中國(guó)到底有哪些地方，淪為幾近荒廢的鬼城，大量房屋暫時(shí)空置？雖然關(guān)于“鬼城”并沒(méi)有一個(gè)清晰的定義，比如房屋空置率需要達(dá)到多少才夠格，但這并不妨礙它成為一個(gè)經(jīng)久不衰的話題。

眼下人們所見(jiàn)的各種鬼城排行榜，要么尺度過(guò)于寬泛，選取城區(qū)人口與建成區(qū)的比值，無(wú)法到達(dá)更細(xì)微的層面——人們難以憑此而準(zhǔn)確判斷在城市內(nèi)部發(fā)生了什么；要么基于觀感，用照片列舉各地一個(gè)個(gè)大量停滯的工程、空置的房屋，這些自然成為媒體上的奇觀，卻不足以說(shuō)明其性質(zhì)。

到了新型數(shù)據(jù)的時(shí)代，關(guān)于空城的判定，或許可以有更精確的線索。

研究方法

近日，百度研究院大數(shù)據(jù)實(shí)驗(yàn)室，運(yùn)用百度定位數(shù)據(jù)，做了一項(xiàng)關(guān)于“空城”的考察。

這項(xiàng)“空城計(jì)：基于百度大數(shù)據(jù)的中國(guó)住宅空置區(qū)檢測(cè)”（http://bdl.baidu.com/ghostcity/），采用了2015年1月到6月的數(shù)據(jù)，根據(jù)這段時(shí)間用戶夜間的定位點(diǎn)得到，并排除了別墅干擾。

不過(guò)，由于住宅POI點(diǎn)的位置可能在小區(qū)中心，也可能在小區(qū)邊緣，沒(méi)法得到小區(qū)的準(zhǔn)確范圍。為了最大程度地由住宅POI位置反推出空置住宅區(qū)，研究者在地圖上畫(huà)出100米*100米的格網(wǎng)，在每25個(gè)格網(wǎng)中選取人數(shù)最多的6個(gè)格網(wǎng)，如果這6個(gè)格網(wǎng)的人數(shù)和小于300人，即推斷為住宅空置區(qū)。

需要承認(rèn)的是，任何一項(xiàng)運(yùn)用新型數(shù)據(jù)進(jìn)行的研究，包括百度定位數(shù)據(jù)在內(nèi)，都存在有偏性，并不意味著涵蓋所有人口。但相應(yīng)的結(jié)果仍然可以作為一項(xiàng)重要參考。

可視化

研究者在全國(guó)范圍內(nèi)做了這項(xiàng)考察。不過(guò)他們并未進(jìn)行排名，而是選取了“空城”程度較為嚴(yán)重的20個(gè)區(qū)縣，進(jìn)行了可視化處理，以500米*500米的網(wǎng)格呈現(xiàn)——即每25個(gè)100*100格網(wǎng)中，若人數(shù)最多的6個(gè)，相加不到300人，則顯示為紅色。

當(dāng)然，僅憑某個(gè)城市的紅色部分比例最大，便說(shuō)這里是鬼城，也并不公平。研究者發(fā)現(xiàn)，1月-6月期間，一些景區(qū)附近的房產(chǎn)，多因淡季而空置。在“空城計(jì)”所選取的20個(gè)典型區(qū)縣中，就有7個(gè)旅游地被標(biāo)出：山東威海乳山、江蘇南通如皋、江蘇泰州興化、海南省文昌市、山東日照東港、浙江紹興諸暨、浙江杭州蕭山、海南省瓊海市。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，每個(gè)小方格都是500米*500米，為完整計(jì)，以下截圖比例尺不一。若需了解詳情，還是要查看該項(xiàng)目網(wǎng)站。

海景房

威海乳山、海南文昌、日照東港、海南瓊海，都具有海景房空置的要素。

其中尤以威海乳山的問(wèn)題最為顯著，整個(gè)海濱呈現(xiàn)一片紅色。的確，這里以難以消化的巨量海景房著稱，2014年初，“有景色無(wú)景氣”成為當(dāng)?shù)孛襟w的新聞標(biāo)題。

這篇《山東商報(bào)》的報(bào)道提到：二十年來(lái)，銀灘開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)面積突破1800萬(wàn)平方米；近年來(lái)銀灘85%的房產(chǎn)出現(xiàn)空置，冬季入住率僅為2%左右；在乳山銀灘二十多公里的海岸線上，200多個(gè)海景房項(xiàng)目處于爛尾階段的達(dá)到4個(gè)……

