“4月份不會是中國房地產(chǎn)市場最難熬的一個月，未來幾個月房地產(chǎn)市場形勢將更加嚴峻?！贬槍涫荜P(guān)注的房地產(chǎn)市場，渣打銀行最新發(fā)布的一份報告如是說。

        渣打銀行稱，當前房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出明顯的頹勢，且下行較前幾輪更為嚴重，因為房屋過度供給的范圍分布較廣。不過，“出于可理解的原因，決策者對于是否立即出手救市更加謹慎。”

        展望未來政策，渣打銀行預(yù)計，將有越來越多的中小城市將放松樓市限購政策，中央層面也有可能出臺更多寬松政策，以防止方式大起大落沖擊經(jīng)濟。

 “目前降價已較為普遍”

        在渣打銀行看來，眼下房市情況已經(jīng)可以用嚴峻來形容。

        渣打銀行稱，國家統(tǒng)計局的70大中城市數(shù)據(jù)雖然顯示大部分城市房價“企穩(wěn)”，但“由于開發(fā)商在維持名義高房價的同時，提供打折等購房優(yōu)惠，預(yù)計房屋降價可能已較為普遍?！?/p>

        此外，渣打又援引搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)稱，雖然官方數(shù)據(jù)現(xiàn)實4月房屋成交量同比下降15.7%，但一份采自25個大中城市的樣本顯示，4月份房屋成交量下滑幅度更大，同比下降達17.8%。

        “當前房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出明顯的頹勢，且下行較前幾輪更為嚴重?！痹蛘f，不久前渣打股票分析團隊與中原地產(chǎn)的創(chuàng)建人展開交流，后者談到大陸開發(fā)商的過期應(yīng)付賬款數(shù)額之巨甚于以往。

最樂觀局面

也難免房企大規(guī)模破產(chǎn)

        緣何今年情況如此之差？在渣打看來，核心在于房屋已經(jīng)嚴重過剩。

        由于2012-2013 年開發(fā)商大量囤地，意味著今年房屋供給量將增多。目前一至三線城市房屋庫存總量已升至17 個月房屋銷售量。其中，二、三線城市房屋庫存水平更是急劇上升，升幅超過一線城市。

        這一情況還會繼續(xù)加劇下去嗎？渣打給了三種情形預(yù)測。

        情形一，基本預(yù)期，即預(yù)計房屋銷量仍將維持在6個月以來的平均水平。這種情況下，目前正在增加的房地產(chǎn)庫存仍將持續(xù)增加，開發(fā)商將進一步的承壓。

        情形二，較樂觀的預(yù)期，預(yù)計當前到2015年底房屋銷量月環(huán)比增長2.5%。這種情況下，意味著2014年房屋銷量較2013年將下降7.6%，這種情況基本能保證庫存逐步減少。但按照這個速度，庫存降至2013年中期水平需要兩年，期間可能還是難以避免大量房企破產(chǎn)的局面。

        情形三，教悲觀的預(yù)期，預(yù)計當前到2015年底房屋銷量月環(huán)比下降2.5%。這種情況下，意味著2014年房屋銷量同比下降將達20.9%。

        值得一提的是，渣打指出，三線以下中小城市是中國房地產(chǎn)建設(shè)活動和房屋銷售的重要組成部分，但相關(guān)房屋庫存公開數(shù)據(jù)非常欠缺?！皬墓俜綌?shù)據(jù)看，遼寧錦州的房屋庫存高達可供14年銷售。但無從得知在全國人口達到100萬以上的150多個城市中，如此嚴重的房屋過度供給狀況是否為普遍現(xiàn)象。因此也很難精確估計2014年建筑業(yè)調(diào)整的幅度?！?/p>

 預(yù)計房企將降價，

 中央將放松政策

        “決策層或許不愿再度看到房價高企。但改革者也需意識到，持續(xù)2到3年時間的房市深度調(diào)整將對市場造成顯著損害。”對于房地產(chǎn)政策，渣打銀行建議中央有必要調(diào)整政策，以軟化樓市調(diào)整力度。若政策運用得當，應(yīng)該不會再次刺激房市大幅上漲，而會減輕市場可能受到的沖擊力度。

        渣打銀行也預(yù)期，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟的重要性，政府將出臺更多寬松政策以減輕房市下滑所造成的沖擊。部分城市地地方政府已發(fā)布包括放松限購、降低首付比率，放松購房按揭貸款等一系列房市放松政策，預(yù)計更多中小城市將效仿這些措施，這將有助于阻止本地房地產(chǎn)市場大起大落。

        此外，此前央行要求各家銀行加快發(fā)放個人購房貸款、合理定價并努力滿足首套房購房者的購房貸款需求。渣打稱央行此舉可謂意義顯著，表明中央有意愿穩(wěn)定房市，“期待近期能看到開發(fā)商融資環(huán)境進一步放松，以及商業(yè)銀行存款準備金率的下調(diào)?！?/p>

        具體到房地產(chǎn)企業(yè)微觀層面上，渣打從庫存量推算，“全國房屋成交量月環(huán)比增長需達到6%，6個月之后庫存才能降至可供10個月銷售的水平。這意味著2014年房屋成交量同比增長需達到3.6%。為實現(xiàn)這一目標，開發(fā)商將不得不降價”，與此同時由中央出臺政策配合安撫市場情緒。