近一年來(lái)，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“火爆至極”，不僅出現(xiàn)了一房難求的局面，還有一些市民出現(xiàn)了“托關(guān)系買房”的情況。

近日，澎湃新聞（www.nxos.com.cn）注意到，南京一家具有40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓“涵碧樓”在拿到銷售許可證近一年的時(shí)間內(nèi)，成交套數(shù)僅為3套。而在7月16日該房地產(chǎn)商召開的業(yè)主答謝會(huì)暨二期房源公開說(shuō)明會(huì)上宣稱，該項(xiàng)目的一期項(xiàng)目已經(jīng)“售罄”。

“天價(jià)”樓盤開售近1年成交僅3套

在該樓盤的公眾號(hào)里這樣介紹，從區(qū)位上看，項(xiàng)目位于揚(yáng)子江大道與漢中門大街交界的核心地段，也是河西中部的黃金濱江位置，距離長(zhǎng)江500米遠(yuǎn)。項(xiàng)目毗鄰綠博園，該地塊也是目前沿江綠化地帶之中唯一的一塊建筑用地。

“我們一期共計(jì)推出的150套房源，戶型為85㎡~250㎡，產(chǎn)權(quán)為40年的酒店式公寓已經(jīng)全部售罄?！?月16日，在該樓盤的接待會(huì)所舉行的業(yè)主答謝會(huì)暨二期房源公開說(shuō)明會(huì)上，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人說(shuō)。

次日，長(zhǎng)期關(guān)注南京樓市的微信公眾號(hào)“輝哥說(shuō)樓市”稱，從去年8月開售以來(lái)，該樓盤至今的成交數(shù)據(jù)一直顯示為3套，現(xiàn)在竟然對(duì)外宣稱一期售罄?！耙话銟潜P都是劃分好一二三期開始銷售，有些樓盤是賣多少就多少算一期，反正售不售罄還不是自己說(shuō)了算么？ ”

在由南京市住房保障和房產(chǎn)局主辦的南京市房產(chǎn)交易中心的網(wǎng)站上，澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾剑?xiàng)目地址位于建鄴區(qū)北河口水廠以南，開發(fā)企業(yè)為南京鼎正置業(yè)有限公司，納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)為1693套，截至2016年7月19日18時(shí)，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示成交套數(shù)確實(shí)僅為3套。該網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目于2015年8月27日領(lǐng)取到銷售許可證，于當(dāng)年8月29日正式開盤，銷許價(jià)為3.9萬(wàn)/平，這個(gè)價(jià)格在南京市屬于高位。

一年僅成交3套，這個(gè)數(shù)字與南京其他樓盤相比，著實(shí)相差懸殊。澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾?，該?xiàng)目一期價(jià)格在3.2-3.6萬(wàn)/平左右，開發(fā)商在7月16日的二期房源公開說(shuō)明會(huì)上表示，二期共計(jì)推出房源150套，有117㎡、130㎡、230㎡三種戶型可供選擇，均價(jià)在40000元/㎡-45000元/㎡。以117㎡的最小戶型為例，按照4萬(wàn)元/㎡的單價(jià)計(jì)算，其總價(jià)也高達(dá)468萬(wàn)元，而230㎡戶型的總價(jià)則在1000萬(wàn)元左右。

據(jù)了解，2015年-2016年，南京也推出不少40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，其中一家于2015年4月25日開盤，納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)為2693套，均價(jià)在19097元/㎡，截止2016年7月，成交套數(shù)為440套；南京另一家酒店式公寓于2015年10月9日開盤，納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)為643套，價(jià)格在21706元/㎡，截止2016年7月，成交套數(shù)為363套……縱觀2015年以后，不管是酒店式公寓還是住宅商品房，成交套數(shù)低于三位數(shù)的實(shí)在不多見(jiàn)。

售樓處：“售罄”是指認(rèn)購(gòu)的套數(shù)

據(jù)了解，該房地產(chǎn)項(xiàng)目是2011年10月，由臺(tái)灣鄉(xiāng)林集團(tuán)首入南京拿下的商業(yè)地塊，項(xiàng)目規(guī)劃有五星級(jí)酒店、40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓和辦公產(chǎn)品。該項(xiàng)目進(jìn)入南京就被定位為比較高端的地產(chǎn)項(xiàng)目。

澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾?，該樓盤周邊不僅沒(méi)有學(xué)區(qū)房，出售的酒店式公寓得房率僅為68.88%，由于只有40年產(chǎn)權(quán)，因此貸款首付必須為5成，且只能貸款10年，買賣稅費(fèi)較高，在一期的產(chǎn)品中，85㎡、117㎡、130㎡均為一房，戶型極為奢侈。

