的區(qū)劃和監(jiān)管改革，以鼓勵(lì)供應(yīng)更為多樣類型和規(guī)格的住房。尋求增加小型住宅供應(yīng)數(shù)量，并提升住宅改建的靈活性，在當(dāng)前住房低密度地區(qū)推行附屬住宅單元(ADU)建造，并消除可負(fù)擔(dān)住房開(kāi)發(fā)的障礙。

紐約市三分之一的家庭是單身成年人，且有越來(lái)越多的紐約人獨(dú)居。然而，紐約大部分住房有兩間或更多臥室。必須增加單間公寓和一居室單元的供應(yīng)，并為其他住房類型創(chuàng)造更大的靈活性。將圍繞住房密度和最小單元規(guī)格改變法規(guī)，并拓寬微型單元和共享住房模式的途徑。這些變化都能夠?yàn)槟贻p人和老年人提供更多的住房選擇。

全美和許多州已修改了法律，以鼓勵(lì)在現(xiàn)有住宅地塊上開(kāi)發(fā)低成本住房。無(wú)論被稱為老奶奶房、微型住宅還是附屬住宅單元，其目的都相同：讓房主為自己的家庭和社區(qū)提供更多安全且經(jīng)濟(jì)的住房選擇。紐約市政府也將探索路徑，以鼓勵(lì)在紐約市開(kāi)發(fā)新增附屬住宅單元。

將空置酒店改造成新的支持性可負(fù)擔(dān)住房，是為無(wú)家可歸者和低收入紐約人增加住房選擇的一種方式。最近，紐約州通過(guò)立法，允許啟用未充分利用的酒店，為幫助滿足住房需求提供了新的機(jī)會(huì)。紐約市正可以抓住這個(gè)獨(dú)特的機(jī)會(huì)，充分利用資源，快速改造，以提供急需的住房。

其三，利用區(qū)劃在全市范圍鼓勵(lì)建造更多經(jīng)濟(jì)適用房和支持性住房

幾十年來(lái)，紐約市都在以創(chuàng)新的區(qū)劃激勵(lì)措施鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)。紐約市將繼續(xù)以嶄新方式利用這些工具來(lái)解決住房供應(yīng)和可負(fù)擔(dān)性的迫切需求。城市政府將提出一攬子區(qū)劃改革方案，以消除支持性和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的障礙。

其四，就經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，向聯(lián)邦政府申請(qǐng)資源

隨著建設(shè)和維護(hù)成本上升、供應(yīng)鏈問(wèn)題和利率波動(dòng)，對(duì)于紐約市經(jīng)濟(jì)適用房存量的增長(zhǎng)和保有而言，聯(lián)邦政府的計(jì)劃和資源，比以往任何時(shí)候都更加重要。紐約市各個(gè)相關(guān)部門(mén)將繼續(xù)與聯(lián)邦政府合作，以確保得到滿足紐約人住房需求的資源。

途徑之二：為低收入紐約市民增加交通和便利設(shè)施供應(yīng)

紐約市政府將致力于實(shí)現(xiàn)住房公平——賦予所有紐約人真正的選擇權(quán)，以生活在繁榮和多樣化的社區(qū)中，公平地獲益于諸多資源和便利設(shè)施，并享有高質(zhì)量的生活。這就需要增加住房供應(yīng)，尤其在那些鄰近工作機(jī)會(huì)、交通設(shè)施、學(xué)校、公園和日常便利設(shè)施的社區(qū)中。目前紐約市大部分地區(qū)，包括毗鄰重要交通設(shè)施和便利設(shè)施的社區(qū)，幾乎沒(méi)有任何新增經(jīng)濟(jì)適用房。而對(duì)公園、學(xué)校、醫(yī)療資源、文化設(shè)施和其他宜居性相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，許多社區(qū)存在投入不足的情況。紐約市政府將擬定計(jì)劃并推動(dòng)投資，以鼓勵(lì)公平發(fā)展，將新住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為社區(qū)重要資源和錨點(diǎn)。一方面，將為高需求社區(qū)提供大量住房、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)投入；另一方面，在已經(jīng)提供廣泛服務(wù)和便利設(shè)施的社區(qū)，推進(jìn)建設(shè)和保有經(jīng)濟(jì)適用房。

