在被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談，并被列為房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市后，廣東省惠州市8月9日凌晨出臺樓市新政，重點片區(qū)非戶籍居民限制購買新房，同時嚴(yán)格執(zhí)行2017年4月9日后新購住房三年限售政策，超出“三道紅線”的房企不得參與惠州土地招拍掛等。

惠州市《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，由惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、惠州市自然資源局、惠州市市場監(jiān)督管理局、惠州市金融工作局、中國人民銀行惠州市中心支行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會惠州監(jiān)管分局聯(lián)合發(fā)布，共分為8部分內(nèi)容：建立完善房價地價聯(lián)動機(jī)制、加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售和價格備案管理、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管、進(jìn)一步完善商品住房銷售政策、嚴(yán)格落實配建公建設(shè)施、穩(wěn)步提升住房保障覆蓋面、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序以及強(qiáng)化聯(lián)動調(diào)控機(jī)制。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，惠州此次政策出臺，進(jìn)一步說明下半年熱點三四線城市政策調(diào)控的導(dǎo)向。通過此類調(diào)控，進(jìn)一步釋放下半年政策走向的信號，有助于穩(wěn)定市場、秩序和預(yù)期?；葜荽祟愓叩穆鋵崳兄谶M(jìn)一步打擊投資投機(jī)需求。后續(xù)若是市場炒作過多，那么政策加碼的可能性很大。當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場的政策出臺頻率明顯增多，尤其是在深圳深房理案件查處的基礎(chǔ)上，政策環(huán)境只能趨嚴(yán)，而無放松的地方。

重點區(qū)域限購

在進(jìn)一步完善商品住房銷售政策方面，《通知》提出，嚴(yán)格審查購房資金來源，嚴(yán)防居民挪用消費貸款、個人經(jīng)營性貸款等用于購房，禁止非銀行金融機(jī)構(gòu)向個人提供購房貸款。嚴(yán)格執(zhí)行新購住房三年限售政策，重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非惠州戶籍居民出售新建商品住房，堅決遏制投機(jī)炒房。

對此，惠州住建局重點做出了解釋。重點片區(qū)指的是大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)。今后將根據(jù)市場變化情況，及時調(diào)整重點片區(qū)的范圍?！皡^(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房”，是指重點片區(qū)內(nèi)已取得不動產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）或完成合同備案的住房。共有產(chǎn)權(quán)房屋計入購房人擁有住房套數(shù)。

惠州市住建局明確，2021年8月9日零時前，重點片區(qū)內(nèi)非本市戶籍居民購買新建商品住房未進(jìn)行合同網(wǎng)簽，但可提供定金或首付款電子進(jìn)賬單原件（現(xiàn)金形式支付除外）或稅務(wù)部門出具的完稅證明的，不在限制范圍內(nèi)。

對于嚴(yán)格執(zhí)行新購住房三年限售政策，惠州市住建局解釋稱，《惠州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知》（惠府辦〔2017〕10號）規(guī)定，在2017年4月9日零時后購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。購買時間原則上以合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)，在2017年4月9日零時前未完成合同網(wǎng)簽，但購房人能提供定金或首付款電子進(jìn)賬單原件（現(xiàn)金形式支付除外）或稅務(wù)部門出具的完稅證明的，不受限制。

取得不動產(chǎn)來源為非購買的（包括新建、繼承、受贈、析產(chǎn)、變更、換證等），不受限制。“轉(zhuǎn)讓”是指通過買賣、贈與、交換方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為。通過法院裁定過戶、離婚析產(chǎn)、繼承、作價入股、吸收合并等方式進(jìn)行辦理轉(zhuǎn)移登記的，不受限制。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，惠州在2017年4月份落實了限售政策，當(dāng)時已經(jīng)規(guī)定了限售三年的規(guī)定。此次重新強(qiáng)調(diào)這個政策，目的是為了讓購房者了解政策內(nèi)容，理性置業(yè)。在限購政策方面，若是后續(xù)炒作增加，對于本地居民以及其他領(lǐng)域的限購政策也有望出臺。另外需要說明的是，此次提及的重點片區(qū)，主要是指大亞灣和惠陽，這兩個區(qū)域本身也是炒房比較熱的區(qū)域，也體現(xiàn)了政府對重點區(qū)域重點監(jiān)測的導(dǎo)向。

