本文系《營造?動(dòng)與靜：打造以人為本的TOD公共空間》系列文章第二篇。該系列共7篇，由世界資源研究所出品，通過介紹國內(nèi)外軌道TOD公共空間的實(shí)踐案例，旨在說明，當(dāng)今的TOD規(guī)劃除了刻意追求建筑與規(guī)劃嘆為觀止的形式效果外，更應(yīng)考慮“個(gè)人或群體的平凡、甚至是日常瑣碎的需要”。在揚(yáng)?蓋爾提出公共空間概念45年后的今天，場(chǎng)所營造以及城市街道更新，在很多國家正如雨后春筍般掀起一場(chǎng)“公共空間革命”。希望在不久的將來，中國城市也能讓這一概念得到實(shí)踐與發(fā)揚(yáng)。

世界資源研究所為全球排名第一*的環(huán)境智庫。在城市規(guī)劃和交通領(lǐng)域深耕數(shù)十年，有著豐富成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。其可持續(xù)交通發(fā)展研究工作依托位于美國、中國、墨西哥、巴西、印度和土耳其等國家的經(jīng)驗(yàn)積累，以及與各國地方和國家政府、國際非政府組織以及商業(yè)機(jī)構(gòu)的緊密戰(zhàn)略關(guān)系，以成功的試點(diǎn)項(xiàng)目、扎實(shí)的政策研究和廣泛而有影響力的能力建設(shè)等多種形式，全方位推動(dòng)地方、國家以及全球?qū)用娴目沙掷m(xù)交通發(fā)展。

*根據(jù)美國賓夕法尼亞大學(xué)下屬的“智庫和市民社會(huì)項(xiàng)目”小組發(fā)布的《全球智庫報(bào)告》，世界資源研究所自2012年起連續(xù)三年被評(píng)為全球最佳環(huán)境類智庫，并于2013年和2014年連續(xù)獲得全球能源與資源政策類智庫第二名。

城市中心區(qū)主要商業(yè)地段的地鐵站周邊，產(chǎn)生大量出行需求，對(duì)道路系統(tǒng)產(chǎn)生巨大壓力、形成擁堵瓶頸；同時(shí)，這里以機(jī)動(dòng)化為導(dǎo)向的道路設(shè)計(jì)，也給行人安全帶來威脅，抑制了這些空間的商業(yè)吸引力。

對(duì)這些地區(qū)的徹底改善，往往受制于極高的城市再開發(fā)成本。因此，在現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施之上，開辟新的空間（尤其是地下空間），以容納行人與更多商業(yè)空間，就成為這些地段再造與重生的新機(jī)遇。

為地鐵換乘站的交通價(jià)值附加商業(yè)價(jià)值，在國際城市早有實(shí)踐，例如東京新宿站及香港中環(huán)站。然而，國內(nèi)的實(shí)踐中，仍存在諸多壁壘，例如空間規(guī)劃不合理、協(xié)調(diào)機(jī)制缺位，等等。

上海較早開始結(jié)合地鐵站和周邊商業(yè)進(jìn)行地下空間一體化開發(fā)的站點(diǎn)，經(jīng)過十多年的機(jī)制探索、持續(xù)建設(shè)和更新，目前靜安寺地鐵站周邊已形成相對(duì)成熟的地下空間體系，是內(nèi)地屈指可數(shù)的商業(yè)中心地鐵站地下空間開發(fā)的成功案例。

開辟地鐵站的地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)

靜安寺地鐵站是位于上海南京西路市級(jí)商業(yè)中心的三線換乘站，目前2號(hào)線和7號(hào)線已建成。靜安寺在開發(fā)之初就被定位為“高質(zhì)量的商務(wù)商業(yè)區(qū)”，鼓勵(lì)商業(yè)設(shè)施與站點(diǎn)地下空間的綜合利用，所以，站點(diǎn)周邊地塊用地屬性以商業(yè)、辦公、文化娛樂為主。