首先，在交通便利的社區(qū)，優(yōu)先考慮人的需求，而不是停車需求

隨著2016年住房品質(zhì)和可負(fù)擔(dān)性區(qū)劃（Zoning for Quality and Affordability，ZQA）的通過(guò)，紐約市取締了許多停車位要求。在此之前，這些要求會(huì)增加經(jīng)濟(jì)適用房的建造成本。計(jì)劃進(jìn)一步減少停車所需的空間，交通便利的社區(qū)尤為如此。將人的需求優(yōu)先于停車需求，將降低開(kāi)發(fā)成本，使街道更安全，并能夠創(chuàng)造更多的住房、服務(wù)和便利設(shè)施，有助于社區(qū)繁榮發(fā)展。

過(guò)去四十年里，紐約市五個(gè)行政區(qū)周圍的郊區(qū)新建住房越來(lái)越少。這給城市帶來(lái)極大壓力。需要依靠郊區(qū)來(lái)滿足部分住房需求；而作為交換，郊區(qū)理應(yīng)受益于良好的交通網(wǎng)絡(luò)以及紐約市的就業(yè)機(jī)會(huì)和文化設(shè)施。當(dāng)前紐約市住房危機(jī)，也與周邊郊區(qū)缺乏購(gòu)房和租房機(jī)會(huì)相關(guān)。城市將實(shí)施改革，借用多種工具，創(chuàng)造更多宜步行且充滿活力的地方，并充分借助公共交通，在紐約大都市區(qū)的范圍內(nèi)化解紐約市住房危機(jī)。

其次，利用經(jīng)濟(jì)適用房中的非住宅空間滿足社區(qū)需求

過(guò)去20年里，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投資，紐約市出資建造了約20萬(wàn)平方米的零售和社區(qū)設(shè)施空間。這些空間旨在為社區(qū)提供需要的便利設(shè)施和服務(wù)。但目前仍有許多空置。紐約市將采取更多措施，確保把這些商業(yè)和社區(qū)設(shè)施用于改善所服務(wù)居民的生活質(zhì)量。將發(fā)展合作伙伴，更深入地了解社區(qū)優(yōu)先事項(xiàng)，并跨機(jī)構(gòu)合作，為社區(qū)提供諸如可負(fù)擔(dān)的醫(yī)療保健和兒童保育、藝術(shù)和文化設(shè)施等。

比如，缺乏可負(fù)擔(dān)的高質(zhì)量的托兒服務(wù)是一個(gè)對(duì)家庭、企業(yè)和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生長(zhǎng)期影響的問(wèn)題。父母，尤其是母親的職業(yè)發(fā)展和收入潛力皆受困于此。新冠疫情既增加了托兒服務(wù)的需求，又使托兒服務(wù)變得更難獲得。紐約市政府認(rèn)識(shí)到，為中低收入父母提供更實(shí)惠的托兒服務(wù)至關(guān)重要，率先引入了兩項(xiàng)新的稅收優(yōu)惠政策，刺激私營(yíng)部門(mén)采取行動(dòng)，在缺乏托兒服務(wù)地區(qū)提供。興建托兒機(jī)構(gòu)的業(yè)主將有資格獲得財(cái)產(chǎn)稅減免，為員工提供免費(fèi)托兒服務(wù)或提供補(bǔ)貼的企業(yè)將有資格獲得所得稅抵免。將最大限度地利用這些新工具，與合作伙伴合作，在兒童保育需求未得到滿足的社區(qū)，在可負(fù)擔(dān)住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中設(shè)置托兒中心。

其三，進(jìn)行催化式資本投資，以支持公平發(fā)展

今年3月，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)力發(fā)展的紐約副市長(zhǎng)宣布設(shè)立紐約市SEED（公平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略）基金，以為該市尚未在重要設(shè)施和服務(wù)方面進(jìn)行公平投資的地區(qū)，提供生活質(zhì)量改善和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇項(xiàng)目。首席住房官員將與該項(xiàng)目合作，在轉(zhuǎn)型資本投資的同時(shí)，支持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和保有。毫無(wú)疑問(wèn)，這一過(guò)程將確保在建造經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，提供良好的工作、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)，以支持更公平的長(zhǎng)期發(fā)展。

