相鄰的綠地峰尚匯項目現(xiàn)場，開發(fā)商上海通盈置業(yè)有限公司在二次裝修中存在違規(guī)插層、分隔廚衛(wèi)的違法建設(shè)行為。

澎湃新聞（www.nxos.com.cn）了解到，上海市閔行區(qū)共有27個需要清理整頓的商辦項目：已入住的有12個項目，已銷售已竣工未入住的有4個，在建已銷售未竣工的有3個項目，在建未銷售未竣工的有8個項目。

開發(fā)商不能將責(zé)任推卸給業(yè)主

房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，環(huán)節(jié)較多時間較長，包括地塊出讓、項目審批、施工監(jiān)督、竣工驗收、交付使用等環(huán)節(jié)。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局副局長王訓(xùn)國介紹，開發(fā)商往往在項目竣工驗收后，進(jìn)行二次裝修，給商辦項目增添居住功能，主要是增加插層、上下水管道、煙道等。此次上海市多部門聯(lián)合執(zhí)法，已掌握了完整的證據(jù)清單。

“開發(fā)商的二次裝修，違反了地塊最初的規(guī)劃設(shè)計，違反了《城市規(guī)劃法》，是違法違規(guī)行為?！鳖櫧鹕秸f。

以此次清理整頓的典型——嘉定D9空間項目為例，開發(fā)商上海錦如置業(yè)有限公司稱交付給業(yè)主的是毛坯房，由業(yè)主自己進(jìn)行二次裝修。

顧金山指出，這事實上是推卸責(zé)任給業(yè)主。如果業(yè)主進(jìn)行違規(guī)的裝修，開發(fā)商應(yīng)及時阻止或向相關(guān)部門舉報。部分開發(fā)商默許甚至引導(dǎo)業(yè)主聯(lián)系相關(guān)的施工隊進(jìn)行違規(guī)裝修，都將視同開發(fā)商的違法違規(guī)。

上海錦如此次也是4個清理整頓典型案例中處罰金額最高的開發(fā)商，被沒收違法收入8741萬元、罰款101萬元。

先天不全，“類住宅”不是“住宅”

目前，上海市對商辦項目采取分類施策，進(jìn)行全面整頓。據(jù)了解，上海全市共有300多個類住宅項目有待清理整頓。

上海市閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長姚群鳳介紹，對于已銷售已竣工未入住的項目，首先要拆除與商辦性質(zhì)不符的結(jié)構(gòu)和設(shè)施，包括未經(jīng)批準(zhǔn)安裝的煤氣管道、污水管、煙道，以及分表到戶的各類管道?！坝行╉椖繉⒃竟矃^(qū)域的衛(wèi)生間等設(shè)施改裝成水表間，不管是戶內(nèi)還是戶外的部分都要整頓，直至恢復(fù)成原本的商業(yè)規(guī)劃、功能和結(jié)構(gòu)?！币θ壶P說。

姚群鳳對改建項目存在的風(fēng)險詳細(xì)解釋道，商辦項目改成住宅使用，雖然表面看功能齊全，但“出生證明”——土地性質(zhì)、買賣合同上注明的依然是商辦性質(zhì)，“類住宅”并不是“住宅”。除了上下水、煤氣煙道改建后存在的消防安全隱患，無法遷入戶口，周邊沒有教育等生活設(shè)施規(guī)劃，用來辦公的住戶和用來居住的住戶還容易產(chǎn)生各類矛盾?！蹲≌ㄖ?guī)范》規(guī)定，住宅配套公建應(yīng)包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等9大類。

根據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會5月17日發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。對銷售中開發(fā)企業(yè)存在誤導(dǎo)行為的，要支持購房人依法維護(hù)合法權(quán)益。整改符合規(guī)定的項目中有剩余未售房源的，可繼續(xù)按商業(yè)辦公房屋對外銷售，同時鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持出租。

