本文來自微信公眾號(hào)“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：陶貳珂。

近日，聯(lián)合國(guó)貿(mào)發(fā)會(huì)議（UNCTAD）《世界投資報(bào)告2021》，勾勒了后疫情時(shí)代全球投資的最新圖景。其中發(fā)達(dá)國(guó)家2020年外國(guó)直接投資額同比下降58%，亞洲地區(qū)則上升了4%，是唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的地區(qū)，約占全球2020年外國(guó)直接投資額的一半。亞洲地區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)正增長(zhǎng)主要依賴東亞地區(qū)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，尤其是中國(guó)的快速增長(zhǎng)，中國(guó)是全球第二大外國(guó)直接投資流入國(guó)，同時(shí)也是全球第一大外國(guó)直接投資流出國(guó)，投資總額達(dá)1330億美元。

可以這么說，投資市場(chǎng)在疫情前后正在發(fā)生巨變，而在最受關(guān)注的投資行業(yè)中，住宿業(yè)也是榜上有名。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2020年中國(guó)酒店投資市場(chǎng)總交易額約12億美元（折合人民幣80億元），是僅次于日本的第二大市場(chǎng)，占亞太區(qū)整體市場(chǎng)的21%，這一比例幾乎達(dá)到2019年的兩倍，這也得益于中國(guó)國(guó)內(nèi)疫情快速、有效的控制及國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的逐步回暖。

正因如此，一個(gè)迫切的問題就擺在我們面前，面對(duì)后疫情以及后房產(chǎn)時(shí)代，住宿業(yè)已然成為新興崛起的投資產(chǎn)品，面對(duì)市場(chǎng)上高端酒店、中端酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店等多種類型的住宿產(chǎn)品，投資哪一類會(huì)更好？

中國(guó)酒店投資風(fēng)向的四個(gè)變遷

中國(guó)酒店投資風(fēng)向，大概經(jīng)歷了四個(gè)階段，即經(jīng)濟(jì)型-中端-高端-經(jīng)濟(jì)型，首先先了解下中國(guó)投資風(fēng)向的四次變遷史。

01 經(jīng)濟(jì)型酒店的黃金十年

經(jīng)濟(jì)型酒店，是指將客戶鎖定在中小企業(yè)商務(wù)人士、休閑及自助游客人，房?jī)r(jià)適中的中小規(guī)模酒店。經(jīng)濟(jì)型酒店的概念產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代的美國(guó)，進(jìn)入21世紀(jì)后，經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展步入擴(kuò)散拓展期。這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店在發(fā)展中國(guó)家的市場(chǎng)開拓和這些國(guó)家本土品牌的發(fā)展。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店最初的發(fā)展始于1996年，上海錦江集團(tuán)旗下的“錦江之星”問世，之后相繼誕生了如家、7天、尚客優(yōu)、漢庭、格林豪泰等一大批經(jīng)濟(jì)型酒店品牌。

2005年到2015年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展的“黃金十年”，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店從500家擴(kuò)張到了22000家。伴隨著如家、漢庭、7天等一批經(jīng)濟(jì)型酒店的上市，經(jīng)濟(jì)型酒店投資進(jìn)入高潮期，2015年經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店占據(jù)了整個(gè)酒店市場(chǎng)的近六成。不過，好景不長(zhǎng)，從2016年開始，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的增長(zhǎng)開始出現(xiàn)明顯下滑，數(shù)量增速僅為 12.4%，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了存量博弈階段。

02 中端酒店投資熱潮

2016年開始，隨著國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)的迅速崛起，國(guó)內(nèi)中端酒店的需求變得越來越大。在中產(chǎn)階層比重提升、消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、存量改造等諸多時(shí)代需求下，中端酒店憑借著高星級(jí)酒店沒有的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又擁有經(jīng)濟(jì)型酒店不具備的升級(jí)產(chǎn)品與品牌認(rèn)同優(yōu)勢(shì)，成為了中國(guó)酒店市場(chǎng)新的投資熱點(diǎn)，其“狂熱”不言而喻，2016年-2018年中端酒店品牌年增長(zhǎng)率超過20%。中國(guó)三大酒店集團(tuán)錦江、首旅如家、華住等紛紛搶占中端酒店市場(chǎng)，并布局、并購(gòu)、孵化多個(gè)中端酒店品牌。

不過，短短幾年時(shí)間，中端酒店市場(chǎng)也遭遇“紅海困境”，越來越多的同質(zhì)化中端酒店品牌、只有“中端”之名卻無中端質(zhì)感的酒店，使得中端酒店進(jìn)入其成長(zhǎng)周期的瓶頸，2019年其增速掉到10%，特別是疫情時(shí)期，中端酒店進(jìn)入理智的“清醒期”。

