【編者按】

7月7日，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）正式發(fā)布，《規(guī)劃》指出上海將積極推進購租并舉的住房體系建設(shè)，大幅增加租賃住房用地，確保供應(yīng)保障性住房用地，將新增租賃住房約70萬套，各類保障性住房約55萬套，進一步健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。這些舉措會解決當(dāng)下城市的住房問題嗎？為此，澎湃新聞邀請中估聯(lián)-中國房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)中心（以下簡稱“中估聯(lián)數(shù)據(jù)”）研發(fā)總監(jiān)顏莉，來談?wù)勥@些舉措將如何影響未來的住房發(fā)展。

房地產(chǎn)的特殊性在于，不僅具有商品的消費屬性，也具有投資屬性。這種投資屬性是房地產(chǎn)的稟賦，在金融市場功能較為完備的情況下，這種投資屬性是必須依附于金融杠桿的功能去實現(xiàn)，然而金融杠桿是雙刃劍，如果使用不當(dāng)，將會影響到整個社會的經(jīng)濟穩(wěn)定。

房地產(chǎn)市場要逐漸“去金融化”

“房子是用來住的，不是用來炒的”有兩層含義，第一，房地產(chǎn)要實現(xiàn)住房功能的回歸，即消費屬性—居住。從國際發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，只有把強調(diào)“居住”功能作為政策設(shè)計的基調(diào)，才能使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具備可持續(xù)性。德國、美國在這方面都具有較為先進的經(jīng)驗。第二，我國的房地產(chǎn)市場要逐漸“去金融化”?！叭ソ鹑诨辈皇浅C枉過正，不再利用金融杠桿支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而是使得金融杠桿的利用在合理的界限和范圍內(nèi)，服務(wù)于住房的消費功能，而不是成為一部分人炒房獲利的工具。

自去年12月份中央經(jīng)濟工作會議以來，防止房地產(chǎn)市場大起大落與防范金融市場風(fēng)險成為住房政策的主基調(diào)之一。2016年上半年一線城市經(jīng)歷“價量”同漲的行情后，下半年，價量齊升的行情向二三線城市蔓延，這種蔓延的勢頭一直持續(xù)到2017年上半年。

房地產(chǎn)市場的火爆，客觀上緩解了二三線城市的庫存壓力，但是也將過多的杠桿壓力轉(zhuǎn)移到了金融市場。中估聯(lián)數(shù)據(jù)對金融市場的監(jiān)控數(shù)據(jù)表明：首先是個貸的余額增速從2015年的約14萬億增長到2016年的19.14萬億，增長率為34%；個人房貸銷售比從2010年的約17.3%增長到2016年的43%；以“鏈家理財”為代表的過橋貸款業(yè)務(wù)，為購房者提供資金周轉(zhuǎn)，進一步提高了消費端的杠桿率。其次是供給端的負(fù)債率結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，非銀行負(fù)債（主要為私募債、公司債和中期票據(jù)）比重上升，且非銀行負(fù)債的總量從2015年的9029.13億元上升到2016年的11376.7億元，增長率為26%。

增加土地供給是必然趨勢

1994年分稅制改革后，地方的稅收能力被削弱，但是可以通過土地出讓獲得收入，推動地方經(jīng)濟發(fā)展?！巴恋刎斦焙同F(xiàn)有的開發(fā)模式相結(jié)合，使得我們的房地產(chǎn)市場具有一個天然屬性：價格持續(xù)上漲。不破除地方經(jīng)濟對“土地財政”的依賴，談解決住房問題的根源沒有意義。

4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確了土地供應(yīng)因城施策的總體基調(diào)。中估聯(lián)數(shù)據(jù)對上海房地產(chǎn)庫存的監(jiān)測表明，上海近半年的庫存量均低于6個月，根據(jù)新政的要求，必須加大土地供應(yīng)。

另外，新政規(guī)定，地方政府還必須定期公布用地計劃，相關(guān)的內(nèi)容還實施問責(zé)制度。結(jié)合剛剛發(fā)布的《上海市“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃》，增加住房用地供應(yīng)尤其是租賃型住房的用地供應(yīng)，是必然要求，也是必然趨勢。

土地供給的增加，還有一點很重要，就是盤活存量。上海為例，工業(yè)用地占建設(shè)用地占比較高，約為40%，遠(yuǎn)高于國際發(fā)達(dá)國家該指標(biāo)數(shù)值。所以增加土地供應(yīng)和控制土地供應(yīng)并不矛盾，一方面，應(yīng)控制的土地供應(yīng)，高總價、高溢價率的土地供應(yīng)；另一方面，應(yīng)盤活現(xiàn)有土地供應(yīng)中閑置的部分，進行合理的城市更新和舊城改造。

