原創(chuàng) 亞洲通訊社社長(zhǎng)徐靜波 靜說(shuō)日本

日本最大的不動(dòng)產(chǎn)中介公司——三井不動(dòng)產(chǎn)REALTY的國(guó)際部長(zhǎng)，有一個(gè)很稀罕的名字，叫“橫溝大”，我估計(jì)他的祖先，是一位水利專家。

中國(guó)的大年初一那一天，我去拜會(huì)他，想跟他聊一個(gè)問(wèn)題：日本的高級(jí)公寓，跟中國(guó)的高級(jí)公寓，到底有啥不一樣？

三井不動(dòng)產(chǎn)REALTY總部在臨近首相官邸的霞關(guān)大廈，那是三井不動(dòng)產(chǎn)公司在1968年建造的36層商務(wù)大樓，當(dāng)時(shí)是日本最高的大樓，過(guò)去半個(gè)世紀(jì)，依然如新。

找橫溝部長(zhǎng)聊這一個(gè)話題，是因?yàn)樗诒本┖蜕虾＃瑩?dān)任過(guò)三井不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)中國(guó)公司的投資推進(jìn)部總監(jiān)，在中國(guó)這兩大城市，工作生活過(guò)4年。

以房子買賣作為職業(yè)生涯的橫溝部長(zhǎng)

日本企業(yè)有一個(gè)不成文的規(guī)定，在海外工作的高級(jí)管理層干部，都必須居住在當(dāng)?shù)刈顬榘踩墓?，自然，這樣的公寓一定是高級(jí)公寓。

橫溝部長(zhǎng)在大學(xué)畢業(yè)后，就進(jìn)入三井不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)，一輩子做一件事：買賣房子。

聊起自己住過(guò)的北京與上海的高級(jí)公寓樓，橫溝部長(zhǎng)談了四點(diǎn)觀察：

第一，與日本的公寓相比，中國(guó)普通也好、高級(jí)也好，都沒(méi)有進(jìn)門的“玄關(guān)”，一走進(jìn)家，就是客廳，于是，鞋子就脫在客廳里，這一點(diǎn)，與日本的公寓設(shè)計(jì)有差異。

日本的住宅，無(wú)論是公寓還是一戶建，進(jìn)門都有一個(gè)“玄關(guān)”，這個(gè)“玄關(guān)”低于房間與客廳地面約6厘米，1.5-2平方米大小，專門用于脫鞋換鞋。

橫溝部長(zhǎng)說(shuō)，日本住宅的“玄關(guān)”設(shè)計(jì)，有兩個(gè)考慮，第一是為了衛(wèi)生，外面進(jìn)來(lái)，鞋底總會(huì)帶一些塵土，在玄關(guān)換好拖鞋，就能保證家里地面的干凈。第二，在日本人的意識(shí)與價(jià)值觀中，一切事物都有“境界線”，而在家里，家門就是一個(gè)“境界線”，門外稱為“外（そと）”，門內(nèi)稱為“內(nèi)（うち）”，門外的東西不可輕易帶入門內(nèi)，這是日本人的一個(gè)基本意識(shí)。正因?yàn)槿毡救说囊庾R(shí)與價(jià)值觀中有這么一條“境界線”的概念，因此，自古以來(lái)，日本人認(rèn)為，鞋子必須放在“門外”，而不能穿著進(jìn)屋。這個(gè)“玄關(guān)”就起到了一個(gè)“境界線”的作用——脫了鞋，才進(jìn)家門。

“玄關(guān)”是日本住宅的獨(dú)特設(shè)計(jì)

第二點(diǎn)觀察是，日本的公寓設(shè)計(jì)中，除少數(shù)小面積的單身公寓之外，“干”與“濕”是嚴(yán)格分開(kāi)的，而中國(guó)大多數(shù)公寓是沒(méi)有嚴(yán)格分開(kāi)的。這里的“干”，主要指的是廁所，而“濕”主要是指“浴室”，北京和上海的高級(jí)公寓樓里，廁所與浴室大多放在一起，從日本的視角看，這樣濕環(huán)境的座便器，很容易生長(zhǎng)細(xì)菌，不利于健康。

對(duì)于許多日本人來(lái)說(shuō)，廁所是一個(gè)很特別的地方，不僅被認(rèn)為是財(cái)神居住的場(chǎng)所，更是一個(gè)人靜靜看書(shū)，思考問(wèn)題的“獨(dú)立空間”，所以，日本人對(duì)于廁所的重視，不亞于對(duì)房間的在乎。不僅天天擦洗，而且還會(huì)放上各種香水和防臭劑，甚至放上鮮花，營(yíng)造一個(gè)干凈、舒適的空間。

