上海的社零總額高居全國(guó)之首，而其中約有13%由大大小小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)。截至2021年底，上海3萬平方米以上購(gòu)物中心數(shù)量高達(dá)343家，穩(wěn)居全國(guó)第一。

由于商業(yè)氛圍濃厚，上海的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一直是外資的重要投資標(biāo)的。不過，此輪疫情封控后，外商對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期走勢(shì)又將如何判斷？

全球總部位于倫敦的第一太平戴維斯（Savills）曾將許多外資零售品牌首店引入上海，其中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事、主管簡(jiǎn)可（James Macdonald）對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，盡管此輪疫情造成的影響超越預(yù)期，但上海仍是國(guó)內(nèi)最富裕、最有活力、對(duì)商業(yè)最友好的城市之一，因此將繼續(xù)是零售品牌發(fā)展的重鎮(zhèn)，“我們以及多數(shù)客戶對(duì)上海市場(chǎng)長(zhǎng)期前景看好的態(tài)度并無變化”。

房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行（JLL）中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀也認(rèn)為，疫情沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體租金及空置率可能在短期內(nèi)承壓，但相信業(yè)主和品牌方長(zhǎng)期的投資和擴(kuò)張計(jì)劃不會(huì)改變。

大型商業(yè)項(xiàng)目已逐步恢復(fù)營(yíng)業(yè)

“好久不見，我們和美好生活一起歡樂回歸了?！痹趧倓傔^去的“520”當(dāng)天，前灘太古里宣布?xì)v經(jīng)50余天封控后重新開門迎客，成為上海第一批復(fù)商復(fù)市的商場(chǎng)之一。

說起去年面世的重磅商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，毫無疑問前灘太古里算一個(gè)。它由太古地產(chǎn)和上海本地國(guó)企陸家嘴集團(tuán)攜手打造，國(guó)慶節(jié)前夕開業(yè)后，立刻成為上海阿姨、爺叔們的潮流打卡地，火爆全網(wǎng)。每天一大早，就能看到三五成群、衣著靚麗的阿姨爺叔打開隨申碼，排著隊(duì)等候入場(chǎng)。

很少有購(gòu)物中心像前灘太古里一樣，它對(duì)于市民的意義已經(jīng)不僅是一個(gè)可以逛街的商場(chǎng)了，而是進(jìn)化成了一個(gè)具有國(guó)民度的潮流網(wǎng)紅景點(diǎn)。

盡管目前每天只營(yíng)業(yè)6小時(shí)，餐飲還不能堂食、只能預(yù)約后自提，但這條好消息還是讓一些市民激動(dòng)不已。“淚流滿面！感覺離正常生活又近了一點(diǎn)?！币晃患易∏盀┑氖忻駥?duì)記者說道。

“不知道我們算不算上海最早恢復(fù)營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)，但我們真的一直很努力?！鼻盀┨爬锵嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

第一財(cái)經(jīng)了解到，疫情封控期間，前灘太古里商場(chǎng)內(nèi)留守了100多人，包括總經(jīng)理、工程、物管、保安、保潔等崗位?！昂推謻|同頻，前灘太古里從3月28日就開始采取進(jìn)一步封控措施，那一刻起，我們就明確了項(xiàng)目不停歇的決心。”從4月中旬起，前灘太古里就有部分商戶陸續(xù)返回商場(chǎng)進(jìn)行閉環(huán)生產(chǎn)，約20家商戶開設(shè)了外賣業(yè)務(wù)，為三林以及前灘的居民擔(dān)當(dāng)起保供職責(zé)，齊心“守滬”。

去年7月，由新加坡凱德集團(tuán)投資開發(fā)的全球第十座、上海第三座來福士——北外灘來福士開業(yè)迎客，今年疫情封控期間，這座總建面42萬平方米的大型項(xiàng)目，有大約110人留守，維護(hù)日常保安保潔工作服務(wù)、項(xiàng)目安全管控、項(xiàng)目清潔消殺服務(wù)、進(jìn)出保障車輛人員管控、應(yīng)急事件處理等工作。

一位上海商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者告訴第一財(cái)經(jīng)，絕大多數(shù)大型商辦項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)都留守了100多人的團(tuán)隊(duì)，從管理層到保安、保潔，全力保障留守租戶和返工商戶的運(yùn)轉(zhuǎn)。這些留守的商業(yè)地產(chǎn)人睡瑜伽墊、帳篷，已經(jīng)一個(gè)多月沒有回家跟家人團(tuán)聚。

“這次疫情封控時(shí)間超過預(yù)期，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的沖擊很大，大家都承受著巨大的壓力，不僅營(yíng)業(yè)額銳減，防疫支出投入還在增加，而封控結(jié)束后市民的消費(fèi)欲望會(huì)不會(huì)低迷還不得而知?！币晃桓圪Y商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者透露，自己在該領(lǐng)域摸爬滾打多年，第一次看到如此大的挑戰(zhàn)。

不過她表示，已經(jīng)看到幽暗隧道盡頭的曙光了，從4月中下旬開始，他們一直積極與政府有關(guān)部門溝通復(fù)工復(fù)產(chǎn)事宜，盡量讓餐飲、超市等商戶盡早運(yùn)轉(zhuǎn)起來，不僅可以為市民保供，商戶也可以借機(jī)自救。

