79歲的吉林老人牟齊維（化名）在三亞維權(quán)期間去世了。

他的女兒牟雨花說，父親本打算在三亞買房過冬，2017年3月1日以她的名義簽認(rèn)購書，以1.6萬余元/平方的單價，簽下三亞新澳投資置業(yè)有限公司（以下簡稱：新澳置業(yè)公司）開發(fā)的樓盤澳洲城中的一套房子，并支付45萬余元首付款。

《認(rèn)購書》約定，購房者在接到新澳置業(yè)公司通知簽訂《商品房買賣合同》后，七日內(nèi)簽訂合同。

4年多后，牟雨花和牟齊維未等到新澳置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》的通知，反而在今年9月收到了開發(fā)商單方面退回的購房首付款。后父女兩人到三亞向開發(fā)商要說法，其間老人發(fā)生不幸。

前往海南三亞找開發(fā)商要房子的牟齊維，在三亞暫住地猝死。本文圖片均來源：澎湃新聞記者 謝寅宗 圖

澎湃新聞（www.nxos.com.cn）調(diào)查采訪獲悉，此事涉及澳洲城2#、5#、8#三座樓，多名購房者稱，同樣“被毀約退款”的購房者有200余名。

新澳置業(yè)公司發(fā)給購房者的《通知》稱，認(rèn)購時房屋未取得預(yù)售許可證，且至今仍未取得該證，違反了相關(guān)規(guī)定，屬違法違規(guī)銷售行為，該公司按有關(guān)部門的要求進行整改。由于認(rèn)購行為違反法律法規(guī)規(guī)定，屬無效行為，該公司將認(rèn)購款退還。

多名購房者質(zhì)疑，新澳置業(yè)公司單方面毀約的核心原因是三亞房價快速上漲，目前澳洲城住宅樓房屋單價3萬左右，將200余戶購房者認(rèn)購協(xié)議撕毀后重售可獲高額利益。他們也不認(rèn)可當(dāng)初無預(yù)售許可證的說法，因為當(dāng)時三亞市在探索“后置審批承諾制”，而新澳置業(yè)公司享受了該政策紅利。媒體公開報道顯示，“后置審批承諾制”項目涉及行政審批及管理服務(wù)事項（除竣工驗收外）均可后補辦理。

對此，有法律人士認(rèn)為，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。同時，開發(fā)商未取得預(yù)售許可證賣房，責(zé)任主要在開發(fā)商，這不能成為毀約的理由，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)履行《認(rèn)購書》的約定。

中意的房子

“澳洲城”項目位于三亞市吉陽區(qū)迎賓路中段北側(cè)，背靠龍首山，臨近海螺灣，有著依山傍水的自然環(huán)境。雖距離三亞市中心有20分鐘左右車程，但它在2017年曾宣傳稱位于“未來三亞的新城中心”，且打著洋房設(shè)計、精裝修的概念。

澳洲城售樓部。

牟雨花說，2017年時父母年事已高，由于東北冬天氣候嚴(yán)寒，出于對老年疾病的擔(dān)心，受周圍同學(xué)到海南買房的影響，她也提議父親到海南購房過冬。在同學(xué)的介紹下，他們決定在三亞購房，并選擇了新澳置業(yè)公司開發(fā)的澳洲城?！爸饕怯X得這個樓盤的環(huán)境好，父親也挺中意?！?/p>

和牟齊維一樣中意澳洲城的還有來自黑龍江哈爾濱的退休教師于文鶯（化名）。因為老伴有風(fēng)濕，受不了北方的冬天，他們2009年就到海南萬寧購房，但冬天的萬寧有些潮濕。2011年退休后，于文鶯長期到位于三亞的女兒家居住，了解到三亞的冬天很暖和，于是，老兩口也決定在三亞購房。

在考察多個樓盤后，于文鶯選中了澳洲城。她說：“澳洲城的戶型、位置、環(huán)境以及未來發(fā)展空間都很好，雙衛(wèi)的設(shè)計理念更適合老年人，我當(dāng)時非常滿意這個樓盤，2017年1月16日看完就交了10萬元定金?！?/p>