其中，靜安寺地鐵站及周邊的地下一層被規(guī)劃為公共活動(dòng)層，以商業(yè)設(shè)施和軌道交通站廳功能為主。

這一層除了地鐵站付費(fèi)區(qū)、非付費(fèi)區(qū)、連接通道的步行區(qū)域外，還銜接INSHOP地下購物街的步行空間、伊美時(shí)尚廣場(chǎng)的靜安下沉廣場(chǎng)，以及多個(gè)私人開發(fā)商提供的商業(yè)建筑室內(nèi)半公共地下步行空間（例如，久百城市廣場(chǎng)、芮歐百貨、靜安嘉里中心、晶品購物中心的地下商業(yè)部分）。這些商業(yè)步行空間與地鐵站非付費(fèi)區(qū)連接，形成集換乘通道、商業(yè)街為一體的連續(xù)的步行系統(tǒng)。

除了獨(dú)立的大型購物中心與地下商業(yè)街，靜安寺地鐵站內(nèi)還靈活布置了點(diǎn)狀的商業(yè)設(shè)施，包括換乘站廳通道中央的便利店和專賣點(diǎn)，以及在部分出口拐角處布置的設(shè)攤點(diǎn)，在不阻礙人流的基礎(chǔ)上，豐富了業(yè)態(tài)，也增加了地鐵站收益。

如此，一方面利用連通的地下空間，改善地鐵站的步行可達(dá)性；另一方面，通過商業(yè)空間，達(dá)到分流人群的效果。同時(shí)，地鐵站大量的客流也為商業(yè)增加了人氣，各購物中心和購物街通過步行通道得到了客流共享的益處，增加了購物“粘性”。

地鐵站周邊的公共空間的整合

靜安寺地區(qū)在形成四通八達(dá)的立體步行網(wǎng)絡(luò)的同時(shí)，也將地塊內(nèi)的公共空間有機(jī)整合起來，其連接起來的公共空間，包括靜安公園及其門前廣場(chǎng)、靜安下沉廣場(chǎng)、靜安寺廟東步行街，以及各大商業(yè)建筑附屬廣場(chǎng)與綠地、內(nèi)部半公共空間和屋頂花園。

靜安寺下沉廣場(chǎng)作為2號(hào)線地鐵站配套工程，廣場(chǎng)布置于地鐵5號(hào)口，廣場(chǎng)南側(cè)為商場(chǎng)，西南側(cè)設(shè)置半圓形露天看臺(tái)和舞臺(tái)，利用時(shí)空的交叉，提高場(chǎng)地利用效率，最大限度為市民共享。此外，購物中心周邊地塊常常轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢顒?dòng)的場(chǎng)所。靜安公園和久光百貨的入口廣場(chǎng)區(qū)域，被劃定為上海街頭藝人表演點(diǎn)。另外，還有特別準(zhǔn)許的戶外餐飲區(qū)域和夜間攤點(diǎn)。通過臨時(shí)性活動(dòng)的空間和準(zhǔn)許機(jī)制，靜安寺地鐵站周邊的公共空間在功能和時(shí)間維度上都被較為充分地利用。

不可忽視的步行體驗(yàn)

對(duì)于地鐵換乘站，由于工程性限制或?qū)τ谌肆魇杞獾目紤]，常常不可避免地導(dǎo)致?lián)Q乘距離過長，加上地下通道原本閉塞壓抑的空間特征，對(duì)于地鐵站內(nèi)的步行空間體驗(yàn)是極大考驗(yàn)。

首先，改善地下空間的步行環(huán)境，不僅需有充足的照明或配套商業(yè)與公共設(shè)施，最重要的是清晰標(biāo)識(shí)和地面引導(dǎo)系統(tǒng)。事實(shí)上，國際城市的站點(diǎn)地下商業(yè)空間（如香港和東京）均設(shè)置有詳細(xì)的指路系統(tǒng)，協(xié)助乘客在復(fù)雜的地下空間找尋目的地。此外，可讀的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)也有助于大規(guī)模人流的快速疏散。

