包括碧桂園、華夏幸福、綠地、萬達(dá)等在內(nèi)的諸多大型中國房企，不再滿足于對(duì)海外市場(chǎng)的單純資本輸出，而是以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式，與海外市場(chǎng)在技術(shù)、資源等方面深入對(duì)接。中國房企的海外開發(fā)進(jìn)入了明顯的產(chǎn)業(yè)資源整合周期。

“中式”產(chǎn)業(yè)新城海外擴(kuò)張

2016年，緊跟“一帶一路”戰(zhàn)略，華夏幸福先后與印尼、越南、埃及、印度簽訂了4個(gè)海外產(chǎn)業(yè)新城協(xié)議，加速拓展具有產(chǎn)能合作潛力的重點(diǎn)國家，同時(shí)積極打造產(chǎn)能合作平臺(tái)，攜手中鋼冶金、浪潮集團(tuán)等大型中資公司聯(lián)合出海。

2016年5月，碧桂園宣布擬與力寶集團(tuán)、鹽田港集團(tuán)在印度尼西亞的爪哇興建一座總投資約139.5億美元的工業(yè)園區(qū)；年底，在馬來西亞，碧桂園與總市值超過6萬億元人民幣的36家中外龍頭企業(yè)（機(jī)構(gòu)）集體簽約，計(jì)劃共建國際產(chǎn)能合作新城。而在這之前，碧桂園已帶動(dòng)廣東長大、華山國際、中建南方等70余家中國企業(yè)集體出海。

去年1月底，萬達(dá)集團(tuán)與印度哈里亞納邦簽訂合作備忘錄，擬投資100億美元在哈里亞納邦建設(shè)萬達(dá)產(chǎn)業(yè)新城。項(xiàng)目一期占地約13萬平方公里，計(jì)劃引入軟件、汽車、機(jī)械、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)萬達(dá)文化旅游城及住宅新區(qū)。

綠地控股董事長張玉良曾表示，住宅產(chǎn)業(yè)的高峰期已經(jīng)過去了，“但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還會(huì)有很大的增長空間?！?/p>

早在2012年，綠地開發(fā)的韓國濟(jì)州島項(xiàng)目就有部分產(chǎn)業(yè)園的概念；2015年2月，綠地宣布在馬來西亞投資3平方公里的科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園區(qū)；2016年8月，綠地與平安信托等聯(lián)合收購了總投資逾10億美元的舊金山市牡蠣灣項(xiàng)目，希望能夠?qū)⑵浯蛟斐蔀槊绹萍汲晒斎雵鴥?nèi)的窗口，帶動(dòng)中國生物科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)在美開展研發(fā)合作；同年11月，綠地又與馬來西亞周邊高速公路項(xiàng)目簽署合作備忘錄，計(jì)劃參建馬來西亞吉隆坡“大馬城”等兩個(gè)大型項(xiàng)目的投資開發(fā)及基建施工。

盡管還沒有打造產(chǎn)業(yè)新城，但招商局集團(tuán)也希望能夠在海外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上分得一杯羹。2016年7月，招商局集團(tuán)董事長李建紅透露，招商局已在全球五大洲16個(gè)國家和地區(qū)投資、運(yùn)營30多個(gè)港口，這些港口布局與國家“一帶一路”戰(zhàn)略高度契合，希望以港口帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園、物流、海工、金融等業(yè)務(wù)“雁型出?！?，為中國企業(yè)“走出去”提供支持。

是新機(jī)遇，也有新風(fēng)險(xiǎn)

“中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，必須借助中國海外貿(mào)易和投資的勢(shì)頭尋找新的盈利點(diǎn)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，如今出海房企的開發(fā)內(nèi)容、未來的業(yè)務(wù)延伸相比以往更加寬泛。同時(shí)，一些房企如碧桂園、綠地等在海外已有開發(fā)項(xiàng)目，可以利用這些資源進(jìn)行深層次開發(fā)。

目前，進(jìn)行海外產(chǎn)業(yè)新城布局的中國房企多為資金雄厚、經(jīng)營能力強(qiáng)的大型房企，且多選擇進(jìn)入東南亞國家。

戴德梁行大中華區(qū)海外投資部亞太區(qū)董事譚晉承等專家普遍認(rèn)為，“一帶一路”戰(zhàn)略提供了很多機(jī)會(huì)，同時(shí)東南亞的投資門檻稍低，且具有較大的投資回報(bào)空間，而這些區(qū)域也需要投資，因此雙方具有較強(qiáng)的契合性。

“長遠(yuǎn)來看，這一定是個(gè)趨勢(shì)?！钡谝惶酱骶S斯上海估價(jià)部董事甘啟善直言，每個(gè)國家都希望進(jìn)入的企業(yè)能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐膶?shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有實(shí)質(zhì)性的價(jià)值，但簡單的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不會(huì)給一國經(jīng)濟(jì)帶來長遠(yuǎn)有效的發(fā)展，甚至可能因?yàn)橥苿?dòng)當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲引起民眾的反感。事實(shí)上，這些國家更希望通過中國優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源的整合，給本國帶來更大的發(fā)展。而中國房企投資產(chǎn)業(yè)新城，也可以爭(zhēng)取到地方政府更多的政策優(yōu)惠和政治環(huán)境的保護(hù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過布局產(chǎn)業(yè)新城，房企能夠更好地開拓海外市場(chǎng)，尤其是國內(nèi)很多房企提出了大健康、大消費(fèi)、大金融等概念以后，能夠更好地和海外消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行匹配；另一方面，也體現(xiàn)了海外市場(chǎng)對(duì)于國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可。通過布局此類項(xiàng)目可以擴(kuò)大國際化的經(jīng)營能力，同時(shí)對(duì)沖國內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。因此，“此類投資將被持續(xù)看好。”

不過，盡管看起來很美好，但幾位業(yè)內(nèi)人士一致強(qiáng)調(diào)，房企海外投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城的舉措仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

甘啟善坦言，除了對(duì)房企資金的要求，一些國家在政策、稅收、文化等多方面都與國內(nèi)市場(chǎng)相去甚遠(yuǎn)。因此，在開發(fā)的過程中，開發(fā)商不僅要注意保證財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，還需要深入了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，熟稔該國法律法規(guī)，注重當(dāng)?shù)匚幕取?/p>

“海外政策和市場(chǎng)的變動(dòng)，本身要更為復(fù)雜，所以要建立一個(gè)比較有效的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制?！眹?yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，投資海外產(chǎn)業(yè)新城，需要提高商務(wù)談判的能力，比如過去部分央企進(jìn)入海外市場(chǎng)，就因?yàn)檫^多的糾紛拖延了投資進(jìn)程；此外，還要注重匯兌風(fēng)險(xiǎn)等，尤其是要做好金融層面的防護(hù)。

不僅如此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“重點(diǎn)是要通過產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)來培育新技術(shù)，尤其是高端技術(shù)，要和國內(nèi)的新型城鎮(zhèn)化等建設(shè)進(jìn)行緊密結(jié)合，這樣才有利于技術(shù)的反哺”。

盧文曦稱，比較穩(wěn)妥的方案是與當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的開發(fā)商合作，或與國內(nèi)的基建項(xiàng)目同行，可以較大程度地降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。