原創(chuàng) 真叫盧俊團隊 真叫盧俊

最近，南北之爭又有了新話題——包陽臺。

有人說，從包不包陽臺，就能看出這家人到底是南方人還是北方人。

北方人：不包陽臺，那冬天多冷乎，灰也大，不得天天擦擦抹抹的

南方人：包陽臺，那多潮濕，衣服陰干或者放在外面被風刮跑？不如打開陽臺，讓風穿堂吹過。

萬萬沒想到，包陽臺竟然也成了地域問題？

我們先來看看，為什么北方都包陽臺，而南方多是開放性陽臺。

北方包陽臺的原因很簡單，冬天比較冷和干燥，外面的空氣也不好，常有風沙和霧霾，如果不封陽臺，既不利于保暖，也不利于晾曬衣服，衣服洗完很容易就會變臟。

所以，在北方，開發(fā)商一般都把陽臺包上，以方便晾曬衣服。再加上家里有暖器或者是地暖，也不太需要在陽臺上曬太陽（北方冬季陽光也不太行），因此，北方的陽臺就封裝上了，面積也都比較小。

南方則不然，因為空氣較為潮濕的原因，多做成外陽臺，增加通風用來晾曬衣服，還可以放把椅子，坐在上面曬曬太陽。

實際上，包陽臺不完全取決于地域不同，現(xiàn)在南方為了增加室內(nèi)使用面積，很多陽臺也包上了。

晾曬衣服則是靠在陽臺和窗戶外面伸出長長的晾衣桿。

對于包不包陽臺（有些地方叫封陽臺），咱們得辯證地看。

首先聲明，作為一個純正的北方人，真沒見過北方不包陽臺的，即使全封閉，一天不打掃都是一層灰。不包我估計冬天得在陽臺上掃雪除冰，也沒法晾衣服，那太不符合居住條件了，所以咱們主要說南方這里包不包陽臺的問題。

先來說下包陽臺的優(yōu)點：

防風、防雨、防灰、防噪音、保暖，對家里有小孩的業(yè)主來講比較安全，更別提還等于多了幾平米的使用空間，可以額外做成一個小間。

比如說陽臺可以做成一個小書房。

又比如說，陽臺可以做成一個簡單的餐廳，放上桌子和椅子。或是安置上洗衣機、儲物柜等等，增加儲藏面積。

但包陽臺也有很大的弊端：

由于南方普遍做成開放性陽臺，那么業(yè)主私自包的陽臺類型就會很不一樣，再加上有的包了，有的沒包，整體看上去非常不統(tǒng)一，這樣的建筑外立面都會比較難看。

看看這陽臺，亂七八糟的多難看，再看看下面這個，參差不一的外立面真的是太難看了。

顏值決定一切，外立面難看，直接會導致房產(chǎn)貶值。

這一點，我們就不得不在此提一下仁恒。仁恒的項目，外立面非常好看，二手小區(qū)的口碑在上海杠杠的，原因就是——仁恒不允許包陽臺。

對比下上面私包陽臺的照片，是不是視覺沖擊感非常強烈？

仁恒的物業(yè)對外立面非常的堅持，不允許私包陽臺，即使因此和業(yè)主打官司也要恢復原本的外立面。這樣的小區(qū)，在一票私包陽臺的小區(qū)中非常顯眼，房產(chǎn)保值性很好。

比如上海長寧區(qū)的仁恒河濱花園，是長寧購房群里經(jīng)常會討論的一個熱盤。雖然建筑年限較久，但依然一直在升值，并且今年成交了不少套。

圖：房天下

除了外立面難看會造成房產(chǎn)貶值外，私包的陽臺還有一個非常嚴重的缺陷，因為沒有經(jīng)過質量檢測，質量上不一定達標，安全性非常讓人擔憂。

這可不是瞎說，就是在今年臺風季的時候出了這樣一條新聞。

今年8月，臺風“黑格比”過境，浙江臺州一住戶起身查看房屋東側陽臺窗戶時墜亡。當?shù)毓俜酵▓蠓Q，此次臺風持續(xù)時間久、風力強，最大瞬時風力達十六級，而該住戶家由開放式陽臺改造而成的封閉式陽臺窗戶牢固度不夠，造成了門窗損壞。

強臺風在某些地方不是小概率事件，雖然說直接刮掉陽臺算少見，但是刮掉玻璃這些常有所聞。

包陽臺既有優(yōu)點，也有缺點。業(yè)主往往會在意其中一方面而下決定，而同一個小區(qū)的業(yè)主意見也千差萬別，這就造成了對包陽臺的爭論不休。

尤其是因為包陽臺可能造成不美觀和小區(qū)貶值，導致不包陽臺的業(yè)主對包陽臺的業(yè)主非常不滿。

但包陽臺的又有話說了：“我包我陽臺，干卿何事？”

