2021年，曾經(jīng)一路狂飆突進(jìn)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第一次大規(guī)模遭遇了資金鏈考驗(yàn)。面對(duì)這次挑戰(zhàn)，房企將如何尋求破解之道，對(duì)新的一年，他們又會(huì)怎么研判？

澎湃新聞獨(dú)家約訪(fǎng)多位中國(guó)領(lǐng)軍級(jí)別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展之道。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳

房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展離不開(kāi)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。

“‘爆雷’的現(xiàn)象要辯證看待。每個(gè)行業(yè)從崛起到壯大，必然是要在歷經(jīng)野蠻生長(zhǎng)等重重考驗(yàn)后，才能從不規(guī)范逐漸走向規(guī)范?！苯?，魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳在接受澎湃新聞專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)道。

柳佳提到，2015年前后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、酒店等背景的企業(yè)以及各路資本都在迅速涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓的品牌數(shù)量和在營(yíng)房量激增，行業(yè)百花爭(zhēng)鳴的同時(shí)避免不了魚(yú)龍混雜的現(xiàn)象。而疫情的突發(fā)，無(wú)疑加速暴露了一些企業(yè)商業(yè)模式的脆弱性。

可以看到，近兩年來(lái)，市場(chǎng)上包括蛋殼、青客、鼎家等多家長(zhǎng)租公寓連續(xù)“爆雷”，一時(shí)間，市場(chǎng)上對(duì)于長(zhǎng)租公寓的看法變得謹(jǐn)慎。

不過(guò)，對(duì)于行業(yè)出現(xiàn)的“爆雷”情況，柳佳認(rèn)為，對(duì)于行業(yè)的整體環(huán)境而言，“爆雷”并不完全是一件壞事，它也在向我們傳遞大浪淘沙的積極信號(hào)，不符合市場(chǎng)需求和民眾期待的企業(yè)必將被淘汰，這是亙古不變的商業(yè)規(guī)律。而剩下的企業(yè)，必將會(huì)在風(fēng)暴的洗禮、行業(yè)的規(guī)范中邁進(jìn)良性循環(huán)時(shí)期，守正創(chuàng)新，穩(wěn)健發(fā)展。

對(duì)于企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，柳佳表示，只有練好內(nèi)功，才能在不確定中找尋確定，有能力在面對(duì)風(fēng)浪時(shí)仍然能夠破浪前行。長(zhǎng)租公寓行業(yè)在經(jīng)歷過(guò)疫情大考后，也出現(xiàn)了明顯的并購(gòu)整合趨勢(shì)。魔方在近兩年獲得了高速發(fā)展，房源管理在2021年底已突破10萬(wàn)間。

“作為住房租賃行業(yè)的頭部運(yùn)營(yíng)商，魔方在深入推進(jìn)企業(yè)并購(gòu)進(jìn)程的同時(shí)，也在持續(xù)深耕一二線(xiàn)城市的住房租賃市場(chǎng)，因此大規(guī)模并購(gòu)后的多元協(xié)同之路將會(huì)是魔方短期內(nèi)需要交出答卷的命題?！绷颜f(shuō)。

展望后市，柳佳認(rèn)為，2022年，在國(guó)家大力提倡租購(gòu)并舉，重點(diǎn)培育住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；L(zhǎng)效發(fā)展的政策指引下，行業(yè)將迎來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇。

以下為澎湃新聞對(duì)柳佳的專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄：

澎湃新聞：對(duì)2022年住房租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的看法？

柳佳：首先，住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉，大力發(fā)展保障性租賃住房將仍是行業(yè)主旋律。2022年，對(duì)于保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品規(guī)劃、租金管控以及金融和財(cái)稅支持等方面的政策都會(huì)因地制宜逐步細(xì)化。

其次，隨著租賃住房市場(chǎng)的成熟，將形成保障性租賃住房和市場(chǎng)化改善型房源互相補(bǔ)充，共同發(fā)展的多層次供應(yīng)體系。除了保障性租賃住房之外，市場(chǎng)化改善型房源仍將是多元化市場(chǎng)供給的重要部分，也是助力廣大人民群眾從“住有所居”邁向“住有宜居”的重要力量。