上海市住建委副主任馬韌強(qiáng)調(diào)，對于已銷售未交付的項目，政府支持業(yè)主依據(jù)合同維護(hù)自身權(quán)益。

對于購房者頗為關(guān)注的已入住商辦項目，姚群鳳表示，政府多個部門將在今后加強(qiáng)對居民使用的監(jiān)管，包括消防安全隱患、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等。這些項目如果沒有拆除居住功能，沒有恢復(fù)商業(yè)辦公功能則不能進(jìn)行交易。

上述《意見》規(guī)定，對已交付入住的項目，從嚴(yán)管控，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。開發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任；各區(qū)要加強(qiáng)安全管理，督促開發(fā)企業(yè)開展消防安全等檢查，消除安全隱患。商業(yè)辦公房屋不得在人口戶籍、入學(xué)、 公用事業(yè)收費等方面參照住房執(zhí)行。

馬韌進(jìn)一步解釋道，政府分類施策，對已交付入住的項目要宣講到位，要讓入住業(yè)主重視安全。由于商辦項目的性質(zhì)，沒有相應(yīng)的居委會等，很難對人口進(jìn)行有效管理。商辦項目與住宅的消防要求也有所不同，一旦發(fā)生意外，將由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。同時，沒有或已拆除插層的類住宅將被記入房屋交易登記信息系統(tǒng)，方便在交易時向購買者明示風(fēng)險，維護(hù)購房者的權(quán)益。

閔行區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人說，開發(fā)商為迎合市場策劃了“類住宅”廣告、宣傳，甚至裝修了樣板房，誤導(dǎo)了購房者。開發(fā)商已被沒收了違法收入和罰款，也制訂了相關(guān)退賠方案。

據(jù)了解，閔行區(qū)規(guī)土局對上海通盈置業(yè)有限公司處以沒收違法收入2968萬元、罰款56萬元的行政處罰；對上海復(fù)地驛優(yōu)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處以沒收違法收入1177萬元、罰款36萬元的行政處罰。

上海將取消公寓式辦公項目，從源頭上控制“類住宅”反彈

需要注意的是，此次清理整頓的類住宅項目，與公寓式辦公項目相比是有本質(zhì)區(qū)別的。

首先是合法性。為鼓勵小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)，上海曾在政策上扶持過公寓式辦公項目。公寓式辦公項目如果是按照國家設(shè)計規(guī)范、規(guī)劃批準(zhǔn)要求來建造的，是合法的，但土地性質(zhì)依然是商辦性質(zhì)，并非住宅。但需要清理的商辦項目在規(guī)劃之初就沒有居住功能。

其次，公寓式辦公項目在套型上有嚴(yán)格的規(guī)定——大于150平方米，并且主要向小企業(yè)出售，本身還是辦公樓。但目前市場上違法違規(guī)的類住宅，歪曲了公寓式辦公項目的概念，主打的是50-70平方米的小套型，開發(fā)商宣傳的主要功能是“居住”，購買主體也非在工商登記的企業(yè)。

現(xiàn)階段，眾創(chuàng)空間在上海迅猛發(fā)展，對創(chuàng)業(yè)者來說，眾創(chuàng)空間在一定程度上更為節(jié)約成本，形式更靈活，漸有取代公寓式辦公項目之勢。據(jù)澎湃新聞了解，早在2011年，上海市規(guī)土局就已明文規(guī)定，開發(fā)商拿到土地后若未經(jīng)特別約定，不得建造公寓式辦公項目。

馬韌透露，“我們要在源頭上進(jìn)行管理，將來上海出讓的商辦土地將取消公寓式辦公項目。而公寓式酒店，也需要事先進(jìn)行約定。”為了在源頭上進(jìn)行把控，上海市規(guī)土局在今年4月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，其中規(guī)定辦公用地的出讓合同中應(yīng)明確不得建設(shè)公寓式辦公；商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。