9天后，于文鶯以女兒的名義簽下澳洲城5#一套房，單價1.5萬余元/平方，除10萬元定金外，她還支付了30%首付款近37萬元。

雖交了首付款，但他們與新澳置業(yè)公司簽訂的是《澳洲城認(rèn)購書》，并非《商品房買賣合同》。

澎湃新聞獲得的《澳洲城認(rèn)購書》顯示，其中載明了購房者房屋的樓棟、房號、戶型以及暫定建筑面積，也約定了房屋單價、總價。雙方約定，購房者在接到開發(fā)商通知簽訂《商品房買賣合同》后，七日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，并辦理按揭付款或全款相關(guān)手續(xù)。

對于沒有正規(guī)《商品房買賣合同》一事，于文鶯和牟雨花稱，她們也不太懂，但看到開發(fā)商當(dāng)時在建設(shè)，覺得政府肯定是允許的，當(dāng)時其他朋友在三亞買房也有人是僅拿到認(rèn)購書。

牟齊維2017年以女兒的名義與新澳置業(yè)公司簽訂認(rèn)購書，注明中寫明，開發(fā)商通知購房者簽《商品房買賣合同》

多名購房者稱，他們中有的人知道澳洲城無預(yù)售許可證，有的人因為不懂也沒過問預(yù)售許可證的事情。三亞市住建局工作人員11月19日告訴澎湃新聞，澳洲城項目2018年才拿到土地證，更別提預(yù)售許可證。

在三亞生活多年的澳洲城購房者姜先生告訴澎湃新聞，開發(fā)商的行為或和三亞市當(dāng)時探索“后置審批承諾制”有關(guān)，當(dāng)時三亞也有其他樓盤 “未批先售”。

2016年9月21日，海南媒體《國際旅游島商報》發(fā)表題為《三亞市為“百日大行動”項目開路，符合條件者簽承諾書即可施工》的報道稱，此次審批承諾書簽訂會是三亞市推進三亞市服務(wù)社會投資百日大行動的重要舉措，各職能部門對納入三亞市服務(wù)社會投資百日大行動的項目實行后置審批承諾制，做到承諾即施工。政務(wù)中心（產(chǎn)業(yè)園管委會）匯總各單位承諾書，并將相關(guān)要求一次性告知項目業(yè)主，項目業(yè)主書面承諾執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，開展項目設(shè)計、評估、建設(shè)和自驗工作，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。項目涉及行政審批及管理服務(wù)事項（除竣工驗收外）均可后補辦理，并在竣工驗收前辦結(jié)。

此次會上，新澳置業(yè)公司也名列其中，其時任副總經(jīng)理劉杰在簽完承諾書后接受《海南日報》采訪時說，“太好了，今天簽訂承諾書后，項目就可立即動工，終于不再愁我們的房地產(chǎn)項目趕不上銷售旺季了!”

劉杰還表示，審批時限縮短，工期推進得到保障，也大大減少了資金成本。審批流程優(yōu)化，至少節(jié)約了7.5%的利息成本。

三亞市住建局工作人員說，雖然澳洲城是“三亞市百日行動重點項目”，也進行了承諾，但按法律規(guī)定無預(yù)售許可證不能賣房、也不能事后補辦。至于當(dāng)時其他樓盤也有“未批先售”的問題，該工作人員說“具體原因就不說了”。

突然“被退款”

牟雨花說，她和父親在簽完認(rèn)購書后就返回吉林，4年多時間里再也沒去過三亞，只是偶爾電話里詢問開發(fā)商何時可以簽《商品房買賣合同》，每次新澳置業(yè)公司工作人員都說“快了，快了，可以簽的時候會通知”。

于文鶯說，因為冬天會在三亞，她沒事了就去澳洲城售樓部詢問，得到的是和牟雨花一樣的答復(fù)?！伴_發(fā)商一直都在建房，我所購買的樓也封頂了，所以也相信開發(fā)商會履約簽購房合同”。

平靜的等待，今年9月初突然被打亂。

于文鶯說，可查證的銀行記錄顯示，從9月3日開始，新澳置業(yè)公司就單方面從銀行將定金和首付款退還給購房者，一直延續(xù)到9月28日。

因有購房者付款銀行卡眾多、付款人與登記人名字不符等，新澳置業(yè)公司在9月發(fā)出《催促領(lǐng)回認(rèn)購定金的函》，其中稱，退回定金是“由于受政策等因素影響，您不具備與我司簽訂《商品房買賣合同》的條件”。

