嘉凱城（000918.SZ）也不想呆在房地產(chǎn)圈子折騰了，在全國(guó)皆互聯(lián)網(wǎng)的誘惑下，他們也想嘗嘗O2O的味道。

這家浙江國(guó)資體系唯一的房地產(chǎn)上市公司向澎湃新聞（www.nxos.com.cn）表示，他們要以城市客廳為載體打造鄉(xiāng)鎮(zhèn)最大O2O平臺(tái)。

當(dāng)主力軍一個(gè)勁兒往一線城市擠破頭，嘉凱城跑去和趙四兒嘮嗑兒了，要把群眾基礎(chǔ)最大的農(nóng)村市場(chǎng)搞起來(lái)！

以后，嘉凱城也不費(fèi)心賣勞什子房子了，就造mall（官名“城市客廳”）。到2017年，嘉凱城將在長(zhǎng)三角擁有200個(gè)城市客廳，覆蓋3500-4000萬(wàn)人口，指望著趙四兒們的吃喝玩樂(lè)都在這個(gè)O2O平臺(tái)。

長(zhǎng)三角之外統(tǒng)統(tǒng)賣掉！

2009年借殼上市以后，嘉凱城犯了一個(gè)大伙兒都會(huì)犯的毛?。号荞R圈地，戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)。

現(xiàn)在，李懷彬表示，賣賣賣，長(zhǎng)三角之外全部清倉(cāng)！

什么武漢啊、青島啊、重慶啊、海南啊，都是要賣掉的節(jié)奏，加起來(lái)貨值200多億哦，慢慢賣！

還有，要賣就整個(gè)項(xiàng)目一起賣。

話說(shuō)當(dāng)年證大找了東方資產(chǎn)，這回的接盤俠又是誰(shuí)？

李懷彬回答的很隱晦：這些城市自有市場(chǎng)占有率還不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商，他們很樂(lè)意做大做得更大。

對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型最痛的就是報(bào)表太難看。

“不轉(zhuǎn)型就會(huì)死?！崩顟驯蚝苤卑?，必須集中去發(fā)展一個(gè)區(qū)域，我們就做長(zhǎng)三角，做上海。收縮房地產(chǎn)戰(zhàn)線的同時(shí)，又要砸錢去做老百姓的生活服務(wù)平臺(tái)，上市公司要保證利潤(rùn)就有一個(gè)斷檔期。這個(gè)斷檔期，出售可以創(chuàng)造利潤(rùn)。

2015年5月，嘉凱城搞了一個(gè)39億RMB的定增，這筆錢拿到手之后可以還掉之前的銀行貸款，再賣賣項(xiàng)目什么的，今年可以把負(fù)債率降到80%以內(nèi)。

嘉凱城今年的銷售目標(biāo)不到70億，上海的存貨基本都出掉了。

唯一的房地產(chǎn)戰(zhàn)線：在上海做舊改

嘉凱城只高興在上海玩玩房地產(chǎn)了。

李懷彬表示，在上海今后主要做舊改。

國(guó)企做舊改有先天優(yōu)勢(shì)，雖然這玩意兒費(fèi)錢周期長(zhǎng)拆遷煩。但公開(kāi)市場(chǎng)拿地，分分鐘地王的節(jié)奏，舉牌舉不過(guò)人家啊。大北京前段時(shí)間拍個(gè)地都打起來(lái)了，真真是競(jìng)爭(zhēng)激烈?。?/p>

2015年4月23日，嘉凱城出了3.4億，一口氣拿了2個(gè)舊改項(xiàng)目，分別在浦東曹路以及閔行梅隴鎮(zhèn)，和地主合資的。

粗略計(jì)算，這兩項(xiàng)目每一個(gè)總投資額超過(guò)100億，周期至少5年。由于舊改政策配套機(jī)構(gòu)支持力度很大，比如說(shuō)他們的項(xiàng)目工商銀行可以提供前期所需資金的80%。

嘉凱城實(shí)際的打算是只做一級(jí)開(kāi)發(fā)，到時(shí)候賣地。

想象一下，5年之后，上海的房?jī)r(jià)，再想象一下地價(jià)，長(zhǎng)嘆！

“做得差不多了，以后房地產(chǎn)要退出。嘉凱城的定位是生活服務(wù)平臺(tái)商。房地產(chǎn)做什么呢，做不了了。如果不是上市公司有利潤(rùn)需求，舊改都不做了，專心做城市客廳就好。”李懷彬解釋。

做農(nóng)村最大O2O平臺(tái)

城市客廳，是嘉凱城轉(zhuǎn)型的絕對(duì)主角兒。

嘉凱城今年要做60個(gè)城市客廳，一半自己建，一半兒做品牌管理輸出。

現(xiàn)在拿了19個(gè)城市客廳了，17個(gè)都放在募投的籃子里。基本上都是長(zhǎng)三角的鄉(xiāng)鎮(zhèn)style，以諸暨店口為例，開(kāi)業(yè)當(dāng)月，總銷售額近2200萬(wàn)元，客流200萬(wàn)人次左右，現(xiàn)在日均客流超過(guò)1萬(wàn)，店口總共人口也就16萬(wàn)。

嘉凱城的小心思呢就是打通長(zhǎng)三角之后，再打通珠三角、京津冀、中西部，做6億多農(nóng)村人民最喜歡逛的地兒。

單個(gè)客廳（類似商場(chǎng)）最大不超過(guò)5萬(wàn)平方米，一般就是個(gè)2-4萬(wàn)平方米。業(yè)態(tài)來(lái)看，主要是電商展示類、兒童早教類、娛樂(lè)餐飲類、公共服務(wù)類，零售規(guī)模最小。

嘉凱城準(zhǔn)備迅速做大規(guī)模，然后把這些資源搬到線上，同時(shí)不斷吸引新店，雪球滾大以后有了用戶再談?dòng)?，也就是所謂的O2O。

城市客廳從拿地到開(kāi)業(yè)的周期是一年，因?yàn)槎奸_(kāi)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，沒(méi)有地下室，幾個(gè)月就能蓋起來(lái)一個(gè)。

參照萬(wàn)達(dá)的眾籌模式，城市客廳這些物業(yè)勢(shì)必也是要打包做成類REITs產(chǎn)品。

今年4月，嘉凱城發(fā)公告說(shuō)，擬聯(lián)手中國(guó)再保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司旗下專業(yè)的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司中再資產(chǎn)管理股份有限公司，共同設(shè)立規(guī)模不超過(guò)50.01億元的“中再-嘉凱城城鎮(zhèn)化發(fā)展基金”，專項(xiàng)投資于城鎮(zhèn)化項(xiàng)目。

除了直營(yíng)店，嘉凱城也在找加盟店，直接把城市客廳的品牌和標(biāo)準(zhǔn)丟給當(dāng)?shù)赝晾习?，收品牌管理費(fèi)+按營(yíng)業(yè)額提點(diǎn)分成。對(duì)比一下經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展路徑，加盟店擴(kuò)張起來(lái)嚇?biāo)廊?，不過(guò)前提是要給這些土老板賺到錢。