03 高端物業(yè)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪

疫情徹底改變了中國(guó)住宿產(chǎn)業(yè)，當(dāng)所有人對(duì)疫情帶來的酒旅危機(jī)感到悲觀時(shí)，中國(guó)及時(shí)并全方面復(fù)蘇給了住宿業(yè)意外的收獲，在攜程BOSS直播等新型媒介的推波助瀾下，加上旅宿市場(chǎng)“報(bào)復(fù)性”的釋放，中國(guó)的高端酒店以及度假酒店迅猛起勢(shì)，各方面成績(jī)超過2019年水平。

中國(guó)旅游協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張潤(rùn)鋼因此預(yù)言，高端酒店市場(chǎng)正在產(chǎn)生不可抗拒的力量，高端品牌酒店可能成為下一個(gè)住宿行業(yè)發(fā)展的風(fēng)口。

長(zhǎng)期以來，高端酒店在中國(guó)經(jīng)歷了一個(gè)偏離了酒店業(yè)本質(zhì)的畸形發(fā)展：部分消費(fèi)者盲目地追求國(guó)外品牌，一些地方政府出于拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)需要而強(qiáng)行植入奢華品牌，甚至出現(xiàn)了脫離當(dāng)?shù)貙?shí)際消費(fèi)水平，越來越追求豪華、追求規(guī)模，高地價(jià)、高建設(shè)成本的背后是低入住率、低房?jī)r(jià)，各方面成本的投入造成了酒店盈利困難。

而隨著存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和高端酒投資高潮的到來，中國(guó)頭部的酒店集團(tuán)正在和地產(chǎn)商“爭(zhēng)奪”高星酒店物業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前高星酒店存量市場(chǎng)非常大，80%都是在地產(chǎn)商手里，未來的高端市場(chǎng)其實(shí)還是優(yōu)勢(shì)物業(yè)的爭(zhēng)奪，這或許是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。

04 經(jīng)濟(jì)型酒店開始新一輪復(fù)蘇

不過，高端市場(chǎng)畢竟資源有限，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。在接受空間秘探采訪時(shí)，7天酒店總裁蒲青山認(rèn)為，經(jīng)歷了前三個(gè)階段，后疫情時(shí)代，經(jīng)濟(jì)型酒店正在開始新一輪的復(fù)蘇。2021年，是7天酒店進(jìn)入酒店行業(yè)的第16個(gè)年頭。7天酒店以“最早一批經(jīng)濟(jì)型酒店”著稱，截止至目前在全球已經(jīng)有超過3000家門店，超過20萬間客房，總覆蓋達(dá)370個(gè)國(guó)內(nèi)外城市。

蒲青山透露，從去年到今年，經(jīng)濟(jì)型酒店正在開啟新一輪的復(fù)蘇，主要是體驗(yàn)在產(chǎn)品的升級(jí)上，7天酒店3.0自2020年9月發(fā)布以來受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注， 截至今年上半年，已經(jīng)完成了45城45店的升級(jí)改造，預(yù)計(jì)今年年底7天酒店3.0將完成百城百店的布局。

正在經(jīng)歷巨變的新一代經(jīng)濟(jì)型酒店

2005-2015，經(jīng)濟(jì)型酒店在“黃金十年”發(fā)展下，也留下諸多后遺癥。一路高歌猛進(jìn)之下，經(jīng)濟(jì)型酒店埋下了一系列隱患，增速下降、發(fā)展放緩，無法滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)新需求。經(jīng)濟(jì)型飯店在全國(guó)的飯店市場(chǎng)飽和程度越來越明顯，增長(zhǎng)的空間相對(duì)狹小。

種種困境之下，并不意味著經(jīng)濟(jì)型酒店已沒有發(fā)展的可能，相反，經(jīng)濟(jì)型酒店正在悄悄實(shí)現(xiàn)"二次增長(zhǎng)"。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019-2021年上半年，經(jīng)濟(jì)型酒店的需求增速為37.3%，大多數(shù)省份的市場(chǎng)需求熱度同比增長(zhǎng)均超35%，客房訂單量漲幅高達(dá)48%。在全球經(jīng)濟(jì)下行壓力下，依然具備強(qiáng)大活力，而這活力則主要來自于一二線城市的產(chǎn)品升級(jí)以及下沉市場(chǎng)的崛起。在消費(fèi)升級(jí)的大浪潮下，經(jīng)濟(jì)型酒店消費(fèi)者同樣期待高性價(jià)比的住宿體驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)型酒店依然屬于“剛需產(chǎn)品”。

可以這么說，后疫情時(shí)代，經(jīng)濟(jì)型酒店正在演變成“經(jīng)濟(jì)型價(jià)格中高端品質(zhì)”的酒店，因?yàn)樾乱淮驴腿旱淖∷扌枨?，?jīng)濟(jì)型酒店正在經(jīng)歷三個(gè)巨變。

