4月14日，上海發(fā)改委公布了一個(gè)《關(guān)于靜安區(qū)60號(hào)街坊項(xiàng)目二期（暫名）備案意見(jiàn)》，總建筑面積平方米：135985平方米；項(xiàng)目法人：紅風(fēng)箏（上海）房地產(chǎn)有限公司。

        很熟悉是不是。這個(gè)項(xiàng)目位于著名的靜安“東八塊”。具體東至大田路、南至山海關(guān)路、西至慈溪路、北至新閘路區(qū)域。土地面積17937.7平方米，容積率7.58。開(kāi)發(fā)商率屬于美國(guó)開(kāi)發(fā)商漢斯。

        去年漢斯和潘石屹他們家的SOHO中國(guó)爭(zhēng)得風(fēng)生水起。最后漢斯以37.06億元的價(jià)格拿下了這幅上海最黃金的地塊。

        如今，這塊地終于要平地起高樓了！

 250米高的靜安大廈

        漢斯網(wǎng)站上，這個(gè)項(xiàng)目被命名為“靜安大廈（Jing An Tower）”。

        看介紹，項(xiàng)目“位于上海知名的靜安商務(wù)區(qū)的地塊，將在面積為17,940平方米的土地上開(kāi)發(fā)一幢54層的綜合用途建筑。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)的總建筑面積預(yù)計(jì)將達(dá)156,000平方米，包括134,000平方米的寫字樓和22,000平方米的零售物業(yè)，地下四層。該公交導(dǎo)向式的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后將緊鄰新建的地鐵13號(hào)線的一座地鐵站（目前在建）。本項(xiàng)目將開(kāi)啟了一處新的綜合用途開(kāi)發(fā)區(qū)域，即蘇州河濱河現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，該集聚區(qū)北鄰蘇州河，南接一座新的公園和自然歷史博物館，東靠南北高架主干道，西連成熟的高檔住宅區(qū)?！?/p>

        之前項(xiàng)目出過(guò)一次環(huán)評(píng)報(bào)告，還公布了一點(diǎn)兒細(xì)節(jié)，即辦公塔樓的建筑高度為250米，裙房建筑高度為24米。項(xiàng)目總投資75億元。

作為靜安區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，其實(shí)靜安大廈很早就已經(jīng)在規(guī)劃了，看一個(gè)2009年的規(guī)劃方案，是著名的設(shè)計(jì)師事務(wù)所TengBom做的，當(dāng)時(shí)的方案是68層260米高，其中頂上25層做高端酒店?？垂竟倬W(wǎng)客戶那欄，標(biāo)注的是靜安規(guī)劃局（Shanghai Jing'An Urban Planning Department）。        本來(lái)想著這個(gè)樓會(huì)變成浦西最高樓的，后來(lái)被會(huì)德豐（凈高270米）廣場(chǎng)給超越了，未來(lái)估計(jì)徐匯中心會(huì)更高。

        接下來(lái)提一下這個(gè)地塊的往事。

 “東八塊”往事

        這個(gè)被譽(yù)為“上海最后一塊黃金地”的舊城區(qū)，位于上海市靜安區(qū)東北部，由八個(gè)連綿的舊街坊組成，東至成都北路（南北高架）、南至北京西路、西至石門二路、北至新閘路，總面積17.64萬(wàn)平方米。

        上海市靜安區(qū)委2002年的一份拆遷文件曾經(jīng)對(duì)這個(gè)地塊做出如下定義：“東八塊” 是建設(shè)雙高區(qū)的一項(xiàng)重大工程，對(duì)改善北部地區(qū)居民住房狀況和城市形態(tài)，意義特別重大。按照既定規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)的最終目的是通過(guò)招商引進(jìn)外資加快舊區(qū)改造。

        2002年5月，上海市政府將這片土地分割為八塊，以免土地出讓金的模式，與當(dāng)時(shí)的“上海首富”周正毅簽訂了八塊國(guó)有土地的八個(gè)出讓合同。周正毅當(dāng)時(shí)稱“東八塊”將改建為 “規(guī)模比古北新區(qū)還大的”高檔住宅、商業(yè)區(qū)，投入60億元人民幣，可獲得80億元人民幣的投資回報(bào)。

        此后，由于周正毅涉嫌虛報(bào)注冊(cè)資本罪和操縱證券交易價(jià)格罪入獄，隨后，上海靜安區(qū)政府將土地收回。

        2006年11月，靜安區(qū)規(guī)劃部門公布，政府將地塊重新規(guī)劃。原“東八塊”區(qū)域內(nèi)靠南部的三個(gè)街坊被規(guī)劃為公共綠地，而其余五個(gè)街坊則內(nèi)納入新規(guī)劃的蘇州河濱現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。即位于北京西路、成都北路、山海關(guān)路、石門二路的部分土地已經(jīng)被建造成了“靜安雕塑公園”，其余部分被分別規(guī)劃為商業(yè)、辦公、住宅等用地。

