從90年代到本世紀(jì)初，上海經(jīng)歷了舉世罕見的大動(dòng)遷。

1991年到2003年，共有95萬戶、約300多萬原本住在市中心的上海市民，遷往郊區(qū)動(dòng)遷房。而在原先的拆遷廢墟上拔地而起的高檔商住樓的買主，又往往是一些跨國公司在上海的高管。在這樣的極端對比下，有一句讖語悄悄傳開：未來的上海，內(nèi)環(huán)講英語，中環(huán)講普通話，外環(huán)才講上海話。

時(shí)至今日，這句預(yù)言的背景已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。1995年時(shí)，每3個(gè)住上新房的上海人，就有1人是動(dòng)遷。近20年過去，2014年，上海市動(dòng)遷房面積僅占商品房銷售總面積的3%。本地居民被半強(qiáng)制地遷往郊區(qū)，已不再是市內(nèi)人口流動(dòng)的主要原因。

只要有能力購房，不管是本地人還是外來人口，都可以自由選擇自己的住所。

那么，上海話是會(huì)繼續(xù)走向外環(huán)，還是回到內(nèi)環(huán)呢？

使用來自同策房產(chǎn)咨詢的新房交易數(shù)據(jù)，我們恰好可以進(jìn)行這樣的分析。該數(shù)據(jù)從2012年9月開始至2015年9月結(jié)束，共有15000套新房交易數(shù)據(jù)，包括每套住房的小區(qū)名稱、面積、單價(jià)以及購買者的性別、年齡和來源地（根據(jù)身份證前兩位判斷）。將無法準(zhǔn)確識(shí)別的小區(qū)、車庫的購買記錄以及購房者信息錯(cuò)誤的記錄全部刪除后，還剩下11638條數(shù)據(jù)，來自144個(gè)不同的小區(qū)。

注意，由于遷移戶口并不會(huì)直接改變身份證號(hào)碼，本文所提到的所有“本地”和“外地”并非指戶口所在地的區(qū)別，更多是指出生地的區(qū)別。

首先，我們將所有小區(qū)定位經(jīng)緯度，計(jì)算該小區(qū)至上海市地理中心（人民廣場）的直線距離，與該小區(qū)的住房平均價(jià)格。

從距離市中心不到5公里的高檔住宅區(qū)，到距離市中心50多公里位于金山區(qū)的臨海公寓，房屋的每平方米單價(jià)嚴(yán)格下降。每離市中心遠(yuǎn)1公里，每平米單價(jià)下降920元。比起市中心動(dòng)輒單價(jià)6、7萬以上的小區(qū)，市郊那一群單價(jià)2萬不到的小區(qū)看起來真是白菜價(jià)呢。

那么，從市中心到上海市邊界的這些房子都給誰買走了？

我們將每個(gè)小區(qū)的購買者按照其來源地區(qū)分開來。每個(gè)小區(qū)的買主都包括來自上海的本地購買者，和來自外省的外地購買者，使用購買面積加權(quán)后，可算出每個(gè)小區(qū)的“本地人口購買比例”，如下圖：

上圖的縱軸為每個(gè)小區(qū)的“本地人口購買比例”，橫軸是每個(gè)小區(qū)到市中心的距離?？梢钥吹剑^(qū)每靠近市中心1公里，本地人購買的比例就平均下降0.4%。

按照這個(gè)關(guān)系，從市郊到市中心，上海本地人口購買的比例從60%下降到40%左右。看起來，上海話仍然沒有回到內(nèi)環(huán)，而是繼續(xù)走向了外環(huán)。

上海話為什么繼續(xù)走向外環(huán)？

一種看法是，由于大動(dòng)遷，上海市中心的大部分人口已經(jīng)遷往市郊，中心城區(qū)外來人口多、郊外本地人口多的現(xiàn)象已經(jīng)形成。那么，如果大家都喜歡購買自己身邊的房子，自然就能形成市中心的外來人口購買者多，而市郊的本地人口購買者多的現(xiàn)象。

事實(shí)是否如此呢？

使用2010年人口普查數(shù)據(jù)，將上海市213個(gè)街道/鎮(zhèn)的本地人口比例與該鎮(zhèn)/街道到市中心的距離繪圖如下：

可以看到，在市中心0至20公里范圍內(nèi)，越靠近市中心，本地人口越多。而在20公里范圍以外，則是越靠近郊外本地人口越多。與上圖對比，似乎能夠部分解釋“越靠近郊外，本地人口購房比例越高”的現(xiàn)象。

接下來讓我們看一個(gè)更加有意義的指標(biāo)z：

z可以理解為“本地化速度”。

當(dāng)該比例大于1時(shí)，說明該地區(qū)的本地人口比例會(huì)提高。例如，一個(gè)地區(qū)常住人口的50%為本地人，而其新房的購買者有80%是本地人，那么該地區(qū)的z值大于1，由于遷入人口的本地人比例比平均值更高，我們可以想象，這個(gè)地區(qū)的本地人口居住比例會(huì)逐漸高于50%，并最終升至80%（暫時(shí)不考慮買了新房之后直接出租給其他人的情況）。