最后，得益于近年來(lái)國(guó)家對(duì)住房租賃事業(yè)的支持，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境持續(xù)向好。2022年，是“十四五規(guī)劃”承上啟下的關(guān)鍵之年，相信會(huì)有更多的企業(yè)深化調(diào)整發(fā)展策略，特別是“運(yùn)營(yíng)為王”的住房租賃企業(yè)，仍將從自身優(yōu)勢(shì)出發(fā)，夯實(shí)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，為更多市場(chǎng)參與主體提供運(yùn)營(yíng)賦能，實(shí)現(xiàn)行業(yè)有序發(fā)展和多方共贏。

澎湃新聞：疫情兩年時(shí)間以來(lái)，住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了哪些變化？

柳佳：疫情的考驗(yàn)讓很多的同行如同流星一般轉(zhuǎn)瞬即逝，也讓一些堅(jiān)守服務(wù)本質(zhì)和長(zhǎng)期主義的企業(yè)走得更遠(yuǎn)?？傮w而言，我覺(jué)得可以從以下兩點(diǎn)來(lái)概括：

一方面是市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰。2015年前后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、酒店等背景的企業(yè)以及各路資本都在迅速涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓的品牌數(shù)量和在營(yíng)房量激增，行業(yè)百花爭(zhēng)鳴的同時(shí)避免不了魚(yú)龍混雜的現(xiàn)象。而疫情的突發(fā)，無(wú)疑加速暴露了一些企業(yè)商業(yè)模式的脆弱性。他們?cè)诎l(fā)展過(guò)程中過(guò)于追逐短期利益，企圖通過(guò)規(guī)模的急速擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)快速盈利，從而忽視了自身經(jīng)營(yíng)能力的打磨。一旦遭遇變數(shù)，便容易陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)之中。

另一方面，是市場(chǎng)秩序的正本清源。一則離不開(kāi)國(guó)家對(duì)租賃住房市場(chǎng)秩序監(jiān)管的進(jìn)一步加強(qiáng)。約束意味著企業(yè)的發(fā)展有章可循，政策引導(dǎo)是行業(yè)走向秩序化、規(guī)范化長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必要條件。二則離不開(kāi)企業(yè)自身行業(yè)基本功的扎實(shí)積累。我一直認(rèn)為，企業(yè)能否有效應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重大危機(jī)，不在于臨時(shí)的變革創(chuàng)新，而取決于穩(wěn)扎穩(wěn)打的行業(yè)基本功。要想在風(fēng)浪中生存，我總結(jié)了五個(gè)基本點(diǎn)，我稱(chēng)之為魔方“五力模型”。

安全防范上，是守護(hù)住客的“男友力”；資金管理上，是抵御風(fēng)險(xiǎn)的硬實(shí)力；產(chǎn)品品質(zhì)上，是一如既往的活力；售后服務(wù)上，是陪伴到底的耐力；人才培養(yǎng)上，是和而不同的凝聚力。

魔方的租客中年齡在20-30歲的占比近63%，因此我們的管家、店長(zhǎng)也以95后居多。如何調(diào)動(dòng)年輕人的服務(wù)積極性，讓他們的服務(wù)更有創(chuàng)造性，更有價(jià)值，是魔方培養(yǎng)人才、提升服務(wù)不斷的探索。我們會(huì)周期性地安排半個(gè)工作日，讓全國(guó)一線(xiàn)的工作人員通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下相結(jié)合的方式接受“全員服務(wù)培訓(xùn)日”的學(xué)習(xí)，幫助員工牢記服務(wù)初心。

“五力模型”是企業(yè)非常核心的底層運(yùn)營(yíng)管理能力，只有練好內(nèi)功，才能在不確定中找尋確定，有能力在面對(duì)風(fēng)浪時(shí)仍然能夠破浪前行。

澎湃新聞：如何看待住房租賃行業(yè)出現(xiàn)的“爆雷”情況？

柳佳：“爆雷”的現(xiàn)象要辯證看待。每個(gè)行業(yè)從崛起到壯大，必然是要在歷經(jīng)野蠻生長(zhǎng)等重重考驗(yàn)后，才能從不規(guī)范逐漸走向規(guī)范。對(duì)于行業(yè)的整體環(huán)境而言，“爆雷”并不完全是一件壞事，它也在向我們傳遞大浪淘沙的積極信號(hào)，不符合市場(chǎng)需求和民眾期待的企業(yè)必將被淘汰，這是亙古不變的商業(yè)規(guī)律。而剩下的企業(yè)，必將會(huì)在風(fēng)暴的洗禮、行業(yè)的規(guī)范中邁進(jìn)良性循環(huán)時(shí)期，守正創(chuàng)新，穩(wěn)健發(fā)展。