今年9月3日，新澳置業(yè)公司在購房者不知情的情況下，私自將購房者支付的首付款通過銀行退回

其后，新澳置業(yè)公司還針對購房者們發(fā)出《通知》，退款理由為：“由于該房屋在認(rèn)籌認(rèn)購時未取得商品房預(yù)售許可證，且目前仍未取得商品房預(yù)售許可證，此行為違反了《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，屬于違法違規(guī)銷售行為，我司已按照有關(guān)部門的要求進行整改?！?/p>

該《通知》稱，由于認(rèn)購行為違反國家法律法規(guī)規(guī)定，屬無效行為，該司已將違規(guī)收取的認(rèn)籌認(rèn)購款全額退還，并愿意在退還認(rèn)購款之外，按同期銀行貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)，補償交款之日至退款之日期間的利息，逾期不聯(lián)系，則視為放棄補償。

牟雨花說，開發(fā)商一直沒通知她退款的事情，買澳洲城房屋的同學(xué)告知她開發(fā)商已退款的事情后，她去銀行查證一張不用的銀行卡才發(fā)現(xiàn)的確收到了開發(fā)商退回的首付款。于是，9月28日她和父親從吉林趕赴三亞，欲向開發(fā)商討個說法。

當(dāng)牟雨花父女趕到三亞時，于文鶯等購房者早已在澳洲城售房部。于文鶯說，購房者們在售房部守了十余天，開發(fā)商卻始終沒有一個答復(fù)，他們又先后到三亞市住建局、海南省住建廳反映情況。

牟雨花說，父親年近八旬，行走不是很方便，在三亞，她把父親安置在暫住地，自己一個人去售房部討說法。11月9日下午，父親在暫住地猝死?！暗饺齺喓?，父親特別惱怒，因開發(fā)商單方毀約吃不下飯，當(dāng)初的首付款現(xiàn)在在三亞又買不到房?！?/p>

5年前的《整改通知》

購房者們也通過信訪渠道反映，希望主管部門按照海南省自然資源和規(guī)劃廳等4部門下發(fā)《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》要求，督促開發(fā)商妥善解決交房等問題。

10月8日，三亞市住建局書面回復(fù)稱，經(jīng)查，目前，澳洲城項目2#、5#、8#樓尚未取得商品房預(yù)售許可證。針對未批先售問題，該局約談了開發(fā)企業(yè)，詢問其相關(guān)銷售情況及未嚴(yán)格落實該局整改通知要求的事項，責(zé)令其嚴(yán)格執(zhí)行整改通知內(nèi)容，并妥善處理好與認(rèn)購人的合同關(guān)系。開發(fā)企業(yè)稱已退還全部購房款，正在與購房人溝通處理解除認(rèn)購書的相關(guān)事宜。

三亞市住建局的處理意見為：一是未批先售事宜，該局正在搜集相關(guān)證據(jù)，待完成后移交三亞市綜合行政執(zhí)法局依法予以行政處罰；二是因該項目2#、5#、8#樓未取得商品房預(yù)售許可證，暫不適用《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》的有關(guān)規(guī)定；三是該局已督促開發(fā)企業(yè)積極與購房人溝通，妥善處理相關(guān)糾紛。

于文鶯稱，他們在三亞市住建局的協(xié)調(diào)會上，經(jīng)追問才拿到前述信訪回復(fù)中有關(guān)“整改通知”的文件，而這份整改通知是2016年的。這份文件號為“三住建[2016]322號”的《整改通知》顯示，2016年3月24日，三亞市住建局接群眾舉報稱，新澳置業(yè)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下對外認(rèn)籌、銷售等情況。該局經(jīng)調(diào)查后，同年3月28日作出退還已收取的購房款（含認(rèn)籌、認(rèn)購金等）的處理意見，并要求新澳置業(yè)公司將違法違規(guī)銷售、項目基本情況及整改等形成書面材料報送至三亞市住建局房產(chǎn)市場管理科。

多名購房者告訴澎湃新聞，此事涉及的200余名購房者的購房時間，基本都是在三亞市住建局2016年3月28日的《整改通知》之后。三亞市住建局如今以《認(rèn)購書》簽訂前的該《整改通知》來要求企業(yè)退購房款，他們表示質(zhì)疑。