其次，一些內(nèi)部裝修與設(shè)計(jì)也能改善步行體驗(yàn)。通道界面的藝術(shù)化設(shè)計(jì)是靜安寺優(yōu)化步行體驗(yàn)的亮點(diǎn)：結(jié)合7號(hào)線銜接的商業(yè)INSHOP購物街，形成裝飾藝術(shù)墻和裝飾小品，配合地面流線引導(dǎo)的藝術(shù)化處理，以及晶品購物中心通道營造具有變化性的室內(nèi)環(huán)境，這些豐富的空間體驗(yàn)消除了長距離地下步行通道的不適感。

協(xié)調(diào)與保障機(jī)制的“破題”

除地鐵站配套工程以外，靜安寺站地區(qū)各地塊均分屬不同開發(fā)主體，因此在站點(diǎn)地下空間一體化規(guī)劃和實(shí)施中，面臨協(xié)調(diào)困難。 上海靜安寺之所以能成為地鐵站地下空間開發(fā)的先行者，主要得益于城市設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌與法定引導(dǎo)，以及針對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的機(jī)制創(chuàng)新：

?“一張圖”式的規(guī)劃統(tǒng)籌：城市設(shè)計(jì)在國內(nèi)并不具有法定性，其實(shí)施程度一般不能保證。而完成于1995年的靜安寺城市設(shè)計(jì)，由靜安區(qū)政府組織編制完成后，作為靜安區(qū)政府在該地區(qū)的發(fā)展和建設(shè)中的重要工作文件，也是靜安區(qū)城市規(guī)劃行政主管部門在項(xiàng)目審批中的重要操作依據(jù)。因此，該城市設(shè)計(jì)在建設(shè)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)條件的確定、地下通道的接口預(yù)留和銜接、建設(shè)方案的協(xié)調(diào)與審批中，都被作為重要依據(jù)，從而一定程度保證了靜安寺地塊及其周圍用地的統(tǒng)一籌劃，也使得打破土地使用權(quán)的界限成為可能。

?鼓勵(lì)開發(fā)商代建或相鄰地塊的聯(lián)合開發(fā)機(jī)制：值得指出的是，即便統(tǒng)籌規(guī)劃，建立站點(diǎn)區(qū)域系統(tǒng)的地下空間規(guī)劃，仍然還需要其他協(xié)調(diào)機(jī)制，包括：

調(diào)整土地使用權(quán)，鼓勵(lì)開發(fā)商配建公共空間：根據(jù)城市設(shè)計(jì)的指引，理應(yīng)將靜安寺東側(cè)的步行街和九百廣場(chǎng)高臺(tái)式的中庭廣場(chǎng)組合成一個(gè)“T”字形的公共空間，從而形成地鐵1號(hào)、2號(hào)口處的完整空間。但靜安寺廟東步行街屬于上海城建配套發(fā)展公司，而緊鄰久光城市廣場(chǎng)用地屬于九百集團(tuán)。為保證地塊開發(fā)的完整性和公共空間的質(zhì)量，在2000年靜安寺地區(qū)重大項(xiàng)目的整體規(guī)劃中，通過協(xié)調(diào)進(jìn)行了用地權(quán)屬調(diào)整。靜安寺廟北步行街北段地塊，經(jīng)批準(zhǔn)九百集團(tuán)擴(kuò)大用地許可后，由九百集團(tuán)和上海城建共同開發(fā)，而不是作為城市道路廣場(chǎng)或市政設(shè)施用地單獨(dú)建設(shè)。這種土地使用權(quán)的調(diào)整，一方面，使得九百集團(tuán)的用地?cái)U(kuò)大，在容積率給定的前提下，增加了開發(fā)建筑量；另一方面，步行街作為商業(yè)開發(fā)的附屬項(xiàng)目，通過私人資金投入，保證了公共空間的質(zhì)量和資金來源。