《通知》規(guī)定，加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售和價格備案管理。穩(wěn)定商品住房供應(yīng)，商品房項目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開全部房源。商品房項目分期申請價格備案的，總建筑面積在5萬平方米以下的，須一次性申請；總建筑面積在5萬平方米（含本數(shù)）以上申請的，每批次的建筑面積不低于3萬平方米（尾盤除外）。對高價樓盤價格進(jìn)行評估，半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折的，對未推售房源備案價格進(jìn)行調(diào)降，堅決防止價格虛高擾亂市場預(yù)期。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管。加強(qiáng)購地資金來源審查，嚴(yán)格落實購地使用自有資金規(guī)定。對超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得參與惠州土地招拍掛。加強(qiáng)對企業(yè)建設(shè)資金監(jiān)督檢查，確保建設(shè)資金落實到位。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定足額繳存和支取預(yù)售資金。

惠州在優(yōu)化土地競拍規(guī)則方面，將實行“限房價、限地價、競配建、競品質(zhì)”等出讓方式。合理確定出讓地塊住宅銷售限價，進(jìn)一步穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

“惠州樓市需求嚴(yán)重依賴于深圳的外溢”

惠州市與深圳市相連，西南接?xùn)|莞市，西交廣州市。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，惠州樓市需求嚴(yán)重依賴于深圳的外溢。近期，隨著深圳樓市下行，惠州樓市已經(jīng)開始下行，房價的上漲只是結(jié)構(gòu)性的因素?；葜荼镜匦枨筇酢⑷丝谔?，但樓市供應(yīng)量、成交量全省第一。靠什么消化呢，靠的是深圳外溢出來的需求。辯證來看，沒有惠州，深圳的樓市需求會被憋住，深圳樓市還會暴漲。而沒有深圳，惠州的樓市也不會發(fā)展出規(guī)模。

惠州被約談問責(zé)以后，被列為住建部重點監(jiān)測城市。此次調(diào)控，有兩個目的：一是，惠州樓市過去兩年太火了，樓市調(diào)控有利于樓市穩(wěn)定。二是讓惠州降低對樓市的依賴。大體量供應(yīng)，這是惠州樓市的優(yōu)勢，也是紓解深圳需求的海綿墊，把這個利用好了，深圳樓市就能穩(wěn)定，惠州樓市也可以持續(xù)發(fā)展。這是深圳和惠州一體化的重要方面。所以，調(diào)控政策在惠州落地，在深圳樓市已經(jīng)下行的情況下，政策打補(bǔ)丁的力度不會非常大。

李宇嘉續(xù)指，更加需要重視的是，惠州按揭利率上升到了非常高的水平，可能是各大城市最高的利率水平了。首套房利率水平為6.82%，二套房利率水平為7.2%。而且，新房和二手房的放貸周期都非常長。

“銀川、徐州和泉州等地樓市都會加碼調(diào)控”

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次惠州出臺政策和此前其被住建部約談有關(guān)?？梢灶A(yù)見，后續(xù)包括銀川、徐州和泉州等地樓市都會進(jìn)行加碼，進(jìn)一步體現(xiàn)了下半年熱點城市政策收緊的導(dǎo)向。

7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實履行城市主體責(zé)任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這5個城市在今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預(yù)期不穩(wěn)，引起社會廣泛關(guān)注。同時，住建部宣布，將銀川、徐州、金華、泉州、惠州市納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

約談后，8月2日深夜，浙江省金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，成為被住建部約談后首個出臺樓市調(diào)控的城市。

《通知》明確實行住宅限售、實行公證搖號銷售，以及要求加強(qiáng)二手住宅價格監(jiān)管、加強(qiáng)金融監(jiān)管、嚴(yán)格更名管理、落實主體責(zé)任等十個方面。

《通知》指出，凡在金華市區(qū)（婺城區(qū)、金義新區(qū)<金東區(qū)>、金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)全域，下同）新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。取得《不動產(chǎn)權(quán)證》的認(rèn)定時間以《不動產(chǎn)權(quán)證》發(fā)證時間為準(zhǔn)。

同時，《通知》提到，加強(qiáng)二手住宅掛牌價格動態(tài)監(jiān)測，及時下架掛牌價格明顯異常房源。在金華市區(qū)開展熱點區(qū)域二手住宅交易參考價格發(fā)布試點，并適時推廣，落實交易參考價格在金融信貸等方面的應(yīng)用。