日本一般家庭的廁所，都是獨(dú)立設(shè)置的。

橫溝部長(zhǎng)的第三點(diǎn)觀察，是北京上海的高級(jí)公寓，缺乏公用與共用的空間。日本的高級(jí)公寓樓里，一樓大廳會(huì)裝飾成五星級(jí)酒店般的大廳，會(huì)有沙發(fā)、會(huì)客區(qū)，甚至還有高級(jí)的貴賓會(huì)客廳。同時(shí)，大樓內(nèi)，還有居民共用的健身房、圖書(shū)室、會(huì)議室、咖啡吧和來(lái)賓專用客房等，盡可能地提供居民之間的交流空間，創(chuàng)造一個(gè)“大家庭”的生活環(huán)境。那么，中國(guó)大多數(shù)高級(jí)公寓里，除了健身房，很少有其他的共用設(shè)施。

觀察的第四點(diǎn)，是日本的高級(jí)公寓樓里，大多會(huì)在大樓的高層部分，也就是最好的位置，設(shè)置一個(gè)公用的多功能宴會(huì)廳，供居民們舉行各種沙龍酒會(huì)、招待親朋好友聚會(huì)時(shí)使用，餐飲都可以自己帶，既體面，又省錢。

日本高級(jí)公寓樓擁有許多的公用設(shè)施以作為居民的交流場(chǎng)所

橫溝部長(zhǎng)說(shuō)，我離開(kāi)中國(guó)已經(jīng)有5年，最喜歡的是，中國(guó)公寓的層高，比日本高朗。我相信這幾年，中國(guó)的高級(jí)公寓樓的建設(shè)與設(shè)計(jì)，一定會(huì)有許多的改變。但是，從使用的便捷性和公寓樓的功能性來(lái)說(shuō)，增加一些日本公寓的元素，可能會(huì)有更多的高級(jí)感，同時(shí)，也有利于增進(jìn)居民之間的相互交流，不至于隔壁住著誰(shuí)都不知道。

三井不動(dòng)產(chǎn)REALTY公司是三井企業(yè)集團(tuán)的重要成員，成立于1969年，距今已有52年的歷史。

該公司作為不動(dòng)產(chǎn)中介與顧問(wèn)公司，早在上世紀(jì)70年代，就在日本的不動(dòng)產(chǎn)流通市場(chǎng)，創(chuàng)造了兩個(gè)先例：

第一，導(dǎo)入“三井式加盟制度”，在東京首都圈的埼玉縣、千葉縣、神奈川縣設(shè)立了10多家住宅銷售公司，建立了區(qū)域連鎖網(wǎng)絡(luò)。

第二，強(qiáng)化企業(yè)的品牌意識(shí)與文化意識(shí)，創(chuàng)立了“三井のリハウス”（三井Rehouse）這一品牌，使之成為了日本社會(huì)“二手房交易”的代名詞。

1986年度-2019年度，三井不動(dòng)產(chǎn)REALTY公司集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)34年，保持了日本不動(dòng)產(chǎn)買賣中介交易件數(shù)全國(guó)第一的記錄，成了日本名副其實(shí)的“不動(dòng)產(chǎn)銷售王”。

三井大廈的“舊瓶裝新酒”就體現(xiàn)了一種敬物之心

與別的不動(dòng)產(chǎn)中介公司不同的是，三井不動(dòng)產(chǎn)REALTY公司不僅做中介，中介完了之后，還為客戶繼續(xù)提供房屋的改造設(shè)計(jì)、管理等咨詢服務(wù)。

而其中最受大家歡迎的是，二手房的改造咨詢服務(wù)。

日本的房子維護(hù)的都很好，即使是80年代建的公寓樓，都看不出太多的陳舊。當(dāng)客戶買下二手房之后，三井不動(dòng)產(chǎn)REALTY公司不是揮揮手告別，而是根據(jù)客戶的要求，再提供二手房的改造與設(shè)計(jì)等咨詢服務(wù)。

