“不拿貴地不借貴錢(qián)”，這是寶龍地產(chǎn)總裁許華芳透露的保持高毛利的法則。8月19日，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)。上半年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額530.39億元，同比增加68.2%，毛利率35.2%，穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先水平。

上半年已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的50.5%，根據(jù)寶龍地產(chǎn)下半年計(jì)劃推出約1184億元貨值來(lái)推算，只要下半年實(shí)現(xiàn)超過(guò)44%的去化率，寶龍地產(chǎn)便可實(shí)現(xiàn)全年1050億銷(xiāo)售目標(biāo)。

維持30%毛利率

寶龍將“合理利潤(rùn)空間”的標(biāo)準(zhǔn)定為30%的毛利率。在許華芳看來(lái)，只有維持30%以上的毛利率才能保證公司的利潤(rùn)空間和風(fēng)險(xiǎn)控制。此次中報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，除了實(shí)現(xiàn)較高的毛利率外，寶龍地產(chǎn)在總收入、歸母凈利潤(rùn)等均實(shí)現(xiàn)了較大幅度的提升。

“不拿貴地”是利潤(rùn)的保障之一。今年上半年拉開(kāi)集中供地的大幕，在部分重點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)了“算不過(guò)賬”的局面，開(kāi)發(fā)商表示“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”。在這樣的背景下，寶龍地產(chǎn)似乎保持了十二分的冷靜。

“今年上半年，集中供地的城市，寶龍地產(chǎn)一塊地也沒(méi)拿。在集中供地的城市中，算來(lái)算去上海利潤(rùn)最好，而其他地方利潤(rùn)比較薄。”許華芳表示，土地市場(chǎng)還是應(yīng)該回歸理性，如果土地太貴，又控制了房子的售價(jià)，加上監(jiān)管還比較嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商的生意是很難進(jìn)行。因此寶龍地產(chǎn)調(diào)整了策略，避開(kāi)較熱的土地。

上半年，寶龍新增19幅地塊，涉及紹興、臺(tái)州、泉州等15個(gè)城市，總土地平均成本價(jià)為3570元/平方米，土地成交均價(jià)占2021年上半年銷(xiāo)售均價(jià)比例為22.8%。

長(zhǎng)三角依然是寶龍的重要“糧倉(cāng)”。截至6月30日，寶龍地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為3780萬(wàn)平方米，近70%分布于長(zhǎng)三角地區(qū)。上半年，寶龍地產(chǎn)的長(zhǎng)三角版圖進(jìn)一步拓展了安徽市場(chǎng)。

“寶龍的第一核心還是長(zhǎng)三角，第二核心是大灣區(qū)。”寶龍的布局一貫穩(wěn)扎穩(wěn)打，深耕為主。在洞察了大灣區(qū)綜合體市場(chǎng)不飽和的商機(jī)后，將其規(guī)劃為長(zhǎng)三角之外的第二重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。寶龍地產(chǎn)在大灣區(qū)的拿地策略與長(zhǎng)三角有所區(qū)別。許華芳表示，過(guò)去兩年，寶龍地產(chǎn)只在大灣區(qū)勾地，不參與土拍，未來(lái)兩三年依然秉持這一策略。今年上半年，寶龍地產(chǎn)首次進(jìn)入大灣區(qū)的中山和佛山兩個(gè)城市，與廣州市政府簽訂了500億元戰(zhàn)略投資協(xié)議。

堅(jiān)守“三道紅線”

8月，“三道紅線”政策出臺(tái)整整一周年。據(jù)市場(chǎng)消息，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%。這一比例限制不僅包括了房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲取地塊的支出。

中報(bào)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)繼續(xù)保持在“三道紅線”的綠檔企業(yè)一欄。截至2021年6月底，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債率為77.84%，剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.98%，現(xiàn)金比短債為109.29%。

“寶龍地產(chǎn)的策略是要守住‘三道紅線’，在紅線內(nèi)，能做多好做多好，我們不會(huì)勉強(qiáng)為了增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。在控制好‘三道紅線’以及拿地40%限額下，我相信寶龍仍會(huì)保持優(yōu)于行業(yè)的增速。”許華芳表示。

不管是“三道紅線”，還是“土地兩集中”，都標(biāo)志著融資環(huán)境在持續(xù)收緊。銀行額度偏緊之下，房企的回款迎來(lái)挑戰(zhàn)。許華芳稱(chēng)，銷(xiāo)售回款將是今年下半年要主抓的重點(diǎn)。

許華芳認(rèn)為，過(guò)去三四個(gè)月，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的政策越來(lái)越細(xì)化，從行業(yè)角度來(lái)說(shuō)，要學(xué)會(huì)擁抱政策，首先需要了解政策，提升自己是根本，更需要了解政策和提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。去年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍地產(chǎn)提出未來(lái)五年要實(shí)現(xiàn)“雙百雙千”企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，即達(dá)成新增開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心超一百座、核心利潤(rùn)超一百億、全口徑銷(xiāo)售額超一千億、上市公司總市值超一千億。今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上許華芳表示：“不拿貴地，不借貴錢(qián)，迎接政策大方向，順應(yīng)政策，做好自己，聚焦長(zhǎng)三角及大灣區(qū)城市群，有信心完成‘雙百雙千’計(jì)劃?！?/p>

多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)的增長(zhǎng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的穩(wěn)定，讓寶龍地產(chǎn)在資本市場(chǎng)的“身價(jià)”也水漲船高。多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)近期相繼調(diào)升了寶龍地產(chǎn)的評(píng)級(jí)。標(biāo)普上調(diào)公司主體評(píng)級(jí)至BB-，債券評(píng)級(jí)至B+，展望穩(wěn)定，這也是寶龍地產(chǎn)上市以來(lái)首次邁入“BB級(jí)”行列。大公國(guó)際也將寶龍地產(chǎn)子公司寶龍實(shí)業(yè)的主體長(zhǎng)期信用等級(jí)評(píng)定為AAA級(jí)。寶龍地產(chǎn)還獲納入MSCI中國(guó)指數(shù)。