其四，重新開(kāi)發(fā)未充分利用的公有土地

過(guò)去40年中，紐約市已重新開(kāi)發(fā)了數(shù)千個(gè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給城市的空地?，F(xiàn)在必須利用政府擁有的其他土地來(lái)最大限度地為極低收入家庭提供住房機(jī)會(huì)。比如，最近通過(guò)此類合作，將為日落公園片區(qū)增加50套經(jīng)濟(jì)適用公寓，建設(shè)于一間新擴(kuò)建的圖書(shū)館之上，而前紐約警察局停車場(chǎng)將建造330套經(jīng)濟(jì)適用房和一個(gè)表演藝術(shù)中心。

最后，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房中的寬帶接入

紐約市正在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的寬帶投資采取多管齊下的方法，為經(jīng)濟(jì)適用房的租戶及其周邊社區(qū)提供互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。確保政府資助的新建住房項(xiàng)目必須設(shè)計(jì)和供應(yīng)低成本高質(zhì)量的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。

途徑之三：滿足老年人和殘障人士的住房需求

老年人是紐約市增長(zhǎng)最快的人口，預(yù)計(jì)到2040年將占紐約人口近六分之一。老年人和殘障人士可負(fù)擔(dān)且滿足自身需求的住房選擇更少。除了投資建造新的經(jīng)濟(jì)適用房和支持性住房外，紐約市政府還將采取新的戰(zhàn)略，來(lái)更好地滿足這類人群的需求。

首先，增加SCRIE和DRIE的入選比例

老年人租金增加豁免（SCRIE）和殘疾人租金增加豁免（DRIE）對(duì)居住在租金管制公寓的老年人和殘疾人的租金加以凍結(jié)的重要計(jì)劃。紐約市一直努力擴(kuò)大這兩個(gè)計(jì)劃的入選資格，但有許多符合條件可從中受益的家庭尚未注冊(cè)。紐約市將探索入住經(jīng)濟(jì)適用房的紐約家庭自動(dòng)注冊(cè)的途徑，并尋求簡(jiǎn)化注冊(cè)和重新認(rèn)證程序，擴(kuò)大受益人群比例。

其次，加快建設(shè)支持性住房（supportive housing）

支持性住房是為長(zhǎng)期無(wú)家可歸、精神殘疾和/或身體殘疾的紐約人終結(jié)無(wú)家可歸狀態(tài)的最有效的工具之一。 2015年，紐約市承諾到2030年建造15000套支持性住房，集中式公寓和分散式公寓各占一半。紐約市政府將遵守承諾，加快支持性住房開(kāi)發(fā)，力爭(zhēng)提前兩年完成。

其三，填補(bǔ)并構(gòu)建住房服務(wù)連續(xù)體，為更廣泛的高危人群提供服務(wù)

支持性住房已幫助成千上萬(wàn)紐約人結(jié)束了無(wú)家可歸狀態(tài)。但還有許多人需要持續(xù)的住房服務(wù)，才能保持穩(wěn)定居所，卻不符合現(xiàn)有支持性住房所列明的條件。這使他們面臨長(zhǎng)期無(wú)家可歸和在不同收容設(shè)施之間輾轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這些人包括無(wú)家可歸的老年人和青年、身體殘疾或需要持續(xù)醫(yī)療服務(wù)的人，以及有刑事犯罪的人。紐約首席住房官員將利用住房和社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的合作伙伴關(guān)系，探索新的住房模式和現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，以更好地滿足這類人群的需求。

其四，為服務(wù)于老年人和極低收入紐約人的聯(lián)邦資助物業(yè)提供支持

美國(guó)住房與城市發(fā)展部援助的房產(chǎn)，是紐約極低收入和極低收入人群的重要住房來(lái)源。紐約市政府將對(duì)這類房產(chǎn)提供聯(lián)合支持，以幫助業(yè)主解決房屋翻新問(wèn)題，并確保為老年人提供高質(zhì)量的住房。

途徑之四：擴(kuò)展工具，以對(duì)現(xiàn)有低成本和可負(fù)擔(dān)住房提供保護(hù)

