門診問題：

房屋經過公證被賣，還能要回來嗎?

門診專家：

北京理工大學副教授　孟強

湖南大學助理教授　黎楚文

北京煒衡律師事務所律師　邢嘉然

專家觀點：

構成表見代理的，買方可依據(jù)買賣合同取得房屋所有權。即使還沒辦過戶登記，買方也可要求履行合同，從而取得房屋所有權。

受讓方只是善意地認為與其交易的人有代理權，并未在誰對房屋享有處分權上產生誤認，這屬于善意地相信代理人有代理權的情形，而不是善意地相信無處分權的人有處分權的情形，故不適用善意取得制度。

如果司機冒充黃有龍進行了公證，根據(jù)相關規(guī)定，公證處負有過錯責任。黃有龍可依據(jù)該規(guī)定追究公證處的侵權責任。

一處豪宅，被司機冒充本人賣了？日前，影視明星趙薇的丈夫黃有龍以被冒充為由拒絕騰房，被買家訴諸法院。案件引起廣泛關注。就此，記者采訪了北京理工大學法學院副教授孟強、湖南大學法學院助理教授黎楚文、北京煒衡律師事務所律師邢嘉然等專家學者，對案中涉及的房屋經過公證被賣，買賣合同是否有效等法律問題進行探討。

公證委托賣房引發(fā)紛爭

據(jù)媒體報道，武某2014年簽訂購買房屋合同、支付了1500余萬元，將趙薇丈夫黃有龍的一套房屋買下并進行了過戶，此后房屋始終無法騰退交付，故向法院起訴，要求黃有龍交付房屋并支付違約金20萬元。然而，黃有龍一方向法院表示，該房并非黃有龍賣出，而是其司機違法辦理委托公證手續(xù)賣出，黃有龍對賣房并不知情，就此事已向公安機關報案，冒名者也已接受警方訊問并供述了案件事實，案件已經立案。

據(jù)武某代理律師表示，在房屋交易前，與武某處理委托交易事宜的受委托人靳某曾出示房產證等相關證件，并經公證處公證為房屋產權人黃有龍的委托人。

因刑事案件審理結果將直接影響民事案件的審理結果，法院裁定中止審理。如果真是司機冒充黃有龍進行公證、委托他人賣房，那么爭議中的房產應歸誰所有？這起糾紛如何處理才能定分止爭？

是否有權處分與買賣合同的有效性

有學者在接受采訪時表示，如果是司機冒充，這一行為是典型的“冒名行為”，而法律對于冒名行為如何定性存在一定爭議。

邢嘉然表示，該案中，買賣合同是武某與黃有龍的“代理人”靳某簽訂的。而該“代理人”如果只是取得了假冒黃有龍的司機的授權，并未取得黃有龍的授權，則其以黃有龍的代理人的名義簽訂買賣合同實質上是無權代理。但是，合同法規(guī)定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。這在學理上稱作表見代理。該案中，由于買方出于對公證的信任，還是完全有理由相信該“代理人”是有代理權的。這種情況下，“代理人”的行為構成表見代理，代理行為有效，買賣合同對黃有龍發(fā)生效力。也就是說，法律上將黃有龍視為出賣人，就像買賣合同真的是由他本人委托代理人簽訂的一樣。假如該案當中不構成表見代理，則情況又會不同。合同法規(guī)定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。因此，在“代理人”的行為不構成表見代理的情況下，如果黃有龍對“代理人”的行為進行了追認，則買賣合同對黃有龍發(fā)生效力;如果黃有龍拒絕追認，則買賣合同對黃有龍并不發(fā)生效力，即法律上不會將黃有龍視為出賣人。