        2006年，李嘉誠(chéng)名下和記黃埔（占60%股權(quán)）聯(lián)手上海達(dá)安房產(chǎn)投資公司（占25%股權(quán)）上海盛融投資有限公司（15%股權(quán)）共同組建長(zhǎng)和達(dá)盛（上海）有限公司，西斯文里項(xiàng)目的新主人。當(dāng)時(shí)大家都把李嘉誠(chéng)和東八塊聯(lián)系起來(lái)，其實(shí)這項(xiàng)目并沒(méi)有劃入東八塊范圍內(nèi)。在目前和黃官網(wǎng)上，這項(xiàng)目被稱為新閘路項(xiàng)目，資料就一句話： 位于上海市靜安區(qū)新閘路及大田路，位置優(yōu)越。 整個(gè)項(xiàng)目占地逾一萬(wàn)四千五百平方米， 總建筑 面積近五萬(wàn)八千平方米，將發(fā)展成綜合商業(yè)及辦公樓項(xiàng)目 。

        2013年5月17日，上海規(guī)土局發(fā)布2013年第93號(hào)土地出讓公告，出讓靜安區(qū)石門二路街道60號(hào)街坊1幅商辦地塊，起始總價(jià)34億元，起始樓板價(jià)25006元/平。

        2013年11月，靜安區(qū)舊改征收辦公室對(duì)外表示，標(biāo)號(hào)為66和59的兩個(gè)街坊，房屋征收第二輪征詢達(dá)到生效比例，提前3個(gè)多月實(shí)現(xiàn)征收補(bǔ)償協(xié)議生效目標(biāo)。加之此前已經(jīng)完成舊改的六個(gè)地塊，靜安“東八塊”舊改工作即將完成。

全球最大的開(kāi)發(fā)商漢斯

        開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的是美國(guó)開(kāi)發(fā)商漢斯。這家公司在中國(guó)年頭不短了，算是美資地產(chǎn)商中比較早進(jìn)中國(guó)的。

        一起來(lái)看下背景。漢斯地產(chǎn)公司(HINES)創(chuàng)建于1957年，總部位于休斯敦。漢斯在美國(guó)90個(gè)城市開(kāi)發(fā)建造了700余個(gè)項(xiàng)目，在境外16個(gè)國(guó)家有100余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。按照開(kāi)發(fā)面積計(jì)算，漢斯應(yīng)為全球最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造商。

        漢斯沒(méi)有上市，他們地產(chǎn)項(xiàng)目的資金主要還是用基金的錢。這次的靜安項(xiàng)目，據(jù)澎湃的讀者爆料，投資方里有來(lái)自中東的主權(quán)財(cái)富基金。

        公司1996年在中國(guó)設(shè)辦事處。1997年，漢斯地產(chǎn)宣布正式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

        2004年7月，繼在北京成功開(kāi)發(fā)了萬(wàn)國(guó)公寓(共174套住宅公寓)以及盛世大廈(2.5萬(wàn)平方米，為寫字樓項(xiàng)目)等用于租賃的公共建筑之后，由漢斯開(kāi)發(fā)的位于北京朝陽(yáng)區(qū)“公園大道”高檔住宅小區(qū)建成開(kāi)盤。

        “公園大道”項(xiàng)目的融資較為特別，該項(xiàng)目是以“新興市場(chǎng)房地產(chǎn)基金”為基礎(chǔ)而啟動(dòng)資金的?！靶屡d市場(chǎng)房地產(chǎn)基金”由漢斯公司發(fā)起，合作方包括摩根士丹利及美國(guó)西部信托等，基金規(guī)模為10億美元，專用于發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前投放于巴西、墨西哥、俄羅斯、波蘭、中國(guó)等國(guó)家?！靶屡d市場(chǎng)房地產(chǎn)基金”占“公園大道”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的三成。

        接下來(lái)漢斯就轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海了，2006年開(kāi)始到上海發(fā)展，先后獲得浦東小陸家嘴的21世紀(jì)大廈、黃浦區(qū)蘇州河邊的怡水豪庭和“加州?水郡”新江灣城項(xiàng)目。

        對(duì)漢斯的聲譽(yù)，澎湃記者不敢說(shuō)好。記得2006年他們通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的新江灣城C5地塊么？漢斯在2006年10月以17.1億元代價(jià)收購(gòu)C5項(xiàng)目公司城悅地產(chǎn)70%股權(quán)從而進(jìn)入新江灣城。

        當(dāng)年上海城投把這項(xiàng)目轉(zhuǎn)給漢斯是下了挺大決心了，由于城投是新江灣城的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商，按理說(shuō)所有的地塊都需要走公開(kāi)出讓程序的，但為了打響區(qū)內(nèi)商業(yè)第一槍，當(dāng)時(shí)找政府特事特辦著，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式把漢斯引進(jìn)了新江灣城。當(dāng)時(shí)城投信誓旦旦的：“我們考察過(guò)挺久了，這公司牛逼啊，未來(lái)造出來(lái)的項(xiàng)目絕對(duì)不讓人失望。”

        可項(xiàng)目運(yùn)作了幾年，住宅項(xiàng)目倒是開(kāi)盤了（加州·水郡），辦公樓卻沒(méi)下文了，2010年11月，漢斯公司將其擁有的悅城公司的70%股權(quán)以3.535億美元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了富力地產(chǎn)與合景泰富地產(chǎn)。也就是說(shuō)，城投費(fèi)老半天勁最后項(xiàng)目還是給了富力，不是說(shuō)富力不好，但確實(shí)有違當(dāng)年他們希望引入“國(guó)際開(kāi)發(fā)商”的初衷啊