保留低成本和可負(fù)擔(dān)住房，對(duì)于確保健康和安全的生活條件、促進(jìn)家庭和社區(qū)的穩(wěn)定以及保護(hù)對(duì)可負(fù)擔(dān)住房的投資至關(guān)重要。紐約市將確立積極而全面的保護(hù)方法，充分借助數(shù)據(jù)和社區(qū)合作伙伴，識(shí)別處于困境中的房屋，并幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)其住房的物理狀況和財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定。

其一，幫助小房東和住房發(fā)展基金公司合作社保持住房質(zhì)量和負(fù)擔(dān)能力

獨(dú)立住房業(yè)主或投資組合較小的住房發(fā)展基金公司合作社，通常難以獲得私人資本來(lái)支持對(duì)住房的維護(hù)，從而使居住建筑面臨長(zhǎng)期質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。如果業(yè)主無(wú)法獲得所需幫助，可能無(wú)法保住自己的房產(chǎn)，從而導(dǎo)致低價(jià)或可負(fù)擔(dān)住房單元流失，并導(dǎo)致租戶的住房穩(wěn)定性受威脅。為確保存量住房的長(zhǎng)期質(zhì)量和可負(fù)擔(dān)性，保護(hù)低收入紐約市民的健康、安全和住房穩(wěn)定性，紐約市將加強(qiáng)對(duì)陷入困境的房東和住房合作社的援助，還將探索預(yù)警式檢測(cè)方法，以便在危機(jī)出現(xiàn)之前識(shí)別并為面臨風(fēng)險(xiǎn)的住房提供援助。

其二，促進(jìn)品質(zhì)不良房屋的收購(gòu)和穩(wěn)定

紐約市七分之一的家庭（極大比例為黑人和西班牙裔家庭），住房存在多種缺陷，如經(jīng)常出現(xiàn)害蟲(chóng)和霉菌、冬季供暖不足，以及含鉛涂料問(wèn)題。紐約市致力于解決這些長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，提高其保護(hù)和修復(fù)急需維修的低成本住房的能力。

比如，將僵尸房屋變成可負(fù)擔(dān)住房。僵尸房屋指的是空置的小型破舊房屋，其所有者的抵押貸款嚴(yán)重拖欠。這類房屋聚集的社區(qū)，存在重大挑戰(zhàn)，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值下降，構(gòu)成公共健康和安全風(fēng)險(xiǎn)，給城市帶來(lái)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并導(dǎo)致城市住房短缺。紐約市許多僵尸住宅，集中在受2008-2009年止贖危機(jī)影響最嚴(yán)重的社區(qū)，主要是布魯克林中部、皇后區(qū)東南部、北布朗克斯和斯塔滕島北岸的有色人種社區(qū)。受新冠大流行影響，未來(lái)幾年此類住房可能會(huì)增加。紐約相關(guān)部門(mén)將制定戰(zhàn)略，推動(dòng)僵尸房屋的收購(gòu)和轉(zhuǎn)型，使其變?yōu)榭韶?fù)擔(dān)住房。

其三，加強(qiáng)對(duì)城市可負(fù)擔(dān)住房投資的監(jiān)督和保護(hù)

適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)管理和監(jiān)督，對(duì)長(zhǎng)期保持現(xiàn)有可負(fù)擔(dān)住房的可負(fù)擔(dān)性及其財(cái)務(wù)和物理狀況穩(wěn)定性至關(guān)重要。 紐約市正投入更多資源來(lái)監(jiān)督和保護(hù)這些資產(chǎn)，并將建立擴(kuò)展能力，以提供更深入、更有針對(duì)性的監(jiān)督和援助。

其四，鼓勵(lì)更多房屋業(yè)主參與住房保護(hù)計(jì)劃

紐約市相關(guān)部門(mén)制定了各種保護(hù)計(jì)劃，以保持建筑物的財(cái)務(wù)和物理狀況良好。鼓勵(lì)更多業(yè)主從這些計(jì)劃中獲益，是支持對(duì)存量可負(fù)擔(dān)住房保護(hù)的關(guān)鍵。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，將有針對(duì)性地?cái)U(kuò)大外聯(lián)范圍，以覆蓋那些無(wú)法始終如一保持住房質(zhì)量或物業(yè)即將到期的業(yè)主。還將通過(guò)簡(jiǎn)化和整合現(xiàn)有貸款計(jì)劃和投資技術(shù)，幫助房東與私人伙伴建立新的合作關(guān)系，從而使房屋業(yè)主更容易參與房屋保護(hù)計(jì)劃。

