中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌   澎湃新聞記者 周頔 攝

“當前和未來一段時期，房價大幅上漲、炒房、資金過度進入房地產(chǎn)相關(guān)部門都不再是房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾，但過去很多政策都是基于這些主要矛盾來制定的。”

4月24日，在中國金融四十人論壇主辦的《2022·CF40中國金融改革報告：金融促進高質(zhì)量發(fā)展之路》上，中國金融四十人論壇（CF40）資深研究員、中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌如是說。他表示，未來的主要矛盾有兩個：一是都市圈高房價使得大量打工者難以在工作城市安居；二是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)階段性的債務(wù)問題和過度縮表，或危及全社會信用擴張和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。

談及房價高企的問題，張斌指出，中低收入群體往往在都市圈居住，都市圈容納了城市里60%、70%的人口。他認為，哪怕一個城市房價很貴，都市圈房價沒那么貴，大部分都還可以接受。以國際對比，紐約、倫敦的中心城區(qū)要比北京、上海、深圳還要貴，但紐約、倫敦的郊區(qū)房價只有中心城區(qū)的1/8-1/7，而中國很多郊區(qū)房價仍然是中心城區(qū)的1/2左右。

“高房價不等于房價泡沫?！睆埍笾赋?，因為還不起房貸帶來房價下跌進而導(dǎo)致金融市場動蕩的路徑在中國不大成立。因為我國大部分居民更多是儲蓄購房，即便舉債買房，在還本付息方面還是有充分保障。

對于高房價擠壓企業(yè)生存空間和居民消費的說法，張斌表示，房價上漲、房屋供給提高、城市擴張、人口流入是過去二三十年來中國經(jīng)濟發(fā)展里重要的一條線索。房價上漲時，如果住房供給沒有彈性，則其帶來的更多是負面效應(yīng)。在房價上漲后，可以增加住房供給，就能遏制房價，同時擴張城市規(guī)模，提升人口流入，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展。相較而言，中國一線大城市的供地、住房供給比較沒有彈性。

張斌指出，房地產(chǎn)企業(yè)積累了大量沉淀資產(chǎn)，即在開發(fā)過程中要求的配套建設(shè)和自持資產(chǎn)，以及一些開發(fā)但賣不出去的項目。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在下降，因為沉淀資產(chǎn)不能帶來很好的收益，而其負債成本較高。據(jù)課題組粗略估算，房地產(chǎn)企業(yè)沉淀資產(chǎn)形成的利息每年就有大幾千億乃至上萬億，沉淀資產(chǎn)的利息可能會拖垮一些房地產(chǎn)企業(yè)，而行業(yè)當前不具備自救能力。

有觀點認為，房地產(chǎn)部門吸納了太多信貸，擠占了其他部門的信貸資源和發(fā)展。對此，張斌指出，信貸也在創(chuàng)造全社會的購買力，這些購買力又會形成對社會其他產(chǎn)品的需求。如果社會信貸需求旺盛，房地產(chǎn)部門可能會擠占信貸資源。但在信貸需求較弱的環(huán)境下，房地產(chǎn)的信貸增長反而支撐了其他部門的產(chǎn)品和服務(wù)需求。

“房地產(chǎn)市場未來是一個長期持續(xù)放緩的過程，人口增長、城市化、城市更新這三個支撐住房最重要的三個因素都在向下走?！睆埍蟊硎?。

在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組中，張斌及課題組建議，允許放棄沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)換用途，根據(jù)存量資產(chǎn)特征選擇做成具有準公共性質(zhì)住房產(chǎn)品，如保障房、長租房、公租房等。

張斌表示，穩(wěn)經(jīng)濟同樣離不開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，這不僅因為與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)也是市場自發(fā)的信貸增長引擎。如果沒有信貸增長，就很難有購買力的支撐，穩(wěn)經(jīng)濟就比較有壓力。