【編者按】

房子對于大多數(shù)人的意義，超越居住的物質(zhì)要求，上升到安全感。然而在購房過程中，常會有意想不到的事情發(fā)生。由于交易數(shù)額巨大，房地產(chǎn)市場買賣雙方的糾紛更為普遍和激烈，常見的有虛假宣傳、買方陷阱、遲期交房、質(zhì)量問題、物業(yè)亂象等。

因此，購房者需要做足功課，盡可能避免因為自己的大意而要面對的諸多后果；了解在自身權(quán)益受到侵害時，如何用法律手段維護(hù)合法權(quán)益。

在房地產(chǎn)市場火爆的城市，一手房幾乎都以期房的形式交易。購房者在付出高額房款時對房子的認(rèn)知大都來自于開發(fā)商的廣告，這種信息不對稱加大了購房風(fēng)險，也容易引起購房者與開發(fā)商的法律糾紛。

關(guān)于地段：看到“坐擁”“毗鄰”要當(dāng)心

多年以前，上海就有一樓盤廣告被認(rèn)定為虛假廣告，罰款53萬余元。當(dāng)時一家房產(chǎn)營銷公司發(fā)布廣告稱“樓盤至外灘在2公里半徑內(nèi)”，而上海測繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗站出具的檢驗報告表明，該樓盤與外灘的最近直線距離為3.39公里。據(jù)此，工商行政管理部門認(rèn)定該廣告構(gòu)成虛假廣告，按照《廣告法》的規(guī)定，決定對其罰款，并責(zé)令停止發(fā)布、公開更正。

2017年2月，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公開通報了19家違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，其中涉嫌發(fā)布虛假廣告宣傳的企業(yè)11家。包括海南觀瀾湖房產(chǎn)有限公司在內(nèi)的4家企業(yè)，因以項目到達(dá)某一具體參照物所需時間表示項目位置，違反《廣告法》相關(guān)規(guī)定，被責(zé)令停止發(fā)布并處以行政罰款。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。有了前車之鑒，多數(shù)樓盤廣告不太出現(xiàn)確切數(shù)字，而是大玩文字游戲，如“地鐵就在家門口”、“毗鄰商業(yè)中心”、“打開家門就能看見”等頗具煽動性又語焉不詳?shù)脑~句，成為樓盤宣傳的經(jīng)典套路。

上海君瀾律師事務(wù)所合伙人范俊峰律師提醒：針對商品房實際與廣告宣傳不符的情況，購房者應(yīng)當(dāng)區(qū)分對待。

一方面，對于一般性描述，開發(fā)商可不受約束。即如果開發(fā)商對所開發(fā)樓盤周邊的配套等進(jìn)行的是一般性描述，并且該描述的內(nèi)容較為抽象且不直接作用于買賣合同的訂立，或者不包含價格確定的因素等，只要該廣告的內(nèi)容未經(jīng)雙方確定作為合同的組成部分，就無法對開發(fā)商產(chǎn)生約束力。

另一方面，若開發(fā)商所作售樓廣告具體而明確，如“距離5公里的地鐵房”等，由于該描述直接影響了合同的訂立及房地產(chǎn)的價格，此類廣告一經(jīng)發(fā)布即具有法律效力，一旦實際情況與廣告內(nèi)容不符，則開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于配套：交易時的許諾成鏡花水月

去年10月，深圳市公布了12家涉嫌違規(guī)樓盤，其中位于龍崗的信義嘉御山項目宣稱配套學(xué)校達(dá)5所，但無法提供宣傳內(nèi)容真實性的證據(jù)，涉嫌虛假廣告宣傳。

2015年，上海亦有幾家樓盤因教育配套與廣告宣傳不符遭業(yè)主投訴。位于浦東高行的某樓盤在網(wǎng)站上宣稱將有上海市示范幼兒園（上海東方幼兒園）落戶，而實際落戶的是一家二級幼兒園，與當(dāng)初宣傳相去甚遠(yuǎn)。同樣在浦東，另一樓盤一期業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商宣稱的教育配套中，示范幼兒園招收幼兒數(shù)量已經(jīng)超額，住戶無法享受名牌幼兒園資源。

除了學(xué)區(qū)房，交通配套也是房產(chǎn)交易糾紛的要因之一。2015年，北京房山區(qū)竇店“幸福匯”涉嫌虛假宣傳被業(yè)主告上法庭。購房人表示，被告在售房過程中仿照官方版本故意制作北京市市政地鐵規(guī)劃，并放置在售樓處的顯著位置的行為構(gòu)成虛假宣傳，欺詐消費者。