怪不得說，包不包陽臺是世紀難題。

現(xiàn)在，有些城市有很多開發(fā)商為了省事，集體私包了陽臺。私包不代表合規(guī)，如果沒有如實計算面積，那么則是一種偷面積的表現(xiàn)，被發(fā)現(xiàn)是要受到處罰或者根據(jù)當?shù)匦姓ㄒ?guī)拆除的。

而一二線城市，開發(fā)商往往都是做成開放性陽臺，大部分是業(yè)主個人私自進行的包陽臺。

那么，私包陽臺到底合法不合法？

《物權法》第七十一條規(guī)定了“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！?/p>

而開放性陽臺一般是有贈送面積的，也就是說陽臺也不能完全讓業(yè)主行使權力。并且最關鍵的是最后那句話：業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

包陽臺可能會對建筑物產(chǎn)生破壞，這就危及建筑物了。如果影響外立面的美觀的話，也是損害其他業(yè)主的合法權益的。

因此，單就物權法來說，對包陽臺還是很有爭議的。也因此各地對私包陽臺產(chǎn)生的糾紛判決不一，不能決定包陽臺這件事屬于不屬于業(yè)主個人的權利。

還有一點，有的開發(fā)商和業(yè)主在交房時是有合約規(guī)定的。

如果開發(fā)商和業(yè)主約定后，并且得到了大部分業(yè)主的認可，那么私包陽臺得不到其他業(yè)主支持，也是不合理的。

既然不同的人有不同的需求，那么極力避免沖突，才能住得舒適。畢竟鄰居的想法很難改變，但是我們可以讓鄰居和自己的想法統(tǒng)一。

我們先替不想包陽臺的購房者們來考慮一下如何選房。

如果預算充足的話，可以選擇地段好位置佳、人們更看重升值潛力的房子。這樣周圍的鄰居大多也是看重房子價值的人，自然不希望自身利益受損，而且小區(qū)的開發(fā)商和后續(xù)物業(yè)會比較強勢。

拿上海來舉例，像是融創(chuàng)濱江壹號、濱江凱旋門等等，這種價值比較高的房子，對外立面的美觀度比較看重。

如果預算有限，可以從戶型入手，小區(qū)內(nèi)大戶型比較多的話，后續(xù)業(yè)主也有很大的可能不會去包住陽臺?；蚴歉鶕?jù)已經(jīng)建成的前幾期住宅來判斷小區(qū)物業(yè)是否強勢，來選擇合適的住宅。再有就是之前提到的看開發(fā)商，前面提到的仁恒就堅決不允許業(yè)主包陽臺。

而對于想要包陽臺的人們，則可以在前期和開發(fā)商簽訂合同時詢問包陽臺的問題。

中小戶型偏多的剛需型住宅，在使用面積上，業(yè)主都會比較上心。再加上大部分剛工作沒幾年的小兩口可能帶個孩子，對孩子的安全也會比較重視。

這時候可能包陽臺就會成為大多數(shù)人的選擇，業(yè)委會也會比較支持這一點。

不過還要看當?shù)氐男姓ㄒ?guī)，一定要合法的進行安裝。

要先到規(guī)劃處、城管等部門進行審批，然后征求小區(qū)業(yè)委會、住戶及物業(yè)等同意后才能包，還要考慮到整個外立面的和諧美觀統(tǒng)一等等。否則有關部門可能會通知拆除。

有人戲稱，包陽臺會讓人覺得這個小區(qū)住戶素質不高，物業(yè)管理不善，這話有些偏頗了。

實際上，包不包陽臺，歸根結底，是一個使用面積的問題。如果面積足夠大，那么很有可能對陽臺上這點面積不在意。

2006年的時候，出臺了一個“90/70”政策。

其中規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

因此，在這之后開盤的項目，90平及以下戶型占據(jù)了新房的大部分市場。

雖然這個政策讓住宅產(chǎn)品更加合理，讓更多的人能夠買上好房子，對整個房地產(chǎn)市場來說是個很好的政策，但實際情況和人們對房子的需求不是太一致。

很多人會覺得90平的房子太憋屈，沒有下腳的地方，100多平的才舒適。而當面積被控制住時，人們只能想辦法增加自己的使用面積，讓自己過得更舒心，也因此，小戶型中包陽臺更為常見。

這是有著實際需求原因的，也不能完全怪業(yè)主包陽臺。

那么，對于包陽臺，各位是怎么看的？

你更傾向于包陽臺，還是不包呢？

以上為正文，來自初曉

原標題：《如果是你家，到底要不要包陽臺》

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