在連續(xù)發(fā)布限購政策后，北京市近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，成為首個(gè)對商住房限購的城市。

這一公告規(guī)定，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件:名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)還規(guī)定商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

商住房的存在由來已久，但如此動(dòng)真格地限購，尚屬第一次。

北京市商住房限購政策能否落地?這一政策將帶來哪些影響?《法制日報(bào)》記者展開了調(diào)查。

房產(chǎn)機(jī)構(gòu)都在等實(shí)施細(xì)則

北京市的商住房限購公告發(fā)布后，記者采訪了北京一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺(tái)安居客的工作人員告訴記者，“商住房分兩類，有一類商住房在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)是商業(yè)類，比如酒店，一般我們能看到的就是沒有天然氣的這類房子，這類商住房現(xiàn)在不能以個(gè)人名義購買，只能是企事業(yè)單位或者公司購買。還有一類商住房在立項(xiàng)時(shí)為公寓用途，公寓類住房既可以辦公也可以居住，個(gè)人可以購買”。

對于目前北京市商住房的銷售情況，安居客的工作人員告訴記者，新的商住房都暫停網(wǎng)簽了。根據(jù)新的政策，大部分購房者都不符合資質(zhì)要求。具體房源怎么操作，建委還在研究，所以情況也不太明朗。看情況，商住房的價(jià)格應(yīng)該會(huì)下降，所以購房者也都還在觀望。

對于二手商住房的轉(zhuǎn)賣，上述工作人員表示，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。銀行對個(gè)人商住房貸款已經(jīng)停止了?！艾F(xiàn)在很明確的是，如果外地戶籍買二手商住房就要交全款。自從這個(gè)政策下來后，銀行還沒辦理過任何一筆商住房的貸款，本地戶籍買說不定能貸一部分，但是也很難說，因?yàn)檎邉倓偝雠_(tái)，我們也在等實(shí)施細(xì)則”。

房產(chǎn)中介鏈家的工作人員告訴記者，“現(xiàn)在我們公司所有的商住房項(xiàng)目都停止操作了，都在等建委的實(shí)施細(xì)則，只有實(shí)施細(xì)則出來之后才能有進(jìn)一步的消息，至于房價(jià)走勢怎么樣還不知道，得根據(jù)實(shí)施細(xì)則來看”。

對于商住房限購政策，鏈家工作人員表示，“這是硬性規(guī)定，誰也繞不過去，必須完全符合政策規(guī)定才能買”。

在公告出臺(tái)后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也接連出手。

北京市住建委官微發(fā)布消息稱，北京搜房網(wǎng)房天下獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)布“商改住”項(xiàng)目信息，屬于虛假宣傳商辦類房屋居住用途。執(zhí)法部門已啟動(dòng)執(zhí)法程序，目前搜房網(wǎng)已經(jīng)下架全部涉嫌“商改住”項(xiàng)目的信息，涉嫌違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也遭到注銷備案的處理。

另據(jù)媒體報(bào)道，北京市住建委執(zhí)法部門在執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬達(dá)廣場、天通公園里商辦項(xiàng)目等所在區(qū)域的15家房地產(chǎn)中介門店，涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售、虛假宣傳商辦類房屋居住用途，因而被責(zé)令停業(yè)整頓，接受進(jìn)一步調(diào)查處理。

記者試圖與上述新聞中提到的商辦項(xiàng)目取得聯(lián)系，但有的售樓處電話已經(jīng)找不到，有的售樓處電話打不進(jìn)去，還有的售樓處工作人員告訴記者，只能找二手房中介。

記者與卡夫卡社區(qū)和萬達(dá)廣場的二手房中介取得了聯(lián)系，對方都回復(fù)稱，因?yàn)檎咄Ｊ?，所有與之相關(guān)的工作都停了，新房源二手房都一樣，要等更進(jìn)一步的實(shí)施細(xì)則。

非京籍剛需族轉(zhuǎn)購二手房

記者以購房者身份咨詢一名房地產(chǎn)中介，對方向記者推薦了位于北京亦莊的某商住項(xiàng)目，“這是公園地產(chǎn)，品質(zhì)很高”。

“需要以公司名義全款買?！狈慨a(chǎn)中介特別強(qiáng)調(diào)。

在咨詢另一名房地產(chǎn)中介過程中，記者提出，“能不能先注冊一個(gè)公司再買房”?對方回復(fù)稱，“看現(xiàn)在的政策規(guī)定好像是沒問題的，但是實(shí)際操作起來會(huì)有什么麻煩也不知道，畢竟政策剛下來，建議再等等”。