01 客群之變

經(jīng)濟(jì)型酒店依然是住宿產(chǎn)品的主力軍，但是客群卻更加年輕化。蒲青山認(rèn)為，現(xiàn)在很多酒店集團(tuán)對(duì)旗下經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)，把品牌做的更鮮明，其實(shí)是為了更符合目前的受眾?！白∷尴M(fèi)市場(chǎng)絕大多數(shù)還是年輕人，就是要給他們帶來更年輕化的產(chǎn)品，比如新7天的定位是‘自在7天，好睡天天’，就是讓年輕人在這樣的住宿空間自由自在，具有年輕人要求的鮮明元素，同時(shí)睡好覺也很重要?！?/p>

02 品質(zhì)之變

新的客群必然對(duì)新的產(chǎn)品有更高的品質(zhì)要求，過去人們對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的要求就是干凈、舒適，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。錦江全球創(chuàng)新中心(GIC)研究發(fā)展副總裁顧偉認(rèn)為，GIC一直重新定位何為經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)，他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)型酒店可能是消費(fèi)有點(diǎn)低，但是產(chǎn)品的品質(zhì)和審美需求絕對(duì)不能低。永遠(yuǎn)都有經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，它能滿足消費(fèi)者基礎(chǔ)需求。不過，消費(fèi)者基礎(chǔ)需求都在變，以前可能是干凈衛(wèi)生，現(xiàn)在可能是舒適，未來健康或者文化元素可能都變成了基礎(chǔ)要求。所以保持競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵是尊重消費(fèi)者，尤其是現(xiàn)在的年輕消費(fèi)者。

03 審美之變

在審美這塊，經(jīng)濟(jì)型酒店以前只是有個(gè)LOGO，要說有啥文化或者美學(xué)內(nèi)涵，沒有誰會(huì)相信，但現(xiàn)在情況遠(yuǎn)非如此。

對(duì)于設(shè)計(jì)層面，錦江全球創(chuàng)新中心設(shè)計(jì)總監(jiān)陳英認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)型酒店要學(xué)會(huì)如何把設(shè)計(jì)和投資模型做一個(gè)合理的調(diào)配，以新7天為例，盡管客群在變化，也有新需求，但在設(shè)計(jì)時(shí)不能脫離7天原有的色系，因?yàn)榭腿簩?duì)7天有固化的熟悉度?！拔覀儙Ыo大家的7天3.0產(chǎn)品，不希望消費(fèi)者住進(jìn)一個(gè)完全陌生的7天，而是一個(gè)有回憶的7天，與此同時(shí)，我們還希望它是有驚喜的，能夠看到不一樣的創(chuàng)新。因?yàn)檫@個(gè)初衷，新7天產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上沒有具象的‘7’，但是，你都能在不經(jīng)意中體會(huì)到7天的細(xì)節(jié)表達(dá)?！?/p>

SwimmingPool Studio 三也室內(nèi)設(shè)計(jì)李麟杰也表示，相比于老7天， 7天品牌VI的深空藍(lán)和光之黃鮮明且有記憶性，在色彩比例和材料配搭的不斷優(yōu)化下，達(dá)到平衡，空間顯得更加年輕、時(shí)尚、自由，讓消費(fèi)者在這樣的住宿空間“不7而遇”，驚喜的同時(shí)帶來了趣味性和場(chǎng)景感。這實(shí)際上也是根據(jù)客群的變化和時(shí)代美學(xué)的發(fā)展發(fā)生的色系美學(xué)變革。

好的設(shè)計(jì)才能帶來正確的審美，李麟杰表示，經(jīng)濟(jì)型酒店其實(shí)更多的還是簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)，是有用設(shè)計(jì)，把功能性和空間場(chǎng)景完美結(jié)合，設(shè)計(jì)更多的是一種賦能。對(duì)于品牌方來說，要有勇氣迭代，對(duì)于設(shè)計(jì)來說，要有前瞻性，要多去了解市場(chǎng)需求，學(xué)會(huì)研究功能細(xì)分的落地性，設(shè)計(jì)必須適配快速的市場(chǎng)變化，合適有用的設(shè)計(jì)才是最佳的，而不是超前的。

正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)型酒店住宿產(chǎn)品的三個(gè)變化，經(jīng)濟(jì)型酒店正在繼續(xù)回歸住宿初心，而且產(chǎn)品也逐步升級(jí)適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，可以預(yù)見，經(jīng)濟(jì)型酒店或迎來新的“黃金十年”。

