門診問題：

房屋經(jīng)過公證被賣，還能要回來嗎?

門診專家：

北京理工大學(xué)副教授　孟強(qiáng)

湖南大學(xué)助理教授　黎楚文

北京煒衡律師事務(wù)所律師　邢嘉然

專家觀點(diǎn)：

構(gòu)成表見代理的，買方可依據(jù)買賣合同取得房屋所有權(quán)。即使還沒辦過戶登記，買方也可要求履行合同，從而取得房屋所有權(quán)。

受讓方只是善意地認(rèn)為與其交易的人有代理權(quán)，并未在誰對(duì)房屋享有處分權(quán)上產(chǎn)生誤認(rèn)，這屬于善意地相信代理人有代理權(quán)的情形，而不是善意地相信無處分權(quán)的人有處分權(quán)的情形，故不適用善意取得制度。

如果司機(jī)冒充黃有龍進(jìn)行了公證，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公證處負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任。黃有龍可依據(jù)該規(guī)定追究公證處的侵權(quán)責(zé)任。

一處豪宅，被司機(jī)冒充本人賣了？日前，影視明星趙薇的丈夫黃有龍以被冒充為由拒絕騰房，被買家訴諸法院。案件引起廣泛關(guān)注。就此，記者采訪了北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)、湖南大學(xué)法學(xué)院助理教授黎楚文、北京煒衡律師事務(wù)所律師邢嘉然等專家學(xué)者，對(duì)案中涉及的房屋經(jīng)過公證被賣，買賣合同是否有效等法律問題進(jìn)行探討。

公證委托賣房引發(fā)紛爭(zhēng)

據(jù)媒體報(bào)道，武某2014年簽訂購(gòu)買房屋合同、支付了1500余萬元，將趙薇丈夫黃有龍的一套房屋買下并進(jìn)行了過戶，此后房屋始終無法騰退交付，故向法院起訴，要求黃有龍交付房屋并支付違約金20萬元。然而，黃有龍一方向法院表示，該房并非黃有龍賣出，而是其司機(jī)違法辦理委托公證手續(xù)賣出，黃有龍對(duì)賣房并不知情，就此事已向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，冒名者也已接受警方訊問并供述了案件事實(shí)，案件已經(jīng)立案。

據(jù)武某代理律師表示，在房屋交易前，與武某處理委托交易事宜的受委托人靳某曾出示房產(chǎn)證等相關(guān)證件，并經(jīng)公證處公證為房屋產(chǎn)權(quán)人黃有龍的委托人。

因刑事案件審理結(jié)果將直接影響民事案件的審理結(jié)果，法院裁定中止審理。如果真是司機(jī)冒充黃有龍進(jìn)行公證、委托他人賣房，那么爭(zhēng)議中的房產(chǎn)應(yīng)歸誰所有？這起糾紛如何處理才能定分止?fàn)帲?/p>

是否有權(quán)處分與買賣合同的有效性

有學(xué)者在接受采訪時(shí)表示，如果是司機(jī)冒充，這一行為是典型的“冒名行為”，而法律對(duì)于冒名行為如何定性存在一定爭(zhēng)議。

邢嘉然表示，該案中，買賣合同是武某與黃有龍的“代理人”靳某簽訂的。而該“代理人”如果只是取得了假冒黃有龍的司機(jī)的授權(quán)，并未取得黃有龍的授權(quán)，則其以黃有龍的代理人的名義簽訂買賣合同實(shí)質(zhì)上是無權(quán)代理。但是，合同法規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。這在學(xué)理上稱作表見代理。該案中，由于買方出于對(duì)公證的信任，還是完全有理由相信該“代理人”是有代理權(quán)的。這種情況下，“代理人”的行為構(gòu)成表見代理，代理行為有效，買賣合同對(duì)黃有龍發(fā)生效力。也就是說，法律上將黃有龍視為出賣人，就像買賣合同真的是由他本人委托代理人簽訂的一樣。假如該案當(dāng)中不構(gòu)成表見代理，則情況又會(huì)不同。合同法規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。因此，在“代理人”的行為不構(gòu)成表見代理的情況下，如果黃有龍對(duì)“代理人”的行為進(jìn)行了追認(rèn)，則買賣合同對(duì)黃有龍發(fā)生效力;如果黃有龍拒絕追認(rèn)，則買賣合同對(duì)黃有龍并不發(fā)生效力，即法律上不會(huì)將黃有龍視為出賣人。

