房屋質(zhì)量直接影響生活質(zhì)量。剛買(mǎi)的房子出現(xiàn)開(kāi)裂、漏水、大面積空鼓，誰(shuí)該負(fù)責(zé)？向誰(shuí)投訴？樁樁件件都足以讓購(gòu)房者焦頭爛額。

驗(yàn)房，把好質(zhì)量第一關(guān)

據(jù)《新聞晨報(bào)》2017年2月報(bào)道，位于上海周東南路599弄的一座別墅，“用手指就能從水泥板里摳出已生銹膨脹的鋼筋來(lái)，外墻只要下雨就會(huì)滲水?！?/p>

業(yè)主為此煩惱不已。設(shè)計(jì)單位和質(zhì)監(jiān)部門(mén)都認(rèn)定房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商上?？禈蚋呖苿?chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們承認(rèn)房屋存在質(zhì)量缺陷，正在敦促建筑單位浙江寶業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司妥善解決問(wèn)題。

據(jù)《京華時(shí)報(bào)》2016年11月報(bào)道，北京市民郭某先后花費(fèi)近5000萬(wàn)元購(gòu)置朝陽(yáng)區(qū)某項(xiàng)目?jī)商幘b修住宅，2016年7月和11月初，兩處住宅屋頂均出現(xiàn)滲水掉石膏塊現(xiàn)象。

房屋質(zhì)量范圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、上下水管線、安裝工程、供熱、供冷等。其中常見(jiàn)的問(wèn)題有房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開(kāi)裂、地面空鼓、墻皮脫落，以及其他危害居住者的生命安全及身體健康的問(wèn)題。

對(duì)于許多收房時(shí)才和房子初相見(jiàn)的購(gòu)房者，驗(yàn)房是了解房屋質(zhì)量“唯一正確的事”。經(jīng)歷了漫長(zhǎng)等待，喜悅之余，對(duì)各種驗(yàn)房步驟一定馬虎不得。

上海室內(nèi)裝飾協(xié)會(huì)監(jiān)理專業(yè)委員會(huì)主任、上海同太信息科技有限公司總經(jīng)理兼驗(yàn)房師金偉平提醒購(gòu)房者，驗(yàn)房時(shí)，注意如下幾個(gè)主要的步驟：

一、檢查進(jìn)戶門(mén)；

二、毛坯房要對(duì)房屋幾何尺寸進(jìn)行測(cè)量；

三、關(guān)于門(mén)窗安裝質(zhì)量，查看是否按要求采用了安全玻璃，目前由于節(jié)能要求，外門(mén)窗玻璃都是中空保溫玻璃；

四、檢查墻面，毛坯房檢查粉刷層是否有開(kāi)裂、空鼓，墻面平整度、垂直度是否滿足要求，外墻不得有滲水現(xiàn)象，精裝修房檢查墻磚墻紙等；

五、檢查地面，毛坯房檢查水泥砂漿地面無(wú)開(kāi)裂、空鼓，衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)等有排水要求的建筑地面面層與相連接各類(lèi)地面面層的標(biāo)高差應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)地坪與地漏、管道結(jié)合處應(yīng)嚴(yán)密，不得滲漏，不得有倒泛水和積水現(xiàn)象；

六、檢查頂棚，毛坯房檢查頂棚抹灰無(wú)脫層、空鼓，面層應(yīng)無(wú)爆灰和裂縫，頂棚不得有滲漏；

七、檢查室內(nèi)電氣；

八、檢查水管及衛(wèi)生器具，地漏水封深度不得小于50mm，構(gòu)造內(nèi)無(wú)存水彎的衛(wèi)生器具與生活排水管道連接時(shí)，在排水口以下應(yīng)設(shè)存水彎；

九、檢查燃?xì)夤艿馈?/p>

上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所李剛律師提醒購(gòu)房者：根據(jù)《建筑法》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋必須經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方能交付使用。在房屋驗(yàn)收交接時(shí)應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（通常情況下房屋預(yù)售合同示范文本中都有明確約定）以及《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，即通常說(shuō)的“兩書(shū)一表”。開(kāi)發(fā)商不提供前述文件的，購(gòu)房者有權(quán)拒收房屋。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任?！蹲≌褂谜f(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。

如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不提供前述文件的導(dǎo)致交房逾期的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)合同約定的逾期交房責(zé)任。經(jīng)購(gòu)房者催告后三個(gè)月內(nèi)仍未交房的，購(gòu)房者可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定要求解除合同。

對(duì)于購(gòu)置二手房的業(yè)主，上海鏈家提醒購(gòu)房者：收房時(shí)注意水、電、煤氣、天然氣、有線電視的清點(diǎn)及過(guò)戶，合同中約定贈(zèng)送的房間內(nèi)各設(shè)施設(shè)備的清點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)清、公共維修基金的交接，戶口是否已經(jīng)按約定遷移，所有鑰匙的交接，尾款的結(jié)清。關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，房東不能隨意改變房屋結(jié)構(gòu)，特別是承重墻的拆除，移交《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

保修，先明確時(shí)限與責(zé)任

據(jù)《揚(yáng)州時(shí)報(bào)》2017年1月報(bào)道，揚(yáng)州藍(lán)爵莊園的業(yè)主于2015年收房，2016年底裝修發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，尋求售后維修，卻被告知房屋過(guò)了保修期，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)維修責(zé)任?！督鹆晖韴?bào)》2016年8月報(bào)道，南京某樓盤(pán)一期二期有130多戶業(yè)主的房子存在漏水問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商拖延三年未做處理。有業(yè)主認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商此舉是想挨過(guò)保修期。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任的有效憑證，交付使用的房屋如果存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣(mài)人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

在收房驗(yàn)收時(shí)，有些房屋的質(zhì)量問(wèn)題還不能顯現(xiàn)出來(lái)，而在入住以后一段時(shí)間才發(fā)生問(wèn)題，這時(shí)，業(yè)主要清楚開(kāi)發(fā)商對(duì)不同部位的保修時(shí)限。

《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

A 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

C 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

D 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；

E 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；F 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所李剛：根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

房屋質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)的，一般可以向開(kāi)發(fā)商提出相應(yīng)主張。如果在《物業(yè)服務(wù)合同》中有約定物業(yè)公司有義務(wù)的，亦可以找物業(yè)公司幫忙解決。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

同時(shí)該《解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。需要注意的是，這里的請(qǐng)求解除合同和賠償損失的請(qǐng)求并沒(méi)有限定在保修期內(nèi)。

在房屋保修期內(nèi)，如果出現(xiàn)房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題，除可以根據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)主張外，還可以向建筑質(zhì)量安全監(jiān)督部門(mén)反應(yīng)。當(dāng)然，并非所有房屋質(zhì)量問(wèn)題都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因，如樓上裝修導(dǎo)致樓下滲水的，房屋所有權(quán)人可以通過(guò)民事途徑向相關(guān)侵權(quán)主體主張權(quán)利。