途徑之五：通過(guò)擁有房屋幫助社區(qū)積累和維持財(cái)富

房屋所有權(quán)是家庭累積財(cái)富和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)的重要工具。擁有房屋可以幫助家庭積累送孩子上大學(xué)所需的資產(chǎn)，為退休做儲(chǔ)蓄，并在社區(qū)扎根。然而，隨著房?jī)r(jià)中位數(shù)超過(guò)75萬(wàn)美元，紐約人購(gòu)買(mǎi)房屋的機(jī)會(huì)極為有限。此外，現(xiàn)有房主如果拖欠抵押貸款或無(wú)法跟上維護(hù)成本，就無(wú)法獲得房屋所有權(quán)，也會(huì)因此失去一項(xiàng)重要的金融資產(chǎn)，并且可能無(wú)法獲得再次擁有房屋的機(jī)會(huì)。由于歧視性政策和貸款操作的遺留問(wèn)題，有色人種社區(qū)多年來(lái)被排除在擁有住房的機(jī)會(huì)之外。所以，幫助社區(qū)擁有住房，以此積累和維持財(cái)富，是一項(xiàng)重要的種族平等目標(biāo)。紐約市政府將推進(jìn)一系列計(jì)劃，以加強(qiáng)低收入家庭和有色人種家庭獲得負(fù)擔(dān)得起的房屋所有權(quán)的機(jī)會(huì)，并幫助現(xiàn)有房主得以留住自己的住房，并保持房屋質(zhì)量。

其一，增加市民取得可負(fù)擔(dān)房屋所有權(quán)的機(jī)會(huì)

紐約市的房屋擁有率為31%，是全美平均水平的一半。雖然房屋高租住率對(duì)一個(gè)快速發(fā)展的城市有很多好處，但缺乏住房所有權(quán)，特別是對(duì)有色人種而言，導(dǎo)致了巨大的財(cái)富差距，將許多居民趕出城市，并使得許多低收入和中等收入者無(wú)法得到擁有住房所提供的穩(wěn)定性和財(cái)富積累。紐約市將優(yōu)先考慮新的資金和資源，用于促進(jìn)市民獲得可負(fù)擔(dān)住房的所有權(quán)。

其二，幫助低收入和中等收入的房主保留并維護(hù)其住房

許多低收入和中等收入的房主無(wú)法承擔(dān)不斷上漲的住房維護(hù)成本和財(cái)產(chǎn)稅，需要得到幫助。這種需求在 新冠大流行期間有所增長(zhǎng)，這給許多低收入房主帶來(lái)了不穩(wěn)定。不斷加劇的通貨膨脹和供應(yīng)鏈限制，使住房維護(hù)比以往任何時(shí)候都更加昂貴。紐約市將擴(kuò)大并推出一系列計(jì)劃，以幫助現(xiàn)有房主處理小型居住建筑的物理和財(cái)務(wù)狀況相關(guān)問(wèn)題，防止喪失抵押品贖回權(quán)并造成流離失所。

比如，啟動(dòng)HomeFix 2.0計(jì)劃。紐約住房局在合作伙伴的資助下啟動(dòng)了HomeFix計(jì)劃，以幫助擁有一到四個(gè)單元的小型住房建筑的中低收入房主，為房屋維修提供資金。該計(jì)劃涵蓋住房翻新，包括更換窗戶和供暖、熱水以及屋頂維修，還包括幫助老年人對(duì)住房進(jìn)行適老性改造。參與此計(jì)劃的房主還將獲得技術(shù)援助，例如財(cái)務(wù)咨詢、施工管理和其他個(gè)性化服務(wù)。

又如，創(chuàng)建全紐約市房主服務(wù)臺(tái)。服務(wù)臺(tái)是紐約住房局與紐約市社區(qū)中心合作，在布魯克林中部、皇后區(qū)東南部和北布朗克斯部分地區(qū)開(kāi)展的試點(diǎn)項(xiàng)目。2017年以來(lái)，該計(jì)劃已為1400多名房主提供了從維修貸款到防止止贖的法律咨詢等服務(wù)。