對于一度缺少購房資質(zhì)的購房者而言，往往對商住項(xiàng)目有一種特殊情結(jié)。

“現(xiàn)在商住房都要全款買了?！痹诒本┐蚱磾?shù)年的方女士對記者說。

多年前，方女士就關(guān)注過上述新聞中提到的中弘北京像素樓盤。

“那個(gè)時(shí)候很便宜，大約四五十萬元一套?！狈脚空f，“不過家里不同意，覺得商住房給人感覺比較怪，建議我還是買70年產(chǎn)權(quán)的住宅?！?/p>

不久前，朋友又給方女士介紹了一個(gè)商住項(xiàng)目，位于北京通州。

“對外價(jià)格每平方米5萬多元，內(nèi)部價(jià)格大約每平方米3萬多元，不到4萬元。不過，朋友跟我說的時(shí)候太晚了，當(dāng)時(shí)首付需要一半，也就是一百多萬元，而且時(shí)間也很倉促，離開盤只剩3天，實(shí)在湊不出首付?！狈脚坎粺o遺憾地說，“現(xiàn)在就更買不起了，全款肯定湊不出來。這個(gè)房子的位置確實(shí)很好，樓下就是地鐵，而且是精裝修?！?/p>

方女士今年將獲得購房資質(zhì)，她告訴記者，“我還是準(zhǔn)備購買二手房，算首套房。商住房現(xiàn)在自住應(yīng)該還是可以，但是以后肯定不好賣”。

開發(fā)商鉆政策空子“商改住”

北京住建委在檢查中還發(fā)現(xiàn)，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號(hào)6個(gè)開發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，目前這6個(gè)項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。對?guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委將繼續(xù)加大執(zhí)法檢查力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處，絕不姑息。

記者在一家房地產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，有房地產(chǎn)中介在銷售上述新聞中提到的項(xiàng)目，記者與對方取得聯(lián)系后，對方表示，“那應(yīng)該是很久以前發(fā)布的消息，我現(xiàn)在已經(jīng)不做這個(gè)項(xiàng)目了”。

這家房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，這條銷售信息大約發(fā)布于五六天以前，對方對此表示，“可能是別人又重新發(fā)布了一遍”。

房地產(chǎn)中介青睞商住房，與北京市多年的限購政策有關(guān)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，觀察2008年以來北京酒店式公寓的發(fā)展情況，可以看出市場規(guī)模總體處于擴(kuò)大的態(tài)勢。在2008年供應(yīng)套數(shù)為11511套，而到了2009年就上升到了22349套。經(jīng)歷了2011年限購政策調(diào)整、2012年普通住宅市場復(fù)蘇的階段，到了2013年開始供應(yīng)套數(shù)呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢，說明限購政策下此類產(chǎn)品潛在的投資價(jià)值增加。2015年為29547套，到了2016年則為41739套。2016年供應(yīng)套數(shù)創(chuàng)下了新高?？傮w上看，供應(yīng)增加和市場銷售行情較好有關(guān)。而到了2016年下半年開始，北京對于酒店式公寓的購房政策和供地政策都開始收緊。此類政策效應(yīng)在2017年前兩月得到了體現(xiàn)，即供應(yīng)總套數(shù)僅為770套。

在商住房行情看漲的情況下，一些開發(fā)商也開始“商改住”。

記者發(fā)現(xiàn)，早在2011年，北京市住建委會(huì)同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務(wù)委及市國土局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，其中規(guī)定，2011年6月1日起，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證。

但現(xiàn)實(shí)情況卻是，“商改住”現(xiàn)象屢禁不止。

北京一家施工單位的工程技術(shù)人員向記者介紹了一個(gè)“商改住”的事例，“本來按照規(guī)劃就是商業(yè)項(xiàng)目，驗(yàn)收完成之后，甲方又開始一通改”。

“比如加隔墻之類的，然后開始作為住宅往外賣?！边@名工程技術(shù)人員說，“有些地方需要改結(jié)構(gòu)再加固。這個(gè)應(yīng)該是不符合規(guī)定的，規(guī)劃里應(yīng)該寫清楚項(xiàng)目的用途，不能隨便改，是開發(fā)商鉆政策空子?！?/p>

在被問及“商改住”是否存在安全風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這名工程技術(shù)人員出言謹(jǐn)慎，“這個(gè)不好說，應(yīng)該是沒什么風(fēng)險(xiǎn)，肯定不會(huì)塌”。