營(yíng)城并非簡(jiǎn)單造房。據(jù)報(bào)道，“中等規(guī)模城市”的規(guī)劃并未實(shí)現(xiàn)，前來(lái)度假的游客很難消化這里的大量空房，原先的旅游度假區(qū)定位，已改為按城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，并引入專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，增設(shè)老人無(wú)障礙設(shè)施、返租空置房等，謀求進(jìn)一步轉(zhuǎn)型。

不過(guò)，這里可能還需要重視提供優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等資源。

相比之下，日照東港的狀況要好很多。

東港是日照市政府所在地，也包含老城區(qū)與新市區(qū)。這里顯示的空置住宅區(qū)，主要以點(diǎn)狀分布。其中有山海路北海路、燈塔風(fēng)景區(qū)等濱海地帶，或?qū)⒃谕居糜诙燃?，但也有城中著名的“爛尾樓”。如媒體曾在去年報(bào)道，北京北路上的舒斯貝爾“西班牙公館”，在當(dāng)?shù)厥歉邫n樓盤(pán)的模板，但由于資金鏈斷裂，2010年開(kāi)工建設(shè)，一度停止施工，四年未交房，直到2014年底還荒無(wú)人煙。

日照2014年的人口增速為0.7%，雖略微高于山東平均水平0.58%，但從圖上來(lái)看，相關(guān)的建設(shè)還是超前了不少，或也體現(xiàn)出更具吸引力的大城市對(duì)日照這樣的小城市的虹吸作用。

再看南邊的海南。

我們能看到，文昌市對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)更加依賴，清瀾開(kāi)發(fā)區(qū)一片海景房皆具備空置特征；其文城老城區(qū)的文航路周邊，也出現(xiàn)了空城現(xiàn)象，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)正選址于此。

清瀾開(kāi)發(fā)區(qū)的房子沒(méi)有人，但并不意味著沒(méi)有主，只不過(guò)主人并非本地人。據(jù)2013年底媒體報(bào)道，文昌是“侯鳥(niǎo)城”，海景房長(zhǎng)期閑置，業(yè)主只在每年冬季過(guò)來(lái)小住兩三個(gè)月。人不多，意味著產(chǎn)業(yè)蕭條，市政、公共設(shè)施亦無(wú)法配套。

文昌的保障房建設(shè)，新聞中用的措辭是“超額完成任務(wù)”，只不知入住率是否會(huì)迅速提高，以及提高到多少。

博鰲亞洲論壇的會(huì)址正在海南瓊海的博鰲鎮(zhèn)，我們可以看到，一大塊空置房正來(lái)自那里。而市中心亦有空城的情況，這大概與整座城市的旅游氛圍有關(guān)，瓊海也是一座“侯鳥(niǎo)城”。

總之，一方面是整體的供大于求，另一方面則是季節(jié)性因素影響。

江南旅游小城

之所以在南通如皋、泰州興化、紹興諸暨、杭州蕭山這類江南小城，也出現(xiàn)空城現(xiàn)象，除上述因素外，還顯示出正在開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游資源的跡象。同時(shí)，也包含保障房的因素，而此前為引導(dǎo)農(nóng)民向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移而設(shè)置的規(guī)劃，如今也顯示為空城。

比如，對(duì)南通如皋而言，圖中顯示，其空置住宅區(qū)分別集中位于下原鎮(zhèn)玫瑰園小區(qū)和景泰苑小區(qū)、石莊鎮(zhèn)西板橋南路沿線、白蒲鎮(zhèn)蒲郊村和姜家莊之間、林梓鎮(zhèn)林梓大橋兩岸、磨頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域等。另外一塊“空置住宅區(qū)”集中地區(qū)位于如皋市水繪園風(fēng)景區(qū)和東方大壽園周圍，周邊旅游資源豐富。

這里的生態(tài)旅游資源，也吸引到開(kāi)發(fā)商來(lái)做項(xiàng)目。比如磨頭鎮(zhèn)就以“精致宜居小城”之名得以開(kāi)發(fā)。去年5月的新聞顯示，磨頭鎮(zhèn)“堅(jiān)持以精致宜居小城為目標(biāo)，重點(diǎn)進(jìn)行“西延北擴(kuò)”，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)性、綜合性、前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)……打造濱水道路、濱水文化、濱水商業(yè)和濱水居住?！蹦壳翱磥?lái)，這里還未建設(shè)和發(fā)育完畢。

可推想的是，整個(gè)江南，休閑旅游資源豐富，未來(lái)此類競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相當(dāng)激烈。