其三，探索共有產(chǎn)權(quán)和社區(qū)所有權(quán)的住房新模式

共有產(chǎn)權(quán)模式旨在為家庭提供更廣泛的所有權(quán)，并使社區(qū)能夠在促進(jìn)長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)能力的同時(shí)積累財(cái)富。紐約市正在了解可以嵌入住房政策的共有產(chǎn)權(quán)住房模式。包括允許陷入財(cái)務(wù)困境的房主，在非營(yíng)利或社區(qū)土地信托的幫助下得以穩(wěn)定其財(cái)產(chǎn)并留在家中的計(jì)劃。

比如，支持社區(qū)土地信托（CLT）。CLT是為擁有土地并維持對(duì)土地上的住房、企業(yè)和其他用途的控制和監(jiān)督而成立的非營(yíng)利組織。CLT可支持將可負(fù)擔(dān)住房出售給符合資格的買(mǎi)家，從而創(chuàng)造財(cái)富積累機(jī)會(huì)，同時(shí)保留土地所有權(quán)，以確保房屋的長(zhǎng)期可負(fù)擔(dān)性。還可為在抵押貸款支付或持續(xù)維護(hù)中面臨困難的房主提供財(cái)務(wù)支持和咨詢，這可以降低犯罪率和止贖率。

途徑之六：促進(jìn)租房者的住房穩(wěn)定性

雖然擁有住房有助于紐約市民創(chuàng)造財(cái)富，但該市大多數(shù)家庭目前都是租房者。確保紐約租房者的住房和金融穩(wěn)定至關(guān)重要。紐約市政府將執(zhí)行一系列戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，特別關(guān)注最需要幫助的低收入租房者。

其一，減輕租金負(fù)擔(dān)

對(duì)于大多數(shù)低收入紐約人來(lái)說(shuō)，住房是最大開(kāi)支。太多的紐約人承受著沉重的租金負(fù)擔(dān)，收入有限的家庭無(wú)法在其他必需品上開(kāi)支，也無(wú)力承受任何緊急情況。本計(jì)劃中許多舉措，旨在降低紐約市低收入居民的住房成本，同時(shí)致力于增加紐約居民的收入，為他們提供更強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從而可以承受住房成本。

其二，納入按時(shí)支付租金情況，提高租戶信用評(píng)分

“租金報(bào)告”是向消費(fèi)者征信機(jī)構(gòu)報(bào)告按時(shí)支付的租金。該工具為租戶提供了改善信用的新途徑，為解決低收入家庭信用評(píng)分中持續(xù)存在的種族差異提供了平臺(tái)，并幫助租房家庭建立了購(gòu)買(mǎi)房屋所需的信用。紐約市將試點(diǎn)向城市資助的可負(fù)擔(dān)住房租戶提供租金報(bào)告服務(wù)。為租房者提供一條途徑，把按時(shí)支付租金行為反映在信用評(píng)分中。

途徑之七：為公平增長(zhǎng)提供包容性發(fā)展機(jī)會(huì)

住房提供了巨大的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，可以用來(lái)促進(jìn)種族平等和包容性增長(zhǎng)?？韶?fù)擔(dān)住房不僅對(duì)居住其中的居民提供支持，還對(duì)建設(shè)、維護(hù)和服務(wù)于這些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其周邊社區(qū)的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和公司提供支持。上一財(cái)年，紐約市在保障性住房方面的投資，雇傭了近3萬(wàn)名臨時(shí)建筑工人，并創(chuàng)造了500多個(gè)長(zhǎng)期工作崗位。

為推進(jìn)包容性經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)和公平增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，紐約市將促進(jìn)少數(shù)族裔和女性擁有的商業(yè)企業(yè)和非營(yíng)利性社區(qū)發(fā)展組織的參與，特別向由黑人、土著和有色人種居民領(lǐng)導(dǎo)的非營(yíng)利組織傾斜。此外，還將推進(jìn)合作伙伴關(guān)系，并支持相關(guān)組織。隨著紐約住房管理局為可負(fù)擔(dān)住房開(kāi)發(fā)尋找新地點(diǎn)，擁有可開(kāi)發(fā)土地的非營(yíng)利和宗教組織，成為提供新增住房機(jī)會(huì)的重要來(lái)源與主要合作伙伴。許多組織都對(duì)支持經(jīng)濟(jì)適用房有著使命感，但缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。紐約住房管理局將提供幫助，并對(duì)接開(kāi)發(fā)過(guò)程所需的資源和專家。