澎湃新聞：疫情以及長(zhǎng)租公寓爆雷“余震”下，公司主動(dòng)采取了哪些應(yīng)對(duì)措施？

柳佳：戰(zhàn)略布局上，魔方每年都會(huì)依據(jù)市場(chǎng)需求、企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展特征制定集團(tuán)戰(zhàn)略，以確保集團(tuán)上下勁往一處使。長(zhǎng)租公寓行業(yè)在經(jīng)歷過(guò)疫情大考后，出現(xiàn)了明顯的并購(gòu)整合趨勢(shì)。在此期間，魔方也將許多理念與我們一致的品牌整合在一起，共同為穩(wěn)定租住秩序發(fā)力。憑借扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)基本功，魔方在近兩年獲得了高速發(fā)展，房源管理在2021年底已突破10萬(wàn)間。產(chǎn)品研發(fā)上，魔方協(xié)同布局了多條產(chǎn)品線(xiàn)，有服務(wù)都市白領(lǐng)的“魔方公寓”，專(zhuān)門(mén)為企業(yè)員工住宿提供綜合性解決方案的“9號(hào)樓公寓”，還有主打文藝輕奢路線(xiàn)的“魔爾公寓”。差異化的產(chǎn)品可以服務(wù)于不同需求的租住人群，確保每個(gè)人都可以在魔方找到適合自己的房子。管理運(yùn)營(yíng)上，魔方深知信息技術(shù)發(fā)展的效能是人力不可比擬的，因此非常重視IT實(shí)力的自主研發(fā)，現(xiàn)階段已成功推出“魔方智聯(lián)”公寓智能運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，不僅可以賦能集團(tuán)管理的降本提效，還可以向外輸出為公寓社區(qū)運(yùn)營(yíng)商提供數(shù)字運(yùn)營(yíng)、智能物聯(lián)、業(yè)財(cái)一體等數(shù)智化解決方案。人才治理上，魔方學(xué)院建立了有層次、有梯度的創(chuàng)新型學(xué)習(xí)組織，通過(guò)打造全方位人才發(fā)展路徑，創(chuàng)造健康有序的人才任用機(jī)制，為員工發(fā)展提供廣闊空間，為魔方優(yōu)質(zhì)服務(wù)筑造人才基石，也為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。

澎湃新聞：2022年公司有何發(fā)展思路？面臨哪些新的挑戰(zhàn)？

柳佳：2022年，在國(guó)家大力提倡租購(gòu)并舉，重點(diǎn)培育住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；L(zhǎng)效發(fā)展的政策指引下，行業(yè)迎來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇。黨的十九屆六中全會(huì)指出：實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷史、實(shí)踐和理論的統(tǒng)一，是開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程、實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)的根本路徑。魔方緊跟政策航向，2022年將圍繞“高質(zhì)量發(fā)展”的全新集團(tuán)戰(zhàn)略，以更高品質(zhì)、更快拓展、更強(qiáng)組織為抓手，為行業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。

新的歷史階段，必然會(huì)面臨新的挑戰(zhàn)。作為住房租賃行業(yè)的頭部運(yùn)營(yíng)商，魔方在深入推進(jìn)企業(yè)并購(gòu)進(jìn)程的同時(shí)，也在持續(xù)深耕一二線(xiàn)城市的住房租賃市場(chǎng)，因此大規(guī)模并購(gòu)后的多元協(xié)同之路將會(huì)是魔方短期內(nèi)需要交出答卷的命題。

自2009年魔方的第一家門(mén)店在南京開(kāi)業(yè)，至今已13年了。13年的時(shí)間意味著樹(shù)苗可被栽培為有用之材，而孩童也能長(zhǎng)成朝氣蓬勃的少年。魔方自成立的第一天起，就一直想為城市青年提供高質(zhì)量的租住產(chǎn)品。所以一路以來(lái)，魔方不僅在新產(chǎn)品的研發(fā)和迭代上下了很多功夫，也在舊項(xiàng)目的改造和升級(jí)上做了很大的投資。2021年，魔方完成了全國(guó)范圍內(nèi)20余個(gè)空間提升項(xiàng)目，為空間與人創(chuàng)造更多的交互，也為業(yè)務(wù)發(fā)展尋求全新價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。2022年，我們有信心落地更多項(xiàng)目的升級(jí)改造，為市場(chǎng)提供更多高品質(zhì)的租住產(chǎn)品，持續(xù)深耕長(zhǎng)租公寓的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)之路。