據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)型、中檔、高檔連鎖酒店比重分別約為75%、19%、6%。經(jīng)濟(jì)型占比最高，中國(guó)酒店仍然還處于“金字塔型”， 參照歐美成熟的酒店市場(chǎng)，目前美國(guó)中高端酒店比例約50%，經(jīng)濟(jì)型占比為20%，呈“橄欖型”。中國(guó)的頭部酒店集團(tuán)目前的主要?jiǎng)幼鞑⒉皇抢^續(xù)中端酒店纏斗，因?yàn)橐呀?jīng)是一片紅海，從地產(chǎn)商手里搶占高端酒店物業(yè)也不是一朝一夕，但“壓艙石”經(jīng)濟(jì)型酒店的酒店升級(jí)則迎來了最好的投資時(shí)期。

01 經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品正在中端化

去年到今年，頭部三大酒店集團(tuán)都在對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)。如錦江的7天，華住的漢庭，以及首旅如家的如家。

蒲青山表示，他以前是做中端起家的，現(xiàn)在主理7天品牌，他發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型并不一定比中端酒店差，以新7天為例，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了中端酒店兩大核心：一是洗個(gè)好澡，完全恒溫恒壓，還有按摩功效；一是睡個(gè)好覺，床品完全引進(jìn)中端的舒眠床墊、布草，住客甚至可以裸睡。

蒲青山認(rèn)為，以新7天在石家莊首店為例，投資人開業(yè)的時(shí)候，錦江為首店做了開業(yè)典禮，很多住客都很驚訝，新7天的空間變得“這么漂亮”，首店在升級(jí)之后，平均RevPAR比2019年沒改造之前高出了60元的漲幅，出租率也達(dá)到了98%?！叭ツ晡覀冮_始實(shí)施‘千店換新’計(jì)劃，今年年底，新7天將有100家實(shí)現(xiàn)升級(jí)，就是在于投資人看好這樣的新產(chǎn)品?！?/p>

綜合分析，經(jīng)濟(jì)型酒店正在“中端化”也是大勢(shì)所趨，尤其是在硬件板塊，因?yàn)轭^部酒店集團(tuán)的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型酒店以往遭遇的產(chǎn)品“粗陋”印象正在被改變。

上文已經(jīng)講過，經(jīng)濟(jì)型酒店設(shè)計(jì)要開始講究審美和品質(zhì)，但是作為投資產(chǎn)品來講，也不能忽略成本，投資回報(bào)率還是考核產(chǎn)品生命力的一個(gè)重要標(biāo)志。

陳英認(rèn)為，未來的經(jīng)濟(jì)型酒店一定要做到“集中力量辦大事”，要去掉不必要的設(shè)備設(shè)施，空間布局、客房設(shè)計(jì)要跟著時(shí)代變?！坝袥]有可能未來的經(jīng)濟(jì)型酒店，電話不要了，臺(tái)燈不要了，電視機(jī)不要了，甚至寫字桌都不要了，因?yàn)樘嗄贻p人習(xí)慣在床上和沙發(fā)上辦公。只有這樣，才能把投資人的投資聚焦到刀刃上，減少成本?！?/p>

可以想象，未來的經(jīng)濟(jì)型酒店可能更偏向于簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單，輕盈而不輕飄，找到最佳成本和美學(xué)平衡點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)型酒店也要做文化，做IP，這不是笑話。顧偉表示，未來的經(jīng)濟(jì)型酒店還會(huì)實(shí)現(xiàn)更大的細(xì)分，這是一個(gè)細(xì)分的時(shí)代，對(duì)于投資者來說，要研究市場(chǎng)產(chǎn)品變化，酒店值得創(chuàng)新的地方還有很多，中高端產(chǎn)生的各種需求，也會(huì)慢慢延伸到經(jīng)濟(jì)型市場(chǎng)上，文化也是，IP也是。

我們都知道，未來的經(jīng)濟(jì)型客群有很大一部分來自于巨量的下沉市場(chǎng)激發(fā)新的住宿需求。常被提及的下沉市場(chǎng)有多大？一組數(shù)據(jù)直觀了當(dāng)，300個(gè)地級(jí)市、2000個(gè)縣城、40000個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，660000個(gè)村莊。尤其是中國(guó)2020年取得了脫貧攻堅(jiān)的全面勝利之后，下沉市場(chǎng)的消費(fèi)機(jī)會(huì)在未來的5-10年將被全面激發(fā)出來，而連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店將會(huì)成為新藍(lán)海！

全民住宿“優(yōu)選化”、“品質(zhì)化“、”IP化“，將成為小鎮(zhèn)消費(fèi)升級(jí)的主流。據(jù)《小鎮(zhèn)青年消費(fèi)研究報(bào)告》，預(yù)計(jì)到2030年，三四線城市居民消費(fèi)將達(dá)45萬億元人民幣。越來越多的下沉市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)設(shè)計(jì)有高級(jí)感、有社交屬性、有主題文化的酒店，更有支付意愿。