上海為何推出“租賃住房用地”

上海推出的“租賃住房用地”有兩個背景：第一，中央提出“購租并舉”，2016年6月上海新拍地塊提出必須自持15%的規(guī)定后，面粉比面包貴的現(xiàn)象并沒有遏制，反而愈演愈烈；第二，租賃住房用地之前只在公租房領(lǐng)域存在，以公租房為代表的住房保障供應(yīng)體系也面臨瓶頸，公租房的供給量不能滿足中低收入群體的需求，后續(xù)管理上也存在問題，引入市場機制是必然趨勢。

“購租并舉”的住房體系，鼓勵租賃消費，是政策導(dǎo)向，也是市場方向。這個提法的目的，是從更長遠(yuǎn)的角度考慮房地產(chǎn)市場的長效機制問題，是未來合理的房地產(chǎn)市場在市場結(jié)構(gòu)上的表現(xiàn)。

“租賃住房用地”的目的有兩個，一是引入市場化力量從事租賃住房的運營；二是引導(dǎo)開發(fā)商進行經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。上海的兩個“租賃住房用地”，一個位于張江，一個位于嘉定。可見，針對上海四個中心和科創(chuàng)中心的要求，租賃住房用地的服務(wù)對象是張江的高科技人才和嘉定的高端產(chǎn)業(yè)工人。

而對于土地市場而言，“租賃住房用地”對其影響體現(xiàn)在下面兩個方面：

第一，這是政策導(dǎo)向，增加租賃型土地的供給，將有利于市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即租賃型供給會增加。中估聯(lián)數(shù)據(jù)對土地監(jiān)測的情況表明，從去年增加自持運營比例要求的條款后，部分開發(fā)商會將20%（自持+保障）以上的成本轉(zhuǎn)移到可售部分的房地產(chǎn)，客觀上推高了樓面價。因此，規(guī)定一定比例的自持經(jīng)營，并不能從根本上實現(xiàn)增加租賃型住房供給的導(dǎo)向，反而使得面粉貴過面包的現(xiàn)象愈演愈烈。

中估聯(lián)數(shù)據(jù)的LBI指數(shù)（土地泡沫指數(shù)）反映的就是開發(fā)商拿地后的風(fēng)險情況，今年1到5月份的各地LBI指數(shù)分析表明，北上廣深LBI指數(shù)高，庫存緊張，價格微漲，但是成交量下降很厲害。增加租賃型土地的供給，有利于破除現(xiàn)有市場環(huán)境下LBI居高不下的魔咒。

第二，根據(jù)地塊保證金推算大致的土地成交價（溢價率不超過40%的前提下），再計算樓板價的話，以浦東新區(qū)張江的這個地塊為例，大致的樓板均價不會超過一萬，遠(yuǎn)低于該地區(qū)周邊房屋價格。那么對應(yīng)的租售比約為15年，對比國外發(fā)達(dá)城市，這個算較為合理的水平。但是這里的匡算還沒有將裝修和運營成本放進去，這兩個因素中裝修是相對可預(yù)測的，而運營成本則因公司而異。對于拍得地塊的開發(fā)商來說，引進具有租賃管理經(jīng)驗的團隊，并盡可能提高出租率，是盈利的關(guān)鍵。

公共資源向承租人傾斜是難中之難

租房市場的正規(guī)化須引入專業(yè)的租賃管理力量，開發(fā)商更大程度的參與租賃市場的經(jīng)營和管理，對租賃市場的規(guī)范化經(jīng)營是有好處的。租房體系也需要法律上的保障，住建部前段出臺《住房租賃管理條例》的討論稿，對出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)進行了規(guī)定，大的方向上保證了承租人的權(quán)益，改變其弱勢地位。

從房地產(chǎn)市場各個發(fā)達(dá)國家的實踐來看，租房體系是因，租房文化是果。而現(xiàn)在很多的研究卻本末倒置。以德國為代表的房地產(chǎn)市場，具備高度發(fā)達(dá)的租房文化，而這種文化恰恰根植于良好的住房制度設(shè)計。從住房的消費屬性，從房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展，從住房市場的社會功能和經(jīng)濟功能的結(jié)合來講，德國政府一定是做了多方面考慮的，從這個角度上說，租房文化只是種表現(xiàn)，而非原因。

而培育中國的租房文化，根本點是進行房地產(chǎn)的供給側(cè)改革：一是，使得租賃型住房供給成為有效供給，這里強調(diào)有效供給，是使得真正需要租房的人獲得合適的住房。二是，使得租賃型住房，成為可以長期居住的選擇。這不僅需要法律上給予承租人長期居住的保障，還需要公共資源配置上，向承租人傾斜。公共資源向承租人傾斜，是難中之難。