“我們的這個(gè)項(xiàng)目有158個(gè)單元，加上4個(gè)車位，一共是162個(gè)單元，目前已全部被認(rèn)購(gòu)。我們所說(shuō)的‘售罄’，指的就是被認(rèn)購(gòu)的房源?！蹦暇┒φ脴I(yè)有限公司管理部經(jīng)理林志達(dá)告訴澎湃新聞?dòng)浾撸捎谠擁?xiàng)目有預(yù)售的限制，因?yàn)樵谌〉每⒐を?yàn)收證明后，銀行才能辦理按揭撥款；目前該項(xiàng)目完成了大樓的主體結(jié)構(gòu)，正在辦理“竣工驗(yàn)收證明”。

臺(tái)灣鄉(xiāng)林建設(shè)事業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總經(jīng)理呂理全在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，該產(chǎn)品屬于商業(yè)項(xiàng)目，因此業(yè)主首付需要交付50%的費(fèi)用，企業(yè)在與客戶簽訂合同時(shí)承諾，如遇到局部需要修改變更等細(xì)節(jié)，在看到實(shí)體樣板房后，可以在繼續(xù)交付剩余的費(fèi)用。

“我們這個(gè)產(chǎn)品的銷售模式與其他住宅產(chǎn)品或者剛需房有所不同，我們的銷售模式一般是蓄水（在房地產(chǎn)市場(chǎng)，所謂蓄水就是售樓部形成接待能力開始接待客戶進(jìn)行項(xiàng)目咨詢、積累意向購(gòu)買客戶，到開盤選房前的階段。蓄水是這個(gè)階段的行業(yè)內(nèi)約定稱呼方式。）——領(lǐng)取銷許——銷售認(rèn)購(gòu)——一期房源全部認(rèn)購(gòu)——網(wǎng)簽說(shuō)明會(huì)（業(yè)主確認(rèn)交付標(biāo)準(zhǔn)）——繳款達(dá)到50%（全款/貸款）——網(wǎng)簽（成交）——交付?！眳卫砣嬖V澎湃新聞?dòng)浾?，而一般住宅住宅?xiàng)目的銷售模式則是：蓄水——領(lǐng)取銷許——認(rèn)購(gòu)——首開——繳款（全款/按揭）——網(wǎng)簽（成交）——交付。

據(jù)林志達(dá)介紹，截至2016年7月18日，該項(xiàng)目成交的確實(shí)只有共3套，銷售面積245.75㎡，實(shí)際成交比例約0.39%。3套連在一起，單價(jià)都是43100元/㎡：B幢2211室，88.2㎡；B幢2212室，85.48㎡；B幢2213室，72.07㎡。

“這三套也是客戶有業(yè)務(wù)上的需要，有擔(dān)保的需求，或者要以企業(yè)的名義購(gòu)買，因此要求我們趕快完成正式簽約。本月我們的客戶將陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)行正式簽約?！绷种具_(dá)表示，認(rèn)購(gòu)的162個(gè)單元（含車位）是和該企業(yè)簽訂了協(xié)議書，因?yàn)槠髽I(yè)在與客戶簽訂合同時(shí)承諾，業(yè)主如果看到實(shí)體樣板房后，發(fā)現(xiàn)有局部需要修改或變更等細(xì)節(jié)，企業(yè)應(yīng)為其完善，這樣的部分都要列入合同。

南京市房管局商品房市場(chǎng)管理科胡科長(zhǎng)在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，在南京市房產(chǎn)交易中心的網(wǎng)站上公布的認(rèn)購(gòu)與成交的數(shù)據(jù)均由企業(yè)上報(bào)的，這個(gè)數(shù)據(jù)不容懷疑，所謂成交套數(shù)即為正式簽約的套數(shù)，從認(rèn)購(gòu)到簽約在轉(zhuǎn)換的時(shí)候會(huì)有一個(gè)時(shí)間差。

“你說(shuō)的這個(gè)項(xiàng)目剛進(jìn)入南京的時(shí)候確實(shí)賣得不是很好，因?yàn)檫@是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)品的定位與南京不太接地氣，現(xiàn)在有點(diǎn)起色?！焙崎L(zhǎng)表示，目前3套的成交套數(shù)來(lái)看，如果是住宅，確實(shí)不可思議，但如果是商辦倒也是可以理解的，因?yàn)槟暇┑纳剔k存量本來(lái)就比較大。

浙江透明售房研究院院長(zhǎng)方張接對(duì)此事表示，用認(rèn)購(gòu)的房屋數(shù)量套用在成交套數(shù)上，這是目前國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍的現(xiàn)象，很難去批評(píng)這種做法，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商開售后，也會(huì)有不少消費(fèi)者進(jìn)行認(rèn)籌，在與房地產(chǎn)開放商簽訂意向合同書后，會(huì)有一個(gè)15天的過(guò)渡期 ，因此目前很難判斷開發(fā)商是否是惡意編造假的成交信息，這需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間去檢驗(yàn)，大致半個(gè)月左右就可以判斷出這個(gè)房子是真的已經(jīng)有人要了，還是開發(fā)商的銷售策略。