文/上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所 鄭鈺律師

·事件

近日，一篇關(guān)于“明星張杰、謝娜夫婦購買上海某房產(chǎn)卻跳單”的文章在網(wǎng)上發(fā)酵，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。那么究竟什么是跳單？相關(guān)法律規(guī)定是什么？跳單需要承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任？且聽律師為您解讀。

·《民法典》合同編第二十六章 中介合同

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

·律師解讀

1.立法目的

所謂“跳單”，是中介行業(yè)的行話，在《民法典》第九百六十五條（以下簡(jiǎn)稱“該條”）發(fā)布之前，并沒有法律直接定義“跳單”，而在該條發(fā)布后，中介被“跳單”，終于有法可依了。

根據(jù)該條的規(guī)定，“跳單”是指委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同。

即，“跳單”是利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)以獲取締約利益，并規(guī)避向中介人支付報(bào)酬的行為，違背了誠信原則，既侵害了中介人合法獲取報(bào)酬的權(quán)益，又?jǐn)_亂了中介市場(chǎng)的公平性，同時(shí)還會(huì)徒增自身交易風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)此，該條的立法目的就是為了鼓勵(lì)民事主體在接受中介人的服務(wù)后，遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾，為中介人維護(hù)自身合法權(quán)益提供了法律依據(jù)。

2.司法實(shí)踐

當(dāng)然，司法實(shí)踐當(dāng)中并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單跳過中介人直接訂立合同就能視為“跳單”的。

例如：

在房產(chǎn)交易活動(dòng)中，法院判決交易雙方“跳單”后需向原中介公司支付報(bào)酬，所要防止的是交易雙方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，其本質(zhì)是依據(jù)誠信原則，規(guī)避逃傭行為。而目前房產(chǎn)交易過程中，出售方一般會(huì)在多家中介公司掛牌出售，買受方可以通過多種正當(dāng)途徑獲取房源信息，其有權(quán)在多家中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，因此若交易雙方并不具備逃傭本質(zhì)（即并非手拉手，而是通過其他中介公司成交，且向其他中介公司支付了傭金或者其他中介公司斡旋的出售價(jià)格的確更低），一般并不會(huì)被認(rèn)定為“跳單”。

那么在本次謝娜、張杰所謂“跳單”事件中，從現(xiàn)有各媒體披露的情況來看，出售方只要不是獨(dú)家委托，謝娜、張杰從其他中介處以更低的總價(jià)購買房屋是其擁有的選擇更好的中介服務(wù)及選擇更低價(jià)的購房權(quán)利，并不當(dāng)然屬于“跳單”行為。

所以，我們建議中介人在與交易雙方建立中介合同關(guān)系時(shí)，應(yīng)注意：1）事先獲得書面的委托，最好是獨(dú)家委托（但獨(dú)家委托因限制了交易一方的權(quán)利，因此需要中介人等價(jià)交換（例如限期內(nèi)完成委托事項(xiàng)促成合同訂立，否則中介承擔(dān)違約責(zé)任等））；2）明確交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)的“首次”或“第一”性（鎖定委托人系利用中介人獲取的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)）；3）提高服務(wù)質(zhì)量，增加與交易雙方的粘性——以此減少“跳單”的發(fā)生幾率，并增加法院認(rèn)定為“跳單”從而順利適用該條的幾率。

·衍生問題

若法院認(rèn)為委托人的行為不構(gòu)成“跳單”的，則不適用該條規(guī)定，屆時(shí)中介人可以選擇適用《民法典》第九百六十四條的規(guī)定“中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?！奔凑?qǐng)求委托人向中介人支付必要費(fèi)用。

但需要注意的是，《民法典》第九百六十四條比之《合同法》第四百二十七條的規(guī)定有重大區(qū)別：增加了“按照約定”的限制。也就是說，只有委托人與中介人明確約定了該情形下委托人需支付必要費(fèi)用時(shí)，中介人才能請(qǐng)求委托人支付必要費(fèi)用。若中介人未獲得委托人的書面委托或者書面委托中未明確該情形下委托人需支付必要費(fèi)用的，則中介人將無權(quán)獲取必要費(fèi)用。

所以，我們建議中介人在與交易雙方建立中介合同關(guān)系時(shí)，事先獲得書面的委托，并明確約定中介人未促成合同成立的情形下委托人需支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。