上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所趙亮波律師提醒：購房時務(wù)必去現(xiàn)場查看，保留好開發(fā)商預(yù)售房屋時關(guān)于房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施的宣傳材料，同時尤其要注意房屋預(yù)售合同或銷售合同補充條款中關(guān)于前述房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施情況的約定。

交房后一旦發(fā)現(xiàn)房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施實際狀況與開發(fā)商宣傳材料不一致時，可以之前保留的材料向開發(fā)商主張違約責(zé)任。此外，需要注意的是不少開發(fā)商允諾的學(xué)區(qū)房并不必然能保證孩子未來能在允諾的學(xué)校入學(xué)，一是并不是離學(xué)校近的房子就是學(xué)區(qū)房，二是學(xué)區(qū)并非固定不變，學(xué)區(qū)可能會隨著政府政策變動而變動。相對學(xué)區(qū)房而言，學(xué)位房比學(xué)區(qū)房略有保障，但不是說買了學(xué)位房就可以高枕無憂，因為同一個小區(qū)的學(xué)位名額是有限的。

如果為了孩子讀書而購房的，建議先去學(xué)校及教育部門進(jìn)行一些了解，同時在房屋預(yù)售或銷售合同中約定清楚孩子不能入學(xué)時賣方的違約責(zé)任。

關(guān)于規(guī)劃：“買家秀”和“賣家秀”大不同

瀑布、廊橋、花木、小徑、私人管家、智能化系統(tǒng)……很多廣告樓書展示的是一幅讓購房者“喪失理智”的圖景。而在交付后，說好的人工湖可能會“蒸發(fā)”，會所大門緊閉，自持商業(yè)變?yōu)榛靵y的散售商業(yè)。

《人民日報》曾以整版篇幅對“樓盤宣傳用語”進(jìn)行匯總，在題為《雷人的“樓盤文化”》的公益廣告中，盤點了房產(chǎn)商慣用的“忽悠”套路：弄個圓頂謂之“巴洛克風(fēng)情”，搞個樓尖號稱“哥特式風(fēng)格”，而所謂的“絕版水岸風(fēng)光”，可能只是挨著臭水溝。

北京市朝陽區(qū)的某高檔公寓在入住之初，會所設(shè)施運轉(zhuǎn)良好，業(yè)主只需每人每年繳納500元、家庭（3人）每年繳納1000元，即可以會員的身份使用健身房、臺球室、乒乓球室，無需再額外承擔(dān)費用。但會所幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后，業(yè)主無法要求開發(fā)商恢復(fù)會所功能，遂以開發(fā)商違約為由提起訴訟索賠違約金。

法院認(rèn)為，開發(fā)商雖享有會所房屋的處分權(quán)，但依照購房合同附件的約定，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓會所時存在前提即“不影響會所使用”，法院認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成違約。2016年10月，法院一審判決開發(fā)商給予業(yè)主1至3萬元不等的補償。

與小區(qū)會所同樣屢遭投訴的還有綠地問題。因買房時沙盤中顯示的綠地在收房時建了一處會所，購房人認(rèn)為開發(fā)商造假，將北京春光置地房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭，索賠損失50萬元。目前該案仍在審理中。

上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所趙亮波律師提醒：購買一手房時要注意查看開發(fā)商是否持有《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，也即通常說的“五證”。任何一個樓盤的開發(fā)，都離不開前四證，否則開發(fā)商的開發(fā)就是違法的，違法建筑的結(jié)果是無法取得房產(chǎn)證。沒有《房屋預(yù)售許可證》，房屋的預(yù)售就是違法的，購房者與開發(fā)商簽訂的合同可能會因此而無效。通常情況下，前述五個證都會在售樓處展示。

關(guān)于房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施的問題，除前述提示的學(xué)區(qū)房問題外，有些開發(fā)商還會在“綠化率”、“綠地率”問題上做文章。綠化率是較為通俗、較不規(guī)范的說法，一般情況下“綠地率”的計算要比“綠化率”嚴(yán)格很多，同一個小區(qū)的“綠化率”可能會比“綠地率”大很多。因為國家對“綠地率”的要求較嚴(yán)，開發(fā)商經(jīng)常會以“綠化率”來進(jìn)行宣傳，購房者在購房時應(yīng)加以注意。