姓名：露德絲·納楚

職業(yè)：資深房地產(chǎn)經(jīng)紀人

居住地：美國·新澤西

金色卷發(fā)披肩的露德絲有著加勒比海島國美女特有的陽光燦爛的個性，她那極具感染力的笑聲能把一桌人的情緒瞬間點燃。這位古巴裔美國人是北部新澤西地區(qū)獲獎無數(shù)的英語/西班牙語雙語金牌房產(chǎn)經(jīng)紀人，目前在Weichert房地產(chǎn)經(jīng)紀公司任霍博肯辦公室的經(jīng)紀人經(jīng)理。

閱人閱房無數(shù)的露德絲1991年開始踏入房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)，已經(jīng)在這個行業(yè)擁有二十多年的工作經(jīng)驗了。雖然早已對房地產(chǎn)周期的起伏有所準備，然而2007年前后的被廉價信貸點燃的樓市瘋狂依然讓這枚老姜心有余悸。

量入而出，熬過嚴冬

2006年美國房地產(chǎn)繁榮時期，有超過27萬處房產(chǎn)在一年內(nèi)被二次轉(zhuǎn)手。有錢的沒錢的都想借著廉價信貸的東風炒一把房。記得當時房價最瘋狂的那幾年，露德絲的一些完全無力負擔他們所購買房子的客戶最后都輕松得到了銀行的貸款批準。這要“感謝”布什總統(tǒng)在2002年敦促國會通過的“美國夢首付款法案”。該法案明確，將給予那些低收入有意購房者以首付款補貼。此后國會又通過立法，允許聯(lián)邦住房管理局開始向低收入人群發(fā)放低利率、零首付的房屋抵押貸款。由于露德絲主要負責的是曼哈頓對岸的新澤西霍博肯和澤西城等市中心高尚社區(qū)住宅銷售，所以大多數(shù)客戶的經(jīng)濟實力穩(wěn)定雄厚，既沒有在很大程度上遭遇裁員潮的沖擊,也很少出現(xiàn)違約棄房扔給銀行的情況。然而，周圍一些普通社區(qū)的買家就沒那么幸運了，那些中下層的中產(chǎn)階級是被次貸危機打擊得最狠的一群人。

2008年年初，美國家庭平均負債已經(jīng)達到了100%。當時，在借貸消費早已深入人心的美國，大多數(shù)美國人想當然地認為房價只會上升不會下降，在利息低到幾乎為零的環(huán)境下貸款買房，不可能是虧本買賣。然而，那些每月只支付利息，期望通過房價升值后的利潤來支付房貸的買家，如今陷入了深淵。他們怎么也不會想到，房價不但沒有升上天反而跌到海平面以下了。有些人甚至擔心有生之年將看不到自己的房產(chǎn)漲回到當初的買入價。

作為經(jīng)歷了多個經(jīng)濟周期的資深房地產(chǎn)經(jīng)紀人，自然明白房價漲漲跌跌的循環(huán)再正常不過，但是露德絲和經(jīng)紀人同行們都沒有料到這次會跌得那么慘。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是個競爭激勵的戰(zhàn)場。危機爆發(fā)后，為了謀生，很多新人離開了這個行業(yè)去別的行業(yè)尋找工作機會，繼續(xù)留守著的基本都是老將們。次貸危機爆發(fā)后，樓市買賣交易的寒冬蒸發(fā)了露德絲將近一半的房屋銷售業(yè)務。

“我明白我的行業(yè)是100%提成的行業(yè)，沒有銷售就沒有收入。所以危機剛爆發(fā)那幾年，我對于自己的消費控制得非常嚴格。我絕對遵守‘量入而出’的原則，一拿到租賃業(yè)務的傭金我就全部存進銀行?！睂τ诼兜陆z來說，當時最大的變化就是，她的業(yè)務結構從絕大多數(shù)來自房屋買賣轉(zhuǎn)向了房屋租賃。一般來說，房屋銷售市場火爆，租賃市場就相對冷卻，反之亦然。那幾年，完全是租賃業(yè)務支撐起了露德絲的收入。由于她所負責的社區(qū)距離曼哈頓近，所以租金始終不便宜，需求也始終比較旺盛?！拔液軕c幸我所負責的高尚社區(qū)頂住了風暴的侵襲，由于始終有需求存在，所以我的工作和生活沒有像其他社區(qū)的經(jīng)紀人那樣受到巨大的影響。”

樓市新繁榮如昨日再現(xiàn)

過去這幾年，露德絲所負責的高尚社區(qū)的住宅價格又開始新一輪上漲?！俺?百萬美元以上的豪宅市場還沒有顯現(xiàn)出瘋狂之外，其他市場又開始出現(xiàn)火熱的情景。比如，一套掛牌70萬美元的房子最后的成交價將會遠遠高于這個數(shù)目?！泵绹鞘袇f(xié)會調(diào)查顯示，隨著金融危機結束以及寬松周期到來，美國剛需住房的購買量穩(wěn)步上升，從2011年的80萬戶漲至目前的130萬戶，已與危機前水平持平。美國大城市凱斯-席勒房價指數(shù)顯示，目前舊金山、西雅圖、波士頓、丹佛等城市房價，已經(jīng)超出了2006-2007年美國樓市泡沫頂峰時水平。美國20個城市的房價今年2月份出現(xiàn)連續(xù)第五個月加速增長，漲幅創(chuàng)2014年7月以來新高，與此同時全國房價也在升溫。幾乎所有的機構都認為，2017年美國房價將繼續(xù)上漲。據(jù)美國最大的地產(chǎn)平臺Zillow數(shù)據(jù)，2016年全美房價上漲了4.8%，并預測2017房價將上漲3.6%。而全球最大的地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Corelogic則預計房價將在2017年9月時，再上漲5.2%。

