?旭輝控股集團近日發(fā)布中期報告，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入364.27億元，同比增長57.92%；實現(xiàn)凈利潤36.03億元，同比增長6.94%。但值得注意的是，6月份以來公司合同銷售金額由升轉(zhuǎn)跌，已連續(xù)四個月下降。

上半年，公司毛利率為20.69%，同比下降4.94個百分點，毛利率水平下滑至公司上市以來同期新低，主要系2017、2018年獲取的項目地價占售價比例較高所致。

報告期內(nèi)，公司有息負債金額為1107.47億元，同比增加5.2%，但同比增速有所下降。

合同銷售金額已連續(xù)四個月下降 

旭輝控股集團主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)投資，在中國的一線、二線及三線城市開發(fā)針對客戶自用的房地產(chǎn)物業(yè)，分布在4個區(qū)域（即長三角、環(huán)渤海、中西部及華南）的85個城市。開發(fā)項目涵蓋住宅、商務(wù)辦公、商業(yè)綜合體等物業(yè)種類。

2021年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入364.27億元，同比增長57.92%，較2019年同期增長逾80%；實現(xiàn)凈利潤36.03億元，同比增長6.94%，較2019年同期增長12.78%，凈利潤增速低于營收增速。

圖1：2017H1至2021H1旭輝控股集團營業(yè)收入及凈利潤

上半年，公司合同銷售金額為1361.5億元，同比增長68.6%；合同銷售平均售價17100元/平方米，同比增長3.6%。其中一線及二線城市的合同銷售金額占本集團合同銷售總額約71.1%，三線城市占余下的28.9%。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國商品房銷售金額約為9.29萬億元，同比增長38.9%，公司銷售金額增速略高于全國整體水平。

值得注意的是，2021年6月、7月、8月和9月，公司實現(xiàn)合同銷售金額分別為260.9億元、208.8億元、200.2億元、160億元，從6月份開始已連續(xù)四個月下降，其中7月份、8月份和9月份合同銷售金額較上年同期分別下降約5%、22%、38.5%。可以看出，進入下半年以來公司合同銷售金額下滑較為明顯。

此外，公司上半年收購土地的總規(guī)劃建筑面積約為770萬平方米，其中本集團股本權(quán)益占440萬平方米，根據(jù)相關(guān)項目的股本權(quán)益應付277億元。平均土地收購成本約為每平方米6982元，較上年同期的每平方米7758元土地收購成本有所下降。

圖2：2017H1至2021H1旭輝控股集團土地收購成本

毛利率創(chuàng)上市以來同期新低 行業(yè)盈利能力普遍下降 

旭輝控股集團增收不增利的主要原因為毛利率出現(xiàn)較大幅度的下滑。上半年，公司毛利率為20.69%，同比下降4.94個百分點，毛利率水平下滑至公司上市以來同期新低。

圖3：2016H1至2021H1旭輝控股集團毛利率

不僅僅是旭輝控股集團，上半年整個房地產(chǎn)行業(yè)毛利率同比普遍出現(xiàn)下滑。以港交所上市的上半年營業(yè)收入排名前25位的房地產(chǎn)企業(yè)為例，剔除地產(chǎn)項目集中在香港的房企新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長實集團，其余22家房企上半年毛利率中位數(shù)為22.45%，同比下滑6.99個百分點；以上半年營業(yè)收入加權(quán)的毛利率平均值為21.89%，同比下滑5.84個百分點。在這22家上市房企中，中國恒大、中國金茂毛利率下滑最為明顯，同比下滑超12個百分點。

圖4：2020H1及2021H1港股22家上市房地產(chǎn)企業(yè)毛利率統(tǒng)計

旭輝控股集團毛利率下滑的主要原因 是2017、2018年獲取的項目，獲取前沒有限價，獲取后出現(xiàn)限價和市場下行等問題，之前較高的地價售價比逐步體現(xiàn)結(jié)算收入和結(jié)算利潤上。

"三道紅線”為“黃檔” 有息負債規(guī)模增至1100億元 

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會中明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均限制了有息負債的增速。

截至2021年6月30日，旭輝控股集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為72.1%，凈負債率為60.4%，現(xiàn)金短債比為2.68倍，“三線”中有“一線”超出閾值，屬于“黃檔”，即公司有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。

上半年公司有息負債規(guī)模繼續(xù)增加。截至報告期末，公司有息負債金額為1107.47億元，同比增加5.2%，但是有息負債同比增速較2020年同期下降近6個百分點，較2019年同期下降逾33個百分點。

圖5：2017H1至2021H1旭輝控股集團有息負債規(guī)模及增速

從公司有息負債到期期限上來看，截至上半年末，公司有息負債在一年之內(nèi)到期的為195.66億元；一年以上但不超過兩年到期的為298.59億元；兩年以上但不超過三年到期的為320.04億元；三年以上到期的為293.18億元。

此外，公司控股股東林中、林偉及林峰于2021年9月7日至16日期間，在公開市場共增持992.8萬股公司股份，增持總金額為4604.2萬港元。(YZF)

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