保障房要引入市場化和社會化機制

現(xiàn)在中國的住房保障體系已經(jīng)具備一定規(guī)模，但存在兩個問題：第一，保障房供給與需求的匹配問題，現(xiàn)在還是存在較多的夾心層，既不能獲得商品房，又不是保障房覆蓋范圍。第二，保障房的后續(xù)管理問題，十二五期間建了大量保障房，中低收入群體集中居住，后續(xù)管理問題會越來越突出。

廈門大學(xué)教授趙燕菁提出的“先租后售”是很好的建議，但是在中國現(xiàn)有的經(jīng)濟和社會框架下，很難推行。

第一，資金壓力問題：項目建成后，政府依靠租金收入來還貸款，要還十五年，現(xiàn)有地方政府五年一屆任期，不會有動力做這個事情。

第二，管理問題：十五年的管理期，才能通過市場的方式進行物業(yè)管理，這十五年的管理成本會非常高。比如，如果租客不交租金怎么辦？如果又是家庭唯一住房，法院不會支持強制執(zhí)行。把這些租客放到公租房或廉租房，那么又回到問題的原點。首先，這些人是不是保障范圍，是不是能享受公租房和廉租房服務(wù)，第二，城市的住房保障供給是不是能有相應(yīng)的容納量？

重慶曾經(jīng)在公租房建設(shè)方面具有非常豐富的經(jīng)驗，但是現(xiàn)在也面臨資金回收困難，財務(wù)壓力非常大，租后管理成本居高不下。這些都是前車之鑒。

因此，筆者建議，一定要引入市場化和社會化機制，來解決保障房發(fā)展的問題。社會化機制是指，由企業(yè)或者一定的社會機構(gòu)承擔(dān)租客的租賃成本問題，不能在個人和政府之間沒有過度，要么個人支付、要么政府兜底，這些都不合理。國外的住房保障工作中，社會團體的作用非常重要，是關(guān)鍵性角色。市場化機制的引入，是指在保障房運營階段，要引入市場機構(gòu)進行管理，這些機構(gòu)應(yīng)獲得政府稅收和金融方面的優(yōu)惠，同時以一定的方式實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運營。

合理運用閑置房地產(chǎn)資源意義重大

筆者曾研究過英國的住房政策，英國的城市結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場發(fā)展和中國類似，中國現(xiàn)在很多方面都在走英國的老路。比如，第一，市場化程度太高帶來的住房保障和市場的均衡問題、公平和效率的問題；第二，住房自有率太高，租買機制的缺失問題。

筆者認(rèn)為，英國住房政策有以下三個經(jīng)驗可供中國借鑒：第一，保障市場方面：公租房和共有產(chǎn)權(quán)保障房為主體，中低收入群體可以實現(xiàn)梯次消費，逐漸擁有住房。第二，住房租賃體系方面：由社會機構(gòu)（非盈利機構(gòu)）向租房者提供補貼，租金可以在個稅前扣除。第三，空置稅：較高的空置稅鼓勵市場資源充分利用，出租可以減免空置稅。

撇去房地產(chǎn)投資屬性不談，從居住的消費屬性出發(fā)，中國房地產(chǎn)市場的住房問題有兩個：

第一，“租買選擇機制”缺失。年輕人進入社會工作，先租房，然后具備一定的資本積累后再買房，這之間是應(yīng)該有過渡和過程的，并且不同階段、社會機構(gòu)和金融機構(gòu)對其支持也是各有側(cè)重的。中國的年輕人到社會上工作，市場化租房房租費用很高、服務(wù)不好、房東強勢，不買房各種權(quán)益沒有保障。這時候提“購租并舉”，是非常有意義的，有利于形成合理的“租買機制”。

第二，房地產(chǎn)資源的結(jié)構(gòu)性問題。經(jīng)過近二十年的開發(fā)和銷售，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了足夠的增量，在二三線城市還出現(xiàn)了庫存過量的問題，中估聯(lián)數(shù)據(jù)對全國房地產(chǎn)市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)中，關(guān)于住房統(tǒng)計有一個關(guān)注指標(biāo)：人均建筑面積，2016年國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)人均建筑面積為40.8平米。為什么還是那么多人有住房問題：住房面積小、居住環(huán)境差。究其原因，還是因為有一部分住房資源沒有得到充分利用，閑置著。

所以解決住房問題，不僅是建立“購租并舉”的住房體系，還要通過合理的稅收手段，使得閑置的房地產(chǎn)資源得到合理運用，而后者從房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的角度來說，意義更為重大。