委托買賣有些情況構成表見代理，并使合同有效？黎楚文解釋，表見代理是指行為人雖無代理權，但由于本人的行為，造成了足以使善意第三人有理由相信其有代理權的表象，而與善意第三人進行的、由本人承擔法律后果的代理行為。其中的關鍵是“有理由相信”，就是說，買受方在委托人持有公證委托書、房產證、身份證等具有可信度的證明材料時，以合理價格買入房產，則可能構成表見代理。在構成表見代理的情況下，合同有效，依據(jù)有效合同進行了房產過戶，房屋買受人的權利應得到保護。

孟強表示，在不動產交易過程中，以委托的方式授權他人代為進行房屋出售或購買，均不鮮見。受托人一般除了委托授權的公證文書以外，往往還需要持有委托人的身份證原件、戶籍證明，再加上自己的身份證等材料，才能順利在房屋登記機關辦理相關手續(xù)。如果本人身份證明、戶籍證明等均能被輕易獲取，則表明本人在保管重要證件方面存在較大疏漏，這也是構成表見代理的背后原因。

買受方能否主張善意取得房屋所有權

不動產涉及登記制度，不動產所有權可否適用善意取得也是司法實踐中的一個難題。

邢嘉然表示，如果該案中構成表見代理，因買賣合同直接約束黃有龍，買方可依據(jù)買賣合同取得房屋所有權。即使還沒辦過戶登記，買方也可要求黃有龍履行合同，從而取得房屋所有權。這種情況下，確定房屋所有權歸屬不適用善意取得制度。但是，如果該案不構成表見代理，而黃有龍又拒絕追認，雖然房屋已經過戶到買方名下，但依據(jù)合同法的相關規(guī)定，出賣的標的物應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。沒有房主的授權，假冒房主偷賣了房主的豪宅，其行為顯然屬于無權處分。因此，買方能否取得房屋所有權就要看是否符合善意取得的條件了。

孟強介紹，物權法第106條第1款規(guī)定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人。”如果滿足這些條件，則可以主張善意取得。

如何適用這些規(guī)定？邢嘉然認為，根據(jù)物權法對善意取得制度的規(guī)定，雖然房屋是無處分權人轉讓給買方的，但除法律另有規(guī)定外，如果同時符合上述規(guī)定中的三個條件，則買方取得所有權。否則，買方不能取得所有權。目前，房屋已過戶到買方名下，這個條件已符合。判斷是否符合以合理價格轉讓的條件，可以參照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》中關于什么是明顯不合理價格的規(guī)定，即轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價70%或高于當?shù)刂笇r或者市場交易價30%的，一般可以視為明顯不合理的價格。不過，該案的復雜在于，在不構成表見代理的情況下，即買方沒有理由相信“代理人”有代理權的情況下，如何能夠認定買方是善意的，即不知道司機及“代理人”是無權處分。假設買方見過司機，而司機拿著黃有龍的身份證等文件，且司機的長相與黃有龍確實難以分辨，這或許能認定買方是善意的。

對于是否適用善意取得，黎楚文表示，大陸法系傳統(tǒng)上的善意取得制度僅適用于動產，但我國物權法明確規(guī)定不動產也可以善意取得，不過，不動產善意取得主要適用于不動產登記有錯誤的情形。比如，用夫妻婚后共同收入購置的房產，僅登記在夫妻中的一人名下，或者房屋本來應由弟弟繼承，但錯誤地登記在哥哥名下。這就發(fā)生名義的所有權人和實際的所有權人不一致，而受讓方善意地認為不動產登記簿上記載一方是所有權人，能夠處分房產。但這起糾紛中，并沒有這種情形。受讓方只是善意地認為與其交易的人有代理權，并未在誰對房屋享有處分權上產生誤認，這屬于善意地相信代理人有代理權的情形，而不是善意地相信無處分權的人有處分權的情形，故不適用善意取得制度。

