佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策

房地產(chǎn)市場(chǎng)必將從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新已經(jīng)成為未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極，房地產(chǎn)企業(yè)作為城市建設(shè)的主要響應(yīng)者和參與者，戰(zhàn)略也隨之出現(xiàn)了變化。

佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策認(rèn)為，傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)階段，城市更新成為行業(yè)發(fā)展的新增長(zhǎng)賽道已經(jīng)是行業(yè)共識(shí)。城市更新是為了達(dá)到城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文、生態(tài)環(huán)境與居住的有機(jī)融合，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，也意味著需要具備一種更為全面、綜合的能力。

城市更新考驗(yàn)房企綜合能力

城市是人的城市，“以人為本”始終是城市更新的立足點(diǎn)。城市更新，不僅是“硬件”的更新，更多的是對(duì)“軟件”的提升，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展、宜居性、生態(tài)性，實(shí)現(xiàn)城市功能空間、城市歷史文化、市民精神情感等的延伸與更新。

劉策告訴記者，城市更新不是簡(jiǎn)單的推倒、重建，其核心價(jià)值應(yīng)該是有機(jī)更新，體現(xiàn)在既要推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)的重塑，完善城市功能配套；也要實(shí)現(xiàn)城市文化展現(xiàn)，保護(hù)歷史文化；更要通過(guò)產(chǎn)業(yè)引入、生態(tài)修復(fù)等措施，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境效益的提升，達(dá)到城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文、生態(tài)環(huán)境與居住的有機(jī)融合。

近來(lái)，佳兆業(yè)提出了“城市更新+”模式，即通過(guò)對(duì)城市空間重構(gòu)、時(shí)間軸重構(gòu)和生命周期三大維度變革，推進(jìn)居住體系、產(chǎn)業(yè)體系、文化體系、智能體系、健康體系等全面創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)城市更新服務(wù)價(jià)值鏈的整合與延伸。

不論是劉策的看法，還是佳兆業(yè)的策略，都體現(xiàn)了城市更新較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性和較完整的業(yè)務(wù)鏈條。不難看出，作為城市更新最重要的參與者和推動(dòng)者之一，房企面臨的考驗(yàn)極為復(fù)雜多元。因?yàn)槌鞘懈录仁前l(fā)展工程，更是民生工程，將面臨完善城市功能、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、推動(dòng)城市文脈的保護(hù)與延續(xù)、改善生態(tài)環(huán)境等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境多方面的復(fù)雜境況。

“考驗(yàn)房企的不僅是資金實(shí)力以及土地獲取能力，而是一種更為全面、綜合的能力?！眲⒉哒f(shuō)。

劉策總結(jié)了房企應(yīng)該具備的城市更新業(yè)務(wù)四大核心能力：一、需要對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘懈抡哂休^強(qiáng)的理解能力、執(zhí)行能力；二、需要具備城市綜合運(yùn)營(yíng)能力，包括城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)等；三、需要具備長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)思路及相關(guān)的開(kāi)發(fā)能力，如項(xiàng)目融資能力等；四、是需要具備較強(qiáng)的綜合協(xié)調(diào)能力，能夠與政府、業(yè)主、企業(yè)等各個(gè)方面達(dá)成多方共贏。

另外，劉策還指出，在城市更新過(guò)程中，作為市場(chǎng)化的運(yùn)作主體，房企當(dāng)然需要保證一定的盈利。但更重要的是承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，配合政府進(jìn)行前期城市功能規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，實(shí)施房屋拆、建，承擔(dān)一定城市配套體系建設(shè)，參與產(chǎn)業(yè)升級(jí)與運(yùn)營(yíng)等，與城市發(fā)展同頻共振。

10萬(wàn)億級(jí)“黃金賽道”

2020年年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%，這意味著經(jīng)歷了高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，增量開(kāi)發(fā)市場(chǎng)逐漸見(jiàn)頂，城市更新開(kāi)始作為企業(yè)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，佳兆業(yè)只是無(wú)數(shù)搶灘城市更新領(lǐng)域大軍中的一員。

劉策指出，如果增量市場(chǎng)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)是房企的“第一賽道”，那么存量市場(chǎng)的城市更新就是房企的“第二賽道”。“我認(rèn)為主要有兩個(gè)原因，首先，雖然傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)依舊有很大的市場(chǎng)空間，但已經(jīng)進(jìn)入低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)階段，尋找新增長(zhǎng)賽道已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)；其次，就目前來(lái)看，城市更新領(lǐng)域是一個(gè)10萬(wàn)億級(jí)的黃金賽道，必然將成為行業(yè)發(fā)展的新的重要增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前80%的百?gòu)?qiáng)上市房企有過(guò)城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)達(dá)到超百萬(wàn)平方米的規(guī)模，房企進(jìn)入城市更新領(lǐng)域正成為常態(tài)。

劉策從企業(yè)的角度對(duì)此進(jìn)行了解讀，首先，對(duì)房企來(lái)講，面臨著前所未有的機(jī)遇，在戰(zhàn)略上，隨著城市更新進(jìn)入快速發(fā)展階段，可以加大未來(lái)業(yè)務(wù)比重；其次，布局上，可以由區(qū)域布局向全國(guó)化布局邁進(jìn)，過(guò)去幾年城市更新機(jī)會(huì)主要以粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角沿海城市為主，接下來(lái)內(nèi)陸大部分城市也將加速城市更新發(fā)展；三是業(yè)態(tài)上將更加多元，十四五規(guī)劃中已明確城市更新改造對(duì)象包括老舊小區(qū)、舊廠房、舊商業(yè)以及城中村等。

作為較早布局城市更新的企業(yè)，佳兆業(yè)集團(tuán)目前擁有城市更新項(xiàng)目201個(gè)，占地面積超5000萬(wàn)平方米，絕大部分位于大灣區(qū)。在佳兆業(yè)2020年的合約銷(xiāo)售中，城市更新項(xiàng)目銷(xiāo)售額占整體銷(xiāo)售的三分之一，成為集團(tuán)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的重要來(lái)源。

相比較招拍掛市場(chǎng)，舊區(qū)改造、城市更新可以實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，增加土地拓展渠道，同時(shí)降低拿地成本，這是顯而易見(jiàn)的優(yōu)點(diǎn)。

不過(guò)，劉策認(rèn)為，凡事都有兩面性，城市更新業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是周期長(zhǎng)、資產(chǎn)重，項(xiàng)目操盤(pán)難度與風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。因此，并不是所有房企都能有能力參與城市更新，尤其是對(duì)于傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)房企來(lái)說(shuō)，要想介入城市更新業(yè)務(wù)，主要是在運(yùn)營(yíng)思路上需要向長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)思路轉(zhuǎn)變。

除了要求企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的技術(shù)性難度，從外部環(huán)境看，目前制約我國(guó)城市更新行業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)也還有很多。

劉策分析指出，在政策方面，城市更新在政策法規(guī)方面缺乏系統(tǒng)設(shè)計(jì)，目前仍無(wú)全國(guó)性的城市更新專(zhuān)門(mén)法規(guī)；在市場(chǎng)方面，由于受到房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格的不斷提高影響，城市更新成本也越來(lái)越高；在金融方面，城市更新資金回報(bào)周期長(zhǎng)，非常需要房地產(chǎn)信托投資基金REITs的支持，但目前并沒(méi)有完全放開(kāi)。