結(jié)語(yǔ)

早在2019年紐約市政府頒布的“紐約2050總規(guī)”之中，就有標(biāo)題為“活力鄰里”的紐約住房專門(mén)篇章。在此，借用本人為這一篇章的中文版撰寫(xiě)的導(dǎo)語(yǔ)作為結(jié)尾。

卡爾維諾在《看不見(jiàn)的城市》中這樣描述一個(gè)名為克洛艾的城市：在街上走動(dòng)的人們彼此都互不相識(shí)。每次碰面時(shí)，他們想象著有關(guān)于對(duì)方的各種情況。可是，竟然誰(shuí)也不和他人打招呼問(wèn)候。他們的目光相遇時(shí)，僅僅彼此對(duì)視一秒鐘，然后轉(zhuǎn)移視線，去尋求其他的目光，永遠(yuǎn)不會(huì)停留。

大都市之中個(gè)體疏離與原子化狀態(tài)由來(lái)已久。大城市的市民，或會(huì)抱怨自己如同龐大城市機(jī)器中一個(gè)小小的螺絲，然而人們每天都要回到住處，他們歸根結(jié)底屬于某一鄰里社區(qū)。每個(gè)人，對(duì)于家庭，對(duì)于鄰里而言，都應(yīng)該是重要成員。在因龐大而冷漠的城市中，鄰里住區(qū)成為可供人締結(jié)親密關(guān)系的微小單元，是市民培育歸屬感與凝聚力的寶貴機(jī)會(huì)。紐約2050總規(guī)中的“活力鄰里”篇章，正是回答如何讓紐約市民各得其所，在大都市中有心有所屬的鄰里住區(qū)中安居。

這相當(dāng)于為紐約市民做出“安居”的承諾，包含4項(xiàng)倡議如下：確保所有紐約市民都可擁有可負(fù)擔(dān)得起的安全住所；確保所有紐約市民共享鄰里住區(qū)開(kāi)放空間和資源；提升鄰里安全責(zé)任共擔(dān)意識(shí)，為鄰里賦予更多提升政策；鼓勵(lì)和促成立足于社區(qū)的規(guī)劃和戰(zhàn)略的制定。

為每一位市民提供可安居的活力社區(qū)，是頗具挑戰(zhàn)性的任務(wù)。這意味著首先應(yīng)補(bǔ)齊當(dāng)前的住房缺口，同時(shí)還需為增加的人口提供可負(fù)擔(dān)的居所。此外，還要通過(guò)公園、圖書(shū)館、社區(qū)服務(wù)中心等多樣鄰里設(shè)施的營(yíng)造，為所有住區(qū)的居民提供相遇與共享的場(chǎng)所。著眼于此，紐約2050總規(guī)中既有巨型解決方案，又有細(xì)密網(wǎng)絡(luò)修補(bǔ)。巨型方案在于，到2050年時(shí)，新建和保有30萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)提供10萬(wàn)個(gè)常規(guī)薪資的工作崗位。而細(xì)密網(wǎng)絡(luò)修補(bǔ)則在于，建成覆蓋全城所有鄰里住區(qū)的高品質(zhì)開(kāi)放空間體系：讓公園、廣場(chǎng)、濱水區(qū)、住家、工作場(chǎng)所相連；讓騎行步行網(wǎng)絡(luò)安全相連；讓隱蔽的灰空間激活并釋放出來(lái)；讓低收入住區(qū)得以擁有豐富的文化資源。

提升大城市的包容性和可負(fù)擔(dān)性，為市民安居謀劃，在大都市中為原子化的市民營(yíng)造寶貴而稀有的歸屬感，任重而道遠(yuǎn)。這不僅是紐約，也是當(dāng)今任何一個(gè)國(guó)家中的大城市所面對(duì)的普遍性問(wèn)題。任重而道遠(yuǎn)，這一問(wèn)題可能永遠(yuǎn)無(wú)法完全解決，但必須付出持續(xù)努力。