另外，安置房工程也對(duì)磨頭鎮(zhèn)的空置產(chǎn)生了影響。同時(shí)，金石莊園和臨江東苑的安置房建設(shè)，也在圖中顯示了出來(lái)，即石莊鎮(zhèn)附近。

在泰州興化，張郭鎮(zhèn)的農(nóng)民公寓一帶顯示為空城。在2003年的報(bào)道中，這里是為引導(dǎo)農(nóng)民由農(nóng)村直接向小城鎮(zhèn)大規(guī)模轉(zhuǎn)移而建，當(dāng)時(shí)“累計(jì)投資6億元，先后建成農(nóng)民公寓30多幢、居民別墅1500多幢和功能完備、設(shè)施配套的城鎮(zhèn)小區(qū)12個(gè)?！敝芮f鎮(zhèn)的狀況與之類似。當(dāng)?shù)夭簧偃藶榱俗优l(fā)展，會(huì)到市區(qū)等地買房，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯得過(guò)多。

在紹興諸暨，城西高鐵站到陶朱街道一帶，即高鐵周邊的提前建設(shè)，在圖上清晰顯示。而此前集中動(dòng)遷農(nóng)居房，也令供大于求的狀況產(chǎn)生。

杭州蕭山的空城區(qū)域，呈點(diǎn)狀分布。如錢江世紀(jì)城，開(kāi)發(fā)建設(shè)多年，其發(fā)展卻并不樂(lè)觀。這或許與杭州本地的寫(xiě)字樓同質(zhì)化有關(guān)。

新城與市中心

鄂爾多斯曾以“鬼城”之名被媒體報(bào)道，媒體多指其新城的過(guò)快建設(shè)。但從“空城計(jì)：基于百度大數(shù)據(jù)的中國(guó)住宅空置區(qū)檢測(cè)”看，鄂爾多斯舊城區(qū)的人口流失反而更明顯。相比之下，靠近康巴什一帶的伊金霍洛旗的空置程度，雖也令人難以樂(lè)觀，但似乎還可以理解。

與此類似的情況還出現(xiàn)在天津。天津?yàn)I海新區(qū)存在一些空置的情況，這本不奇怪。但并不偏僻、擁有學(xué)區(qū)房與地鐵站等的津南區(qū)，其空置地區(qū)也并不少，據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》今年5月的報(bào)道，這里新增項(xiàng)目過(guò)多，配套設(shè)施缺乏。

考察者還比較了沈陽(yáng)市的兩個(gè)區(qū)。在東陵區(qū)，2013年全運(yùn)會(huì)所在的奧體中心附近，出現(xiàn)相當(dāng)多的空置，無(wú)疑與當(dāng)時(shí)的大量建設(shè)有關(guān)。當(dāng)時(shí)全運(yùn)村的概念吸引了國(guó)內(nèi)大批房企。但媒體報(bào)道，幾年過(guò)去，在全運(yùn)村寬闊的馬路上，除住在附近白塔地區(qū)回遷房里的人，幾乎看不到任何行人。不過(guò)，值得注意的是，今年開(kāi)始，渾南區(qū)樓盤(pán)有回暖跡象。而在另一邊的于洪區(qū)，看起來(lái)還有大量的物業(yè)等待消化。

三線轉(zhuǎn)型城市

作為轉(zhuǎn)型中的資源性城市，山東東營(yíng)的空置情況極為普遍，就連市中心也不例外。

通遼科爾沁的情況，也與東營(yíng)相似。

相比資源型城市，呼和浩特則更多地是一個(gè)服務(wù)型的城市，但在賽罕區(qū)，環(huán)城河道兩岸，仍然顯現(xiàn)出大片空置區(qū)。這里有內(nèi)蒙古大學(xué)、內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古師范大學(xué)等，并且沿岸有敕勒川公園等綠化，還有內(nèi)蒙古博物館、呼和浩特樹(shù)木園等建筑。這與前期的盲目開(kāi)發(fā)有關(guān)。

長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)及周邊，也有若干空置現(xiàn)象。

這些讓人又一次體會(huì)到大城市對(duì)小城市人口的拉力?！笆湛s城市”可能是未來(lái)中國(guó)需要面對(duì)的一項(xiàng)課題。

過(guò)渡中的暫時(shí)狀態(tài)？

蘇州常熟和成都雙流，可能屬于過(guò)渡時(shí)期。一些地段的房?jī)r(jià)過(guò)高，形成了暫時(shí)性的擠壓因素。