林浩文先生 Mr. Thomas Lam，港大ICB客席講師，萊坊測量師行執(zhí)行董事、估價(jià)及咨詢部主管

萊坊測量師行最近發(fā)表了新一份的《財(cái)富報(bào)告2021》。踏入第十五年，報(bào)告為私人財(cái)富和優(yōu)質(zhì)豪宅資產(chǎn)提供了獨(dú)特的環(huán)球視野。今年度報(bào)告還探討了《萊坊財(cái)富模型》、《萊坊國際住宅指數(shù)》表現(xiàn)，態(tài)度調(diào)查重點(diǎn)分析，以及《萊坊奢侈品投資指數(shù)》。

報(bào)告重點(diǎn)如下: 

在未來五年，亞洲超高凈值人士將增長達(dá)39%，超越全球27%的平均增幅。

2020年，中國內(nèi)地的超高凈值人士錄得最強(qiáng)勁的年度增長，美國和日本緊隨其后。

在香港，要成為資產(chǎn)最多的1%，需要擁有279萬美元（相等于港幣2,160萬港元），門坎比起澳洲、法國、德國、英國和日本等領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)體高。

29%的香港超高凈值人士有計(jì)劃在2021年置業(yè)，較2020年的21%增加。

2020年香港豪宅錄得6.9%的跌幅，豪宅價(jià)格連續(xù)十四年維持全球第二貴。

英國、香港、美國、澳洲和日本為香港超高凈值人士的五大置業(yè)目的地。

手表、藝術(shù)品和珠寶，為最受亞洲投資者歡迎的奢侈品投資。

根據(jù)究研，到2021年，資產(chǎn)凈值達(dá)三千萬美元或以上的全球超高凈值個(gè)人士將增加27%，達(dá)到663,483位。在同一時(shí)期，全球百萬富翁人數(shù)將增長41%。在未來五年，預(yù)計(jì)亞洲超高凈值個(gè)人士的數(shù)目將增加39%，當(dāng)中印度尼西亞（67%）和印度（63%）的增長領(lǐng)先。

未來五年，亞洲的超高凈值個(gè)人士增長最快，增長達(dá)39%，超越全球27%的平均增幅。到2025年，亞洲將擁有全球24%的超高凈值個(gè)人士，較十年前的17%增加。該地區(qū)已經(jīng)擁有比任何國家都多的億萬富翁（占全球總數(shù)的36%）。中國內(nèi)地超高凈值個(gè)人士的增長速度驚人，預(yù)計(jì)到2025年的十年間將增加246%。 

回顧2020年，根據(jù)《萊坊財(cái)富模型》，全球超高凈值個(gè)人士的數(shù)量增加2.4%，占2019年增長率的三分之一，達(dá)至52萬位。2020年，中國超高凈值個(gè)人士的數(shù)量增幅最大（9,594位），其次是美國（6,080位）和日本（1,199位）。現(xiàn)時(shí)中國內(nèi)地、香港和臺灣的超高凈值個(gè)人士占亞太區(qū)逾66%以上，預(yù)計(jì)到2025年占比將增加至69%，以上的地方將繼續(xù)成為亞洲超高凈值個(gè)人士增長動力。隨著超高凈值個(gè)人士的投資組合日趨多元化和變得更有經(jīng)驗(yàn)，特別是在疫情后，很多投資者都試圖爭奪先發(fā)優(yōu)勢。 對于大中華區(qū)的超高凈值個(gè)人士來說，寫字樓物業(yè)依然是最受歡迎的房地產(chǎn)投資，其次是住宅。

萊坊測量師行的國際豪宅指數(shù)涵蓋全球100個(gè)主要豪宅城市的自主和第二居所，截至2020年12月的樓價(jià)。

奧克蘭在指數(shù)中領(lǐng)先，其豪宅樓價(jià)按年上升 18%。

其他亞洲城市緊隨其后，深圳（+13%），南韓 （+12%）和馬尼拉 （+10%）。

2020年，香港豪宅樓價(jià)下跌6.9%，為2008年以來的最大跌幅。香港豪宅樓價(jià)連續(xù)第14年維持全球第二貴，以100萬美元可以購買23平方米的豪宅。

指數(shù)追蹤的11個(gè)北美市場中，有10個(gè)市場躋身排名榜的首20位。

在英國，在傳統(tǒng)的銷售旺季卻遇上春季長達(dá)八星期的封城禁足，令倫敦的豪宅樓價(jià)下跌4%，相信受歡迎的印花稅假期和市場被壓抑的需求釋放將有助推動市場，有望當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場在夏季時(shí)得以復(fù)蘇。 

盡管2020年經(jīng)濟(jì)疲弱和受疫情影響，香港仍然錄得約100宗成交金額超過1億港元的豪宅交易，對比2019年的127宗交易。在樓價(jià)下調(diào)的趨勢下，豪宅買家繼續(xù)在市場上尋寶。在持續(xù)的低息環(huán)境和供應(yīng)有限的情況下，豪宅投資者和用家的需求堅(jiān)挺，預(yù)計(jì)2021年豪宅樓價(jià)將保持穩(wěn)定。

另外，隨著政府的紓困措施逐步撤銷，倫敦的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力將增強(qiáng)，預(yù)計(jì)今年大倫敦樓價(jià)將大致持平，將有1%的輕微增幅。今年之后預(yù)計(jì)英國樓市表現(xiàn)將超越其他地方，因?yàn)閭惗爻惺苣芰τ邢?，因此買房的需求將進(jìn)一步推展到其他地區(qū)。

盡管新型冠狀病毒大流行，但到2020年，69%的香港超高凈值客戶的財(cái)富都保持不變，而其中23%的財(cái)富更有增長。有61%的香港超高凈值客戶預(yù)計(jì)2021年財(cái)富將增加，85%表示對疫情后的新投資機(jī)會感到興奮，這足以證明疫情沒有影響香港對投資者的關(guān)注。跟其他物業(yè)市場不同，香港住宅物業(yè)投資者十分重視交通網(wǎng)絡(luò)，作為置業(yè)時(shí)一個(gè)重要的考慮條件，而能夠提供在家工作的環(huán)境或鄰近工作場所則不能夠增加物業(yè)的增值潛力。

根據(jù)萊坊測量師行的調(diào)查，全球26%的超高凈值客戶表示有計(jì)劃在2021年置業(yè)，比2020年的21%大幅增加。受置業(yè)需求推動，令今年主要市場的樓價(jià)有一定的升幅。就香港而言， 21%的香港超高凈值客戶在2020年置業(yè)，有29%表示計(jì)劃會在2021年置業(yè)。英國、香港、美國、澳洲和日本是香港超高凈值客戶的首選目的地。交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和休閑設(shè)施是香港客戶在置業(yè)時(shí)最主要考慮的因素。

最后，根據(jù)藝術(shù)市場研究提供的數(shù)據(jù)，愛馬仕（Hermés）手袋連續(xù)第二年榮登《萊坊奢侈品投資指數(shù)》的榜首位置，2020年價(jià)格按年上漲17%。而葡萄酒在《萊坊奢侈品投資指數(shù)》中排名第二位。根據(jù)研究，經(jīng)過一年的調(diào)整，葡萄酒在2020年錄得強(qiáng)勁的增長，價(jià)格按年上升13%。與全球金融危機(jī)不同，葡萄酒市場在疫情下價(jià)格保持堅(jiān)挺，商戶沒有需要減價(jià)速銷，市場保持穩(wěn)定。

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