委托買賣有些情況構(gòu)成表見代理，并使合同有效？黎楚文解釋，表見代理是指行為人雖無代理權(quán)，但由于本人的行為，造成了足以使善意第三人有理由相信其有代理權(quán)的表象，而與善意第三人進(jìn)行的、由本人承擔(dān)法律后果的代理行為。其中的關(guān)鍵是“有理由相信”，就是說，買受方在委托人持有公證委托書、房產(chǎn)證、身份證等具有可信度的證明材料時(shí)，以合理價(jià)格買入房產(chǎn)，則可能構(gòu)成表見代理。在構(gòu)成表見代理的情況下，合同有效，依據(jù)有效合同進(jìn)行了房產(chǎn)過戶，房屋買受人的權(quán)利應(yīng)得到保護(hù)。

孟強(qiáng)表示，在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，以委托的方式授權(quán)他人代為進(jìn)行房屋出售或購(gòu)買，均不鮮見。受托人一般除了委托授權(quán)的公證文書以外，往往還需要持有委托人的身份證原件、戶籍證明，再加上自己的身份證等材料，才能順利在房屋登記機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。如果本人身份證明、戶籍證明等均能被輕易獲取，則表明本人在保管重要證件方面存在較大疏漏，這也是構(gòu)成表見代理的背后原因。

買受方能否主張善意取得房屋所有權(quán)

不動(dòng)產(chǎn)涉及登記制度，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)可否適用善意取得也是司法實(shí)踐中的一個(gè)難題。

邢嘉然表示，如果該案中構(gòu)成表見代理，因買賣合同直接約束黃有龍，買方可依據(jù)買賣合同取得房屋所有權(quán)。即使還沒辦過戶登記，買方也可要求黃有龍履行合同，從而取得房屋所有權(quán)。這種情況下，確定房屋所有權(quán)歸屬不適用善意取得制度。但是，如果該案不構(gòu)成表見代理，而黃有龍又拒絕追認(rèn)，雖然房屋已經(jīng)過戶到買方名下，但依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，出賣的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。沒有房主的授權(quán)，假冒房主偷賣了房主的豪宅，其行為顯然屬于無權(quán)處分。因此，買方能否取得房屋所有權(quán)就要看是否符合善意取得的條件了。

孟強(qiáng)介紹，物權(quán)法第106條第1款規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”如果滿足這些條件，則可以主張善意取得。

如何適用這些規(guī)定？邢嘉然認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法對(duì)善意取得制度的規(guī)定，雖然房屋是無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓給買方的，但除法律另有規(guī)定外，如果同時(shí)符合上述規(guī)定中的三個(gè)條件，則買方取得所有權(quán)。否則，買方不能取得所有權(quán)。目前，房屋已過戶到買方名下，這個(gè)條件已符合。判斷是否符合以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓的條件，可以參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》中關(guān)于什么是明顯不合理價(jià)格的規(guī)定，即轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)70%或高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)30%的，一般可以視為明顯不合理的價(jià)格。不過，該案的復(fù)雜在于，在不構(gòu)成表見代理的情況下，即買方?jīng)]有理由相信“代理人”有代理權(quán)的情況下，如何能夠認(rèn)定買方是善意的，即不知道司機(jī)及“代理人”是無權(quán)處分。假設(shè)買方見過司機(jī)，而司機(jī)拿著黃有龍的身份證等文件，且司機(jī)的長(zhǎng)相與黃有龍確實(shí)難以分辨，這或許能認(rèn)定買方是善意的。

對(duì)于是否適用善意取得，黎楚文表示，大陸法系傳統(tǒng)上的善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)，但我國(guó)物權(quán)法明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)也可以善意取得，不過，不動(dòng)產(chǎn)善意取得主要適用于不動(dòng)產(chǎn)登記有錯(cuò)誤的情形。比如，用夫妻婚后共同收入購(gòu)置的房產(chǎn)，僅登記在夫妻中的一人名下，或者房屋本來應(yīng)由弟弟繼承，但錯(cuò)誤地登記在哥哥名下。這就發(fā)生名義的所有權(quán)人和實(shí)際的所有權(quán)人不一致，而受讓方善意地認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載一方是所有權(quán)人，能夠處分房產(chǎn)。但這起糾紛中，并沒有這種情形。受讓方只是善意地認(rèn)為與其交易的人有代理權(quán)，并未在誰對(duì)房屋享有處分權(quán)上產(chǎn)生誤認(rèn)，這屬于善意地相信代理人有代理權(quán)的情形，而不是善意地相信無處分權(quán)的人有處分權(quán)的情形，故不適用善意取得制度。

還有學(xué)者認(rèn)為，針對(duì)這個(gè)特殊案例，需要依據(jù)物權(quán)法行為理論來判斷是否可以獲得所有權(quán)，進(jìn)一步明辨法理。雖然法律行為是物權(quán)變動(dòng)的通常原因，但其成立生效并不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，還必須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或者動(dòng)產(chǎn)交付，也即“未公示者不得生效”。而一個(gè)關(guān)鍵的問題是，物權(quán)公示必須具備合法性、真實(shí)性的要件。也就是說，不動(dòng)產(chǎn)登記只有符合當(dāng)事人出讓所有權(quán)的意思表示，才能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移效果。更甚之，不動(dòng)產(chǎn)登記也是可以撤銷的，第三人不可以僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記主張所有權(quán)。