建立立體分層產(chǎn)權(quán)，鼓勵(lì)相鄰地塊開發(fā)商合作開發(fā)公共空間：2007年《物權(quán)法》明確“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益”。據(jù)此，靜安寺地下空間開發(fā)在具體實(shí)施中，引入立體產(chǎn)權(quán)與聯(lián)合開發(fā)，有效整合了地下空間的建設(shè)實(shí)施。具體操作是，對(duì)分屬不同開發(fā)主體的相鄰地塊，其中一個(gè)地塊通過向另一地塊轉(zhuǎn)讓部分空間的土地使用權(quán)，以提升自身地塊的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)兩塊土地的綜合開發(fā)。對(duì)此，靜安寺城市航站樓和久百城市廣場(chǎng)地塊進(jìn)行初次嘗試。兩塊土地的權(quán)利主體分別提出詳細(xì)規(guī)劃報(bào)批請(qǐng)示，經(jīng)批復(fù)確認(rèn)后，從規(guī)劃層面，確立整體開發(fā)方案及立體空間確權(quán)，再由土地管理部門通過土地掛牌的方式，與兩幅地塊權(quán)利主體分別簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，城市航站樓地塊由此取得了久百城市廣場(chǎng)的部分地下空間使用權(quán)，解決了其交通設(shè)施空間的問題。在靜安寺具體的開發(fā)中，地役權(quán)的出讓方式，使得立體空間整合更具靈活性，這種模式對(duì)已經(jīng)高度開發(fā)、空間有限的地塊開發(fā)和更新十分實(shí)用。

總結(jié)與啟示

靜安寺作為商業(yè)中心區(qū)的大型換乘樞紐站點(diǎn)，在地下步行通道的組織、地鐵與商業(yè)的緊密結(jié)合，以及良好步行體驗(yàn)的營造上，都體現(xiàn)了市場(chǎng)化和人性化理念。特別是，通過地鐵與商業(yè)的結(jié)合，既完成了立體步行系統(tǒng)的整合，也借由私人資本的投入優(yōu)化了步行通道的設(shè)施環(huán)境，方便了乘客，同時(shí)也促進(jìn)了商業(yè)的活力及客流共享。

對(duì)地鐵站周邊的公共空間而言，靜安寺通過臨時(shí)性活動(dòng)的空間設(shè)計(jì)和準(zhǔn)許機(jī)制，促進(jìn)了空間的多模式、多時(shí)段利用，營造了充滿活力的豐富場(chǎng)所和地區(qū)形象。這一點(diǎn)是國內(nèi)許多城市地鐵站忽略的。

在地鐵站綜合開發(fā)的機(jī)制設(shè)計(jì)中，靜安寺無疑進(jìn)行了諸多大膽創(chuàng)新，包括建設(shè)權(quán)的協(xié)商轉(zhuǎn)讓和地役權(quán)模式轉(zhuǎn)讓，但其成功一定程度上依賴于政府主導(dǎo)的開發(fā)模式。一方面，城市設(shè)計(jì)的指導(dǎo)作用需要政府一以貫之且有力的執(zhí)行；另一方面，地塊建設(shè)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由于有具體的報(bào)批和許可流程，在土地權(quán)屬方有一方是政府時(shí)，更易實(shí)現(xiàn)。但靜安寺的經(jīng)驗(yàn)無疑給地鐵站綜合開發(fā)的公共空間建設(shè)資金和用地權(quán)屬協(xié)調(diào)兩方面提供了有益的思路。

作者簡介：

陳洋，上海城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃師， 場(chǎng)所營造實(shí)驗(yàn)室聯(lián)合創(chuàng)始人，北京大學(xué)城市規(guī)劃學(xué)士、巴黎政治大學(xué)大都市治理碩士。場(chǎng)所營造實(shí)驗(yàn)室（Crowdsourcing Placemaker，CSP）是一個(gè)致力于借助公眾、社區(qū)及多元主體力量，通過眾包式/參與式規(guī)劃營造更好公共空間的非正式研究和實(shí)踐團(tuán)隊(duì)。CSP此次與WRI合作，共同完成了本系列文章的撰寫。