還有學者認為，針對這個特殊案例，需要依據(jù)物權法行為理論來判斷是否可以獲得所有權，進一步明辨法理。雖然法律行為是物權變動的通常原因，但其成立生效并不能直接發(fā)生物權變動的效果，還必須進行不動產登記或者動產交付，也即“未公示者不得生效”。而一個關鍵的問題是，物權公示必須具備合法性、真實性的要件。也就是說，不動產登記只有符合當事人出讓所有權的意思表示，才能發(fā)生所有權轉移效果。更甚之，不動產登記也是可以撤銷的，第三人不可以僅依據(jù)不動產登記主張所有權。

各方合法權益應如何維護

不管“司機賣了老板房子”的故事最終如何落幕，各方合法權益的維護至關重要，但如何衡量各方權利保護是司法實踐中的難題。

有學者主張，因為法律對冒名行為定性存在爭議，既不能確定黃有龍的司機的行為屬于無權處分，也不能確定其行為屬于無權代理，因此也不能確定武某就可以受到善意取得或者表見代理的保護。但是，從現(xiàn)代法保護交易安全的角度，更適宜支持買受方的主張。具體對于武某而言，如果其屬于善意，而黃有龍的行為又讓武某有正當理由相信對方有處分權或者代理權，此時應保護武某的利益。黃有龍所受損失的賠償責任應由司機和靳某承擔，司機和靳某屬于共同侵權。

孟強表示，如果黃有龍確系被司機冒充作為委托人，對靳某進行了委托公證，而靳某又取得出售房屋所必需的黃有龍的各項證件資料，那么司機屬于無權處分，但也構成表見代理，武某在符合善意取得條件時有權主張房屋的所有權。對此，房屋原所有權人如何維護權益？根據(jù)物權法第106條第2款的規(guī)定：“受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失?！币虼耍S有龍可向其司機請求賠償損失，如果靳某也是知情的、與司機存在通謀，則也可以一并向靳某主張賠償損失。

黎楚文認為，從利益衡量來說，應著重考慮這種小概率事件的風險由誰來承擔更為合適或者誰來控制這一風險成本更低。該案中，所有權人顯然更適合承擔這一風險，他也更容易采取一些防范措施，例如妥善保管證件，來避免這類事情的發(fā)生。若駁回買受人的訴訟請求，會嚴重妨礙交易安全，大大增加社會的交易成本，得不償失。不過，也有學者認為，如果輕易地承認不真實的物權登記是合法的話，會造成一定的社會風險，助長犯罪可能性。

“具體來說，當事人合法權益的保護，可以區(qū)分不同情形?！毙霞稳徽J為，這個案件中，還需要判斷公證人員和公證處的責任。邢嘉然表示，依據(jù)公證法及其相關司法解釋規(guī)定，公證機構及其公證員因在公證過程中未盡到充分的審查、核實義務，致使公證書錯誤或者不真實的，給當事人、公證事項的利害關系人造成損失的，由公證機構承擔相應的賠償責任。如果司機冒充黃有龍進行了公證，根據(jù)上述規(guī)定，公證處負有過錯責任。因此，黃有龍可依據(jù)該規(guī)定追究公證處的侵權責任，公證處賠償后，可以向有故意或者重大過失的公證員追償。當然，如果該案涉嫌故意提供虛假證明文件等行為，就應適用刑法相關規(guī)定。

具體到房產登記方是否存在責任，孟強介紹，對于登記機關的審查標準目前我國物權法等法律法規(guī)確立的是形式審查為主、實質審查為輔的審查標準。例如，物權法第12條規(guī)定：“登記機構應當履行下列職責：(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；(二)就有關登記事項詢問申請人；(三)如實、及時登記有關事項；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看?！庇捎诂F(xiàn)實中交易量大、交易程序復雜，登記機關采取窗口式辦公、叫號排隊的辦公方式，仍然人滿為患，登記工作人員根本不可能進行實質審查，都是書面材料的形式審查，在賣方的受托人提供經公證的授權委托書、雙方身份證件及戶籍證明等證明力強大的材料時，按照流程進行辦理，不存在過錯之說。