在一片火熱的形勢下，現(xiàn)在又開始有很多新人進入到房地產(chǎn)經(jīng)紀的行業(yè)中來?！拔宜J識的房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)者這幾年都賺得不錯，我們公司的經(jīng)紀人錢袋都鼓鼓的，我管理的辦公室有三四個經(jīng)紀人年收入都超過了50萬美元。這樣的收入我們已經(jīng)很久沒看到了。但現(xiàn)在他們賺錢的速度確實很快，一套房子掛牌基本不用一個月就賣出去了。這簡直就是十年前那熟悉的情形再現(xiàn)啊。”

露德絲眉飛色舞地描述辦公室一個外表甜美似超模、業(yè)務手段強悍似鯊魚的經(jīng)紀人最近完成的一比大買賣：“我們公司在曼哈頓的洛克菲勒中心和Soho區(qū)都有辦公室。我的辦公室有不少持有新澤西州/紐約州兩個州執(zhí)照的雙州經(jīng)紀人，有一個經(jīng)紀人剛剛在曼哈頓Tribeca區(qū)完成了一項4400萬美元的大交易。她告訴我，曼哈頓的頂尖經(jīng)紀人個個都是大鯊魚，他們會毫無廉恥地當著你的面爭搶你的客戶。為了不讓別的經(jīng)紀人從你口中將肉叼走，你必須成為比他們更強悍的鯊魚。”

次貸危機后收緊的信貸迅速冷卻了房屋買賣市場，銀行不再像從前那樣隨隨便便貸款給根本無法負擔房價的不合格的買家。然而過去這幾年購房貸款又開始逐漸放松。根據(jù)衡量獲得抵押貸款難易程度的權威指標——美國抵押銀行家協(xié)會的可獲得信貸指數(shù)（指數(shù)越高，獲得貸款越容易），2016年12月，可獲得信貸指數(shù)上升到最近6年的新高，達到175.2。目前房價還在上升期，利率又那么低，對很多買家來說是非常有誘惑力的。美國民調(diào)機構蓋洛普5月8日發(fā)布的民調(diào)結果顯示，美國無房者中49%的人希望在5年內(nèi)買房安家，另有20%的人希望在未來10年內(nèi)買房。此外，約五分之一有房者打算在未來5年內(nèi)出售房屋。露德絲解釋，她的很多客戶是這樣想的：因為房租也一樣不低，既然要為一套一室一廳的公寓支付3000美元的租金，和房貸也沒差多少，不如就買了吧。

美國新一輪樓市繁榮中，國際買家的身影依然到處可見，目前中國已經(jīng)超過加拿大成為美國最大的外國購房群體。前不久，露德絲賣出了一間80萬美元的公寓，買家是來自中國的一對年輕夫婦，父母拿出40萬美元作為首付，雖然錢來自中國，但買家順利獲得貸款。曼哈頓對面哈德遜河沿岸新建的幾棟高檔公寓樓主要房源都是提供給李堡鎮(zhèn)的中國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，服務中國買家，他們的目標是來自中國的錢。2016年，中國人赴美置業(yè)的總金額高達273億美元，超過了第2-5名的國家的總和。

“現(xiàn)在隨著又一輪上升周期的到來，我的房屋銷售業(yè)務已經(jīng)完全恢復了元氣。雖然很高興，但是也無法擺脫隱隱的擔憂：風暴什么時候又會來臨呢？”當庫存開始顯得緊張，當買家們卯足了勁互相競標，這一切仿佛是昨日再現(xiàn)，露德絲知道這樣的情形不會一直持續(xù)下去，樓市最終會降溫。那些在高位入手的買家可能要等上一段時日才能看到他們的投資回報。不過，作為特朗普的堅定支持者，這次露德絲雖有擔憂，但比十年前更有信心。她相信在特朗普總統(tǒng)的領導下，美國的就業(yè)市場會繼續(xù)改善，這對于房地產(chǎn)市場是有利的支撐。“我感覺現(xiàn)在的買家更有信心，這份信心可能是新總統(tǒng)特朗普給人們帶來的。股市出現(xiàn)的幾個高潮給了投資者繼續(xù)投資的信心，他們現(xiàn)在更傾向于行動。至少我的那些客戶都相信經(jīng)濟會持續(xù)好轉(zhuǎn)，他們并不是特別擔憂?！?/p>

為了不和自己管理的辦公室經(jīng)紀人直接競爭，露德絲現(xiàn)在基本只接老客戶的單子。自己積累了二十多年的寶貴資源也順理成章地傳給了下一代，露德絲的兒子丹尼爾上個月拿到了房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)照，正式加入了母親所在的公司，成為了美國200多萬房地產(chǎn)經(jīng)紀人的一員。他很喜歡這份工作，并從母親那里獲得了第一手的實戰(zhàn)策略。無論是樓市嚴冬還是盛夏，丹尼爾已經(jīng)掌握了如何應對周期的起伏。這位斗志昂揚的年輕人將和母親一起見證新時期美國房地產(chǎn)的盛衰。