對此質(zhì)疑，澎湃新聞書面采訪三亞市住建局，該局回復(fù)時并未對此作答。

但該局回復(fù)稱，2016年3月28日作出《整改通知》，系根據(jù)行政職責(zé)，結(jié)合實際情況，對開發(fā)企業(yè)作出的行政處理行為。同時，2016年3月至2021年8月，該局未接收到澳洲城項目購房人書面投訴舉報及相關(guān)證據(jù)材料。

《認(rèn)購書》是否應(yīng)繼續(xù)履行

多名購房者認(rèn)為，如果按三亞市住建局的通知退款整改執(zhí)行，就是變相讓購房者的認(rèn)購權(quán)益受侵害。

對此，三亞市住建局回復(fù)澎湃新聞稱，該局2016年3月28日作出《整改通知》解決的事項屬于行政管理層面，而購房人與開發(fā)企業(yè)簽訂的認(rèn)購協(xié)議及開發(fā)企業(yè)單方退款的行為屬民事行為，認(rèn)購協(xié)議的效力及單方退款問題應(yīng)由司法機關(guān)依法認(rèn)定。因此，該局作出行政處理，不影響認(rèn)購協(xié)議的效力。另外，針對認(rèn)購書的效力問題，雙方當(dāng)事人產(chǎn)生異議的，建議通過司法途徑解決。

于文鶯11月17日告訴澎湃新聞，目前，新澳置業(yè)公司已向法院起訴包括她們家在內(nèi)的30余名購房者，訴訟請求為“確認(rèn)《澳洲城認(rèn)購書》無效”。

廣西大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師高一飛認(rèn)為，購房者當(dāng)初與房開商簽訂的認(rèn)購書屬附條件生效合同，只要開發(fā)商辦理了預(yù)售許可證該合同就生效，不能因為開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證就認(rèn)定該協(xié)議無效，該合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效合同。住建局整改內(nèi)容中有關(guān)退購房款的處理，會導(dǎo)致房開商解除與購房者的認(rèn)購書。

重慶一位有著多年民商事審判經(jīng)驗的資深法官告訴澎湃新聞，審判實踐中，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第五條的規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，應(yīng)該屬有效合同。

該法官進一步解釋說，如果當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，明確表示在協(xié)議簽訂后，雙方仍會在將來針對房屋簽訂正式的《商品房買賣合同》，在此種情況下即使認(rèn)購協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且購房者也支付了房款，此時也應(yīng)尊重當(dāng)事人的真實意思表示，認(rèn)定認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)為預(yù)約合同。從歷年相關(guān)案例來看，最高人民法院從（2013）民提字第90號案件開始已形成了較為統(tǒng)一的認(rèn)識。

該法官認(rèn)為，對于認(rèn)購協(xié)議是否具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，法院還是持較為嚴(yán)格的審慎態(tài)度。實踐中對于認(rèn)購協(xié)議的認(rèn)定，還是以當(dāng)事人訂立協(xié)議時的意思表示為出發(fā)點，如通過相關(guān)材料能夠證明雙方訂立協(xié)議的目的，就是為了在此后能夠訂立正式的《商品房買賣合同》，則此時應(yīng)認(rèn)定協(xié)議的性質(zhì)為預(yù)約合同。按照此標(biāo)準(zhǔn)來進行衡量，實踐中的多數(shù)認(rèn)購協(xié)議一般仍會被認(rèn)定為預(yù)約合同性質(zhì)，按理《認(rèn)購書》約定的合同內(nèi)容開發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

多名購房者稱，此前開發(fā)商提出住宅按2.6萬元、商業(yè)樓按3.6萬余元的單價賣毛坯房給他們，他們對此不予接受，他們的訴求是開發(fā)商按當(dāng)初簽訂的認(rèn)購書履約。

對于此事，澎湃新聞11月17日多次聯(lián)系新澳置業(yè)公司現(xiàn)董事劉杰，他稱“開會后回復(fù)”，但截至發(fā)稿澎湃新聞未獲回復(fù)。澳洲城售樓部現(xiàn)場負(fù)責(zé)人則表示，在政府出臺相關(guān)解決方案前，公司不方便接受采訪。