簡(jiǎn)可指出，現(xiàn)階段對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，首要問題是如何盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)并恢復(fù)較為正常的運(yùn)營(yíng)。

“商業(yè)項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)不少?！彼f，基于各區(qū)域疫情嚴(yán)重程度各有差異，不同商圈在解除封鎖后的客流恢復(fù)速度可能快慢有別，這意味著之前運(yùn)營(yíng)狀況不佳的項(xiàng)目可能面臨更大的壓力；部分消費(fèi)者在解封后初期仍對(duì)人群密集區(qū)域較為謹(jǐn)慎，其消費(fèi)意愿因此而受到影響，而未來有可能持續(xù)推行的掃碼、驗(yàn)碼等措施，也需要消費(fèi)者花一定時(shí)間去適應(yīng)。

上海具備消費(fèi)復(fù)蘇的基礎(chǔ)

根據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年上海各購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)規(guī)?？傤~突破了2000億元，達(dá)到2343.2億元，同比增長(zhǎng)近三成，經(jīng)營(yíng)總額已占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的13%。

原本，在2020年首輪新冠肺炎疫情之后，上海的商業(yè)地產(chǎn)努力克服了不利影響，總體經(jīng)營(yíng)呈恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，90%以上實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)規(guī)模增長(zhǎng)。

這讓上海的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)保持了高熱度。仲量聯(lián)行報(bào)告指出，2021年中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)表現(xiàn)良好，其中零售地產(chǎn)交易量達(dá)到了390億美元，同比攀升21%，隨著境內(nèi)外投資者投資意向的上漲，2022年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資有望首次突破3000億人民幣，而上海則是最受歡迎的投資目的地，過去一年商業(yè)地產(chǎn)成交量，占全國(guó)總成交量的四成。

僅去年一年，上海就新開業(yè)3萬平方米以上購(gòu)物中心49家，這其中就包括不少外商企業(yè)的大型地標(biāo)性項(xiàng)目。去年上海新開業(yè)的10萬平方米以上大型購(gòu)物中心中，有6個(gè)都是由外商投資開發(fā)，總商業(yè)面積達(dá)到了82萬平方米。

在此輪奧密克戎疫情爆發(fā)前，世邦魏理仕曾做過一份調(diào)查，結(jié)果顯示，外商對(duì)上海的商業(yè)地產(chǎn)投資意向再創(chuàng)新高，59%的受訪者選擇在2022年“更積極投資”，上海和北京在調(diào)查中共同進(jìn)入亞太區(qū)跨境投資目的地前五榜單。

不過，因防疫而帶來的封控、靜默等管理措施，在過去的一個(gè)多月重挫了商業(yè)地產(chǎn)，這是否會(huì)影響外商對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期判斷？

簡(jiǎn)可認(rèn)為，第一太平戴維斯以及多數(shù)客戶對(duì)上海市場(chǎng)長(zhǎng)期前景看好的態(tài)度并無變化，商業(yè)零售市場(chǎng)更看重的是消費(fèi)者規(guī)模及消費(fèi)潛力，從這一角度而言，上海仍是國(guó)內(nèi)最富裕、最有活力、對(duì)商業(yè)最友好的城市之一，因此也是零售品牌發(fā)展的重心所在，疫情終會(huì)過去，城市活力也會(huì)再現(xiàn)。

“大家都希望在各方努力下，將目前受疫情擾動(dòng)的時(shí)間盡快縮短，以恢復(fù)正常的社會(huì)生活秩序。在接下來的傳統(tǒng)暑期和國(guó)慶旺季，如能把握時(shí)機(jī)盡快修復(fù)市場(chǎng)信心，也會(huì)令更多品牌擴(kuò)張計(jì)劃盡早啟動(dòng)?！彼硎?。

姚耀對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，對(duì)于零售地產(chǎn)而言，疫情沖擊之下，零售品牌的擴(kuò)張速度短期內(nèi)可能放緩，市場(chǎng)整體租金及空置率可能承壓，但相信在社會(huì)生活回歸正軌后，零售市場(chǎng)會(huì)快速?gòu)?fù)蘇，業(yè)主和品牌方長(zhǎng)期看好上海零售市場(chǎng)的發(fā)展不會(huì)改變，其長(zhǎng)期的投資和擴(kuò)張計(jì)劃也不會(huì)受到疫情的短期影響而改變。

對(duì)于商辦項(xiàng)目中的辦公樓部分，仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜指出：“ 短期內(nèi)疫情的爆發(fā)將影響辦公樓租賃活動(dòng)以及地產(chǎn)決策，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱，租金表現(xiàn)也將面臨壓力。但長(zhǎng)期而言，上海經(jīng)濟(jì)基本面仍保持韌性，市場(chǎng)具備在疫情影響趨緩后穩(wěn)步復(fù)蘇的基礎(chǔ)和動(dòng)力，這也將帶動(dòng)市場(chǎng)租金再次企穩(wěn)回升。”

張靜則表示，在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的過程中，應(yīng)做好物業(yè)的環(huán)境消殺、防疫物資配備、人員進(jìn)出的管理等各項(xiàng)保障工作，促進(jìn)企業(yè)順利復(fù)工，讓市場(chǎng)秩序和市民信心在常態(tài)化的疫情防控下逐漸恢復(fù)。

（原題為《外商守“滬” | “消費(fèi)第一城”商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇，疫情未打斷外企長(zhǎng)期投資規(guī)劃》）