“一般人理解，二手房的改造只是更換一些設(shè)備做一些裝修，但日本的公寓房?jī)?nèi)的隔離墻，基本上都不是承重墻，也不是磚混結(jié)構(gòu)的材料，因此都可以敲掉，重新分割空間，重新設(shè)計(jì)裝潢，變成一個(gè)嶄新的家?！睓M溝部長(zhǎng)說(shuō)，中國(guó)有句俗語(yǔ)，叫“舊瓶裝新酒”，我們的這一做法，就是中國(guó)的“舊瓶裝新酒”的理念，一方面體現(xiàn)對(duì)于舊物的敬重之心，避免拆建浪費(fèi)，另一方面，也是最大程度地滿足客戶的求新愿望，尤其是中國(guó)客戶，大家都喜歡“自我流”的家居設(shè)計(jì)，別人住過(guò)的房子，如果能夠進(jìn)行徹底改造，那么，住在同一個(gè)地方，心境就會(huì)大不一樣，會(huì)有一種“這才是我家”的好感覺(jué)。

三井不動(dòng)產(chǎn)REALTY公司的一個(gè)理念，就是：讓舊家變新家。

這幾年，日本的住宅市場(chǎng)正在發(fā)生變化，以前是以新建公寓樓為主，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)已經(jīng)超過(guò)了新建公寓樓市場(chǎng)。2016年時(shí)，日本全國(guó)二手房的成交量已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)7189戶，而新建公寓樓的出售量為3萬(wàn)5772戶，已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。而到2019年，二手房的成交量更是達(dá)到3萬(wàn)8109戶。

我問(wèn)橫溝部長(zhǎng)：“與10年前相比，東京市中心的房?jī)r(jià)漲了多少？”

橫溝部長(zhǎng)說(shuō)：“如果說(shuō)房?jī)r(jià)的話范圍比較大，因?yàn)闁|京市中心有新房，二手房，也分為公寓，一戶建或者投資用大樓等等。如果就東京市中心高級(jí)公寓的二手房房?jī)r(jià)進(jìn)行比較，10年間是漲了30%以上?！?/p>

這幾年，三井不動(dòng)產(chǎn)REALTY公司國(guó)際部為中國(guó)客戶提供了許多的房屋和商業(yè)大樓的中介服務(wù)。

我問(wèn)橫溝部長(zhǎng)：“您對(duì)于中國(guó)人在東京投資買房，有什么好的建議？”

橫溝部長(zhǎng)倒也直爽，說(shuō)了四點(diǎn)：

第一，在東京買房子，眼睛并不一定要盯在山手線（輕軌環(huán)城線）之內(nèi)，當(dāng)然，山手線之內(nèi)的資產(chǎn)保值性很高，但是購(gòu)買成本也大。東京的地鐵輕軌四通八達(dá)，交通十分便捷，大家可以根據(jù)自己的資金實(shí)力和購(gòu)買用途，選擇不同的區(qū)域。

第二，買房時(shí)，不要拘泥于東京的哪一個(gè)區(qū)，好像港區(qū)、涉谷區(qū)是高級(jí)住宅區(qū)，江戶川區(qū)就變成了“下町”，要重在看房子的質(zhì)量，尤其要選擇距離地鐵輕軌車站近的地方，上下班便利、生活便利，這些都應(yīng)該是優(yōu)先考慮的因素。

第三，買房子時(shí)不要亂砍價(jià)，一開(kāi)口就要求便宜20%，這就超出了各方所能承擔(dān)的利益范圍，會(huì)被認(rèn)為是“不誠(chéng)實(shí)，沒(méi)誠(chéng)意”，買房當(dāng)然可以談價(jià)格，但是，日本社會(huì)沒(méi)有“高價(jià)低買”的習(xí)慣，砍價(jià)要在合理的范圍內(nèi)，一般砍3-5%，還是有余地的。

第四，要注意高回報(bào)不動(dòng)產(chǎn)的宣傳。東京不動(dòng)產(chǎn)的回報(bào)率一般都在3-5%之間，如果有中介公司說(shuō)可以回報(bào)8-10%以上，那就有水分，對(duì)于這樣的物件，需要警惕。

最后，橫溝部長(zhǎng)對(duì)我說(shuō)，徐社長(zhǎng)得告訴一下中國(guó)的朋友們，在日本買房子跟擁有日本居留簽證是不搭界的事，日本不是一個(gè)投資移民國(guó)家，你掏錢買了房子，就可以得到日本的居留簽證，甚至有說(shuō)可以拿到綠卡，這都不現(xiàn)實(shí)。我們更多地愿意為在日本工作生活的中國(guó)人，還有不以移民為目的的中國(guó)朋友提供實(shí)實(shí)在在的服務(wù)，誠(chéng)實(shí)買賣，比什么都重要！

原標(biāo)題：《中日兩國(guó)的高級(jí)公寓，到底有啥不一樣？》

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