各方合法權(quán)益應(yīng)如何維護(hù)

不管“司機(jī)賣了老板房子”的故事最終如何落幕，各方合法權(quán)益的維護(hù)至關(guān)重要，但如何衡量各方權(quán)利保護(hù)是司法實(shí)踐中的難題。

有學(xué)者主張，因?yàn)榉蓪?duì)冒名行為定性存在爭(zhēng)議，既不能確定黃有龍的司機(jī)的行為屬于無權(quán)處分，也不能確定其行為屬于無權(quán)代理，因此也不能確定武某就可以受到善意取得或者表見代理的保護(hù)。但是，從現(xiàn)代法保護(hù)交易安全的角度，更適宜支持買受方的主張。具體對(duì)于武某而言，如果其屬于善意，而黃有龍的行為又讓武某有正當(dāng)理由相信對(duì)方有處分權(quán)或者代理權(quán)，此時(shí)應(yīng)保護(hù)武某的利益。黃有龍所受損失的賠償責(zé)任應(yīng)由司機(jī)和靳某承擔(dān)，司機(jī)和靳某屬于共同侵權(quán)。

孟強(qiáng)表示，如果黃有龍確系被司機(jī)冒充作為委托人，對(duì)靳某進(jìn)行了委托公證，而靳某又取得出售房屋所必需的黃有龍的各項(xiàng)證件資料，那么司機(jī)屬于無權(quán)處分，但也構(gòu)成表見代理，武某在符合善意取得條件時(shí)有權(quán)主張房屋的所有權(quán)。對(duì)此，房屋原所有權(quán)人如何維護(hù)權(quán)益？根據(jù)物權(quán)法第106條第2款的規(guī)定：“受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。”因此，黃有龍可向其司機(jī)請(qǐng)求賠償損失，如果靳某也是知情的、與司機(jī)存在通謀，則也可以一并向靳某主張賠償損失。

黎楚文認(rèn)為，從利益衡量來說，應(yīng)著重考慮這種小概率事件的風(fēng)險(xiǎn)由誰來承擔(dān)更為合適或者誰來控制這一風(fēng)險(xiǎn)成本更低。該案中，所有權(quán)人顯然更適合承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)，他也更容易采取一些防范措施，例如妥善保管證件，來避免這類事情的發(fā)生。若駁回買受人的訴訟請(qǐng)求，會(huì)嚴(yán)重妨礙交易安全，大大增加社會(huì)的交易成本，得不償失。不過，也有學(xué)者認(rèn)為，如果輕易地承認(rèn)不真實(shí)的物權(quán)登記是合法的話，會(huì)造成一定的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，助長(zhǎng)犯罪可能性。

“具體來說，當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，可以區(qū)分不同情形?！毙霞稳徽J(rèn)為，這個(gè)案件中，還需要判斷公證人員和公證處的責(zé)任。邢嘉然表示，依據(jù)公證法及其相關(guān)司法解釋規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)及其公證員因在公證過程中未盡到充分的審查、核實(shí)義務(wù)，致使公證書錯(cuò)誤或者不真實(shí)的，給當(dāng)事人、公證事項(xiàng)的利害關(guān)系人造成損失的，由公證機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果司機(jī)冒充黃有龍進(jìn)行了公證，根據(jù)上述規(guī)定，公證處負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任。因此，黃有龍可依據(jù)該規(guī)定追究公證處的侵權(quán)責(zé)任，公證處賠償后，可以向有故意或者重大過失的公證員追償。當(dāng)然，如果該案涉嫌故意提供虛假證明文件等行為，就應(yīng)適用刑法相關(guān)規(guī)定。

具體到房產(chǎn)登記方是否存在責(zé)任，孟強(qiáng)介紹，對(duì)于登記機(jī)關(guān)的審查標(biāo)準(zhǔn)目前我國(guó)物權(quán)法等法律法規(guī)確立的是形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的審查標(biāo)準(zhǔn)。例如，物權(quán)法第12條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。”由于現(xiàn)實(shí)中交易量大、交易程序復(fù)雜，登記機(jī)關(guān)采取窗口式辦公、叫號(hào)排隊(duì)的辦公方式，仍然人滿為患，登記工作人員根本不可能進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，都是書面材料的形式審查，在賣方的受托人提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書、雙方身份證件及戶籍證明等證明力強(qiáng)大的材料時(shí)，按照流程進(jìn)行辦理，不存在過錯(cuò)之說。