反過來，如果z小于1，則該地區(qū)的本地人口居住比例會(huì)逐漸降低——去本地化。z距離1越遠(yuǎn)，說明該地區(qū)的“本地化”或“去本地化”的速度越快。

我們計(jì)算每一個(gè)小區(qū)的本地人口購買比例，并將該小區(qū)五公里范圍內(nèi)的街道/鎮(zhèn)的本地人口居住比例對應(yīng)到該小區(qū)，繪制了不同區(qū)位的“本地化速度”：

可以看到，上海市的本地化呈現(xiàn)出非常明顯的外熱內(nèi)冷趨勢。

在距離市中心20公里之外的郊區(qū)，盡管本地人口比例已經(jīng)比較高，但本地人口的購買比例還要更高，導(dǎo)致這些地區(qū)會(huì)變得越發(fā)“本地化”。而越往市中心，則是“去本地化”的趨勢越顯著。

從這點(diǎn)看，上海話從內(nèi)環(huán)離開，逐步走向外環(huán)的趨勢還會(huì)繼續(xù)。

既然原本的人口分布無法解釋，那么上海話走向外環(huán)的情況到底為何會(huì)出現(xiàn)呢？

不同年齡的購房行為可能是另一個(gè)分析入口。我們根據(jù)上海市分年齡的本地人口和外來人口總數(shù)，可以計(jì)算出各年齡本地人口和外地人口的購房概率，再計(jì)算兩者的比值，公式如下：

j表示每個(gè)年齡的上海人口比起外來人口來說買房的概率高多少。

下圖顯示了不同年齡的上海人相比外來人口的購房強(qiáng)度。

在18到25歲，上海市人口的購房概率要大于外來人口。尤其是對一個(gè)正在大學(xué)就讀或者剛剛本科畢業(yè)的上海學(xué)生來說，他購房的概率要比同年齡的外來人口高出3至4倍。

這樣的概率在26歲發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。從26歲開始，每個(gè)年齡的外來人口購房概率都要大于本地人口了。這也許是因?yàn)樯虾Ｇ嗄甑母改竿缇蜑樽约旱暮⒆訙?zhǔn)備好了房子，而外來人口購房需要數(shù)年的積累，在外來人口開始購房時(shí)，上海本地人口由于早已有房，購房的概率反而下降了。

上海人口和外來人口不同的購房模式其實(shí)反映出的是兩種行為模式。

對于上海人口來說，早些為子女備下婚房是一件很重要的事，提前買好，也可以避免許多結(jié)婚時(shí)可能的麻煩。

而對外來人口來說，如果沒有改善性的換房，白手起家為自己購買婚房幾乎完全不可能。

在這種背景下，一個(gè)很容易想到的猜測是：上海人口的買房可能會(huì)更加考慮家庭生活，要求婚房一步到位；而外來人口購房更多地會(huì)考慮工作——先買一套小房子，住起來再說，反正是不可能一步到位的。（再次強(qiáng)調(diào)，本文的本地與外地的區(qū)別是指出生地而非戶籍所在地。）

根據(jù)以上假設(shè)，畫出分年齡的上海人口和外來人口的購房面積情況。從下圖顯示，無論在哪個(gè)年齡，上海市人口的購房面積總是要大于外來人口，體現(xiàn)出上海人口購房時(shí)的“一步到位”意愿。

另一方面，我們又能畫出分年齡的上海人口和外來人口的購房地段情況。可以看到，不管哪個(gè)年齡，上海人口購房總是要比外來人口購房距離市中心更遠(yuǎn)一些。

將以上兩幅圖聯(lián)系在一起，我們可以得到一個(gè)很直接的結(jié)論：

由于對“一步到位”的要求，上海人口購房更加注重房屋的面積，因而在預(yù)算有限的情況下犧牲了地段，購買了距離市中心更遠(yuǎn)的房子。

而外來人口沒有可能一步到位，只好選擇首先購買面積較小的單身公寓，但這也使他們有機(jī)會(huì)選擇更加靠近市中心的房子。

這兩個(gè)趨勢的結(jié)合，便使得市中心的普通話越來越流行，上海話漸漸地向外繼續(xù)遷移了。

有人可能要感到奇怪，上海人口明明具有更好的先天家庭條件，而且更容易“啃老”，為什么就逐漸遠(yuǎn)離市中心了呢？

要記住的是，前往市郊，并不一定是壞事。

對于外來人口來說，他們選擇了離公司更近，方便打拼，放棄的是像上海人口那樣早早買好大戶型婚房的機(jī)會(huì)。根據(jù)2010年的CFPS數(shù)據(jù)，一個(gè)在上海念完大學(xué)的外地學(xué)生，比起同等狀態(tài)的上海本地學(xué)生來說，結(jié)婚年齡平均要晚2.7歲。

這近2.7年的時(shí)間，大概就是外來人口在上海扎根，向市中心遷移所付出的代價(jià)。

（數(shù)據(jù)支持：同策房產(chǎn)咨詢、城市數(shù)據(jù)團(tuán)）