（原題為《“商改住”屢禁不止限購政策能否一劍封喉》）

限購后，商住房投資交易風(fēng)險(xiǎn)增加

杜曉 張佳欣

自從今年3月17日北京市房地產(chǎn)政策收緊以來，商辦類項(xiàng)目限購被認(rèn)為是其中的一記重拳。

“北京此次出臺(tái)政策，基本上屬于預(yù)料之中，不過關(guān)于北京限制商住房項(xiàng)目銷售的說法，從2016年就已經(jīng)開始出現(xiàn)，目前出臺(tái)也是北京3月17日房地產(chǎn)政策收緊以后的又一加碼動(dòng)作?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

縱觀北京市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，每一條都具有較強(qiáng)針對性。

公告明確指出，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

“商業(yè)和辦公項(xiàng)目不允許擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽＿@里面有兩層意思，第一是商業(yè)和辦公項(xiàng)目實(shí)際上需要按照嚴(yán)格的規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，后續(xù)不允許出現(xiàn)類似模棱兩可的物業(yè)的概念。第二是如果要修改，那么要根據(jù)情況來決定，所以強(qiáng)調(diào)的是對‘擅自修改’的零容忍。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

公告稱，開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

“這也是為了防范出現(xiàn)一些配合小戶型住宅項(xiàng)目銷售而出現(xiàn)的項(xiàng)目改建的做法。這個(gè)規(guī)定顯然比較清晰，相關(guān)房企也難以鉆相應(yīng)的漏洞?！眹?yán)躍進(jìn)說。

公告還要求，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

“規(guī)定商辦類項(xiàng)目后續(xù)只能針對企業(yè)和機(jī)構(gòu)銷售，不允許將此類項(xiàng)目銷售個(gè)人。同時(shí)如果是二手房，也還是要求銷售給企業(yè)等。這也使得個(gè)人認(rèn)購此類產(chǎn)品的可能性不大。當(dāng)然要警惕后續(xù)還是會(huì)有一些企業(yè)銷售此類物業(yè)的可能性，或者說銷售給個(gè)人，但不過戶或者采取類似個(gè)人注冊公司來規(guī)避此類監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)的可能?！眹?yán)躍進(jìn)說。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件:名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

“這是明確的管制措施，也即限購的做法。如果個(gè)人認(rèn)購此類住房，那么應(yīng)該具備沒有房產(chǎn)和五年社保等要求，這也使得此類物業(yè)回歸到了居住屬性。不過可以想象的是，如果有五年社保，那基本上都可以買普通住宅了，所以此類物業(yè)后續(xù)的二手房交易勢必會(huì)面臨轉(zhuǎn)手困難的風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

公告還明確提出，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

“這就已經(jīng)使得此類物業(yè)基本上難以交易了。雖然過去五成首付比較嚴(yán)格，但現(xiàn)在要全款購房。那么可以想象，沒有太多的人會(huì)去認(rèn)購此類物業(yè)，或引起此類物業(yè)近期的降價(jià)?！眹?yán)躍進(jìn)說。

對于近期一些房產(chǎn)中介被處罰，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在商住項(xiàng)目銷售過程中，政策明確了不允許和居住功能掛鉤，所以近期很多中介被監(jiān)管機(jī)構(gòu)處罰，主要就在于此類違規(guī)承諾的做法。這樣的監(jiān)管力度應(yīng)該說是空前的大，很多中介可能還沒有意識(shí)到嚴(yán)重性，所以還有頂風(fēng)作案的現(xiàn)象。通過吊銷營業(yè)執(zhí)照或者取消相關(guān)掛牌房源的經(jīng)營內(nèi)容，能夠有效約束中介機(jī)構(gòu)，后續(xù)也可以進(jìn)一步規(guī)范其他中介的經(jīng)營行為。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心中方主任樓建波認(rèn)為，商改住是一種不太正常的現(xiàn)象。商改住可以規(guī)避限購政策，而且商業(yè)項(xiàng)目往往交通位置較好，能吸引人購買，開發(fā)商就推出這方面的產(chǎn)品。商改住能夠滿足一部分的需求，比如沒有戶口不能購買商品房的人群。

“從政府的角度來看，將來一方面要加大住宅用地的供應(yīng)，另一方面要盡量保證住宅用地周邊生活便利。從購房人的角度來看，盡管商住項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)沒有問題，但是可能會(huì)存在一些安全隱患。”樓建波說。

（原題為《限購后，商住房